Nowe mieszkania kupują głównie młodzi

Po latach zakupowej gorączki, kiedy forpocztą klienteli deweloperów byli głównie inwestorzy zachęceni perspektywą ponadprzeciętnych zysków, zmieniła się struktura osób odwiedzających biura sprzedaży.

Od końcówki roku 2008 po spekulantach pozostało tylko wspomnienie, a pierwsze skrzypce zaczęły grać osoby poszukujące pierwszego mieszkania. Mimo nadal wysokich cen wyż demograficzny puka do drzwi biur sprzedaży.

Wiele wskazuje na to, że taka sytuacja utrzyma się w najbliższych latach. Z najnowszego opracowania Domu Inwestycyjnego BRE Banku (DI BRE) wynika, że w 2010 roku popyt ze strony "pierwszych kupujących" pozostanie silny. Również przez najbliższe 2, 3 lata większość popytu na nowe lokale będzie generowana przez szczyt wyżu demograficznego.

Nieprędko natomiast odrodzi się popyt ze strony inwestorów. Znaczna część z nich liczy obecnie straty na nietrafionych zakupach. Spadki cen nie były tak gwałtowne, jak prognozowano, ale nastąpiły. Nawet gdy przyjmiemy, że ceny spadły zaledwie kilkanaście procent, daje to straty mierzone w dziesiątkach tysięcy złotych. Trzeba też pamiętać, że wielu inwestorów posiłkowało się przy zakupie kredytem w walucie obcej. W ich przypadku straty mogą być bardzo dotkliwe ze względu na dynamiczne zmiany kursów walut. Inwestorzy nie mogą też liczyć na krocie zarobione na wynajmie. Stawki najmu spadają, a konkurencja jest duża.

- Stopa zwrotu z wynajmu jest nieatrakcyjna (4,5 proc.), biorąc pod uwagę niepłynność aktywa, uciążliwość wynajmu i ryzyka z nim związane - przekonują eksperci DI BRE.

To głównie dzięki zakupom ze strony inwestorów znaczna część nowych mieszkań pojawiła się, zaraz po ukończeniu ich budowy, na rynku wtórnym konkurując z ofertą deweloperów. Ci ostatni, mimo że w swoim czasie zarabiali krocie na popycie inwestycyjnym, przekonali się potem, że i ten kij ma dwa końce. Inwestor w pewnym momencie stał się dla nich konkurentem.

Inaczej jest z klientami szukającymi swojego pierwszego M. Zanim je zmienią, miną lata, ale ta grupa kupujących ma też swoje wymagania. W czasie panującej drożyzny zainteresowaniem cieszą się głównie nieduże lokale, których cena całkowita, ze względu na powierzchnię, jest do zaakceptowania przez kupujących. W tę stronę zaczęli podążać też deweloperzy. W ich nowych inwestycjach przeważają niewielkie 2- i 3-pokojowe lokale. Duże, nawet dobrze położone, ale drogie mieszkania stały się balastem dla deweloperów. Popyt na nie jest zdecydowanie mniejszy niż ich podaż. Taka sytuacja nie będzie jednak trwała w nieskończoność. Wyż demograficzny jest zjawiskiem okresowym i za kilka lat sytuacja może się diametralnie zmienić.

- Efekt wyżu demograficznego oddziałujący na chęć nabywania mieszkań powinien zacząć słabnąć za 4 - 5 lat. Rodzi to ryzyko osłabionego popytu na mieszkania deweloperskie. Nie można wykluczyć, że ryzyko to nie zrealizuje się. Możliwe jest tak zwiększenie akcji kredytowej (tanie kredyty w euro), jak i wzrost znaczenia popytu ze strony dotychczasowych posiadaczy mieszkań zlokalizowanych w starszych budynkach - prognozują analitycy DI BRE. To może sprawić, że do łask zaczną powracać mieszkania większe.

Tego typu prognozy dotyczą dość długiego okresu. W międzyczasie wiele może się zmienić. Już w najbliższych miesiącach pojawiają się poważne wyzwania przed rynkiem mieszkaniowym. W sierpniu wejdzie część zapisów rekomendacji T, która utrudni dostęp do kredytów mieszkaniowych, w szczególności w walutach obcych. Przy zaciąganiu tych pożyczek zaczną obowiązywać bardziej restrykcyjne metody wyliczania wskaźnika LTV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Nie najlepsze wiadomości mają analitycy DI BRE również dla deweloperów.

- W prognozach konserwatywnie zakładamy siedmioprocentowy wzrost kosztów budowy w II połowie roku w stosunku do cen z ostatniego kwartału 2009 r. i pierwszych trzech miesięcy roku 2010 - piszą eksperci. Może się to okazać dość bolesne dla firm, które utrzymują wysokie marże głównie dzięki niższym kosztom budowy.

@RY1@i02/2010/081/i02.2010.081.021.005a.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

Największym powodzeniem cieszą się nieduże mieszkania z segmentu popularnego. Młodzi kupowaliby większe lokale, ale ograniczają ich wysokie ceny

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl