Zyskują starsze mieszkania na peryferiach, tracą nowe w centrum

Pierwsze miesiące 2010 roku przyniosły niewielkie ożywienie na stołecznym rynku wtórnym. Średnia cena ofertowa w Warszawie wzrosła w porównaniu z ostatnim kwartałem o 1,2 proc. i wynosi obecnie 9235 zł.

Zdaniem analityków przyczyny tych wzrostów pokażą dopiero kolejne kwartały. Podkreślają oni jednak, że rośnie zarówno wartość starego (mieszkania wybudowane przed 2000 rokiem), jak i nowego (mieszkania, które powstały w ciągu ostatnich 10 lat) rynku wtórnego.

"Analiza poziomu średnich cen w poszczególnych dzielnicach Warszawy upewnia, iż tendencja wzrostowa zdecydowanie dominuje w całym mieście. W żadnej z dzielnic w porównaniu do ostatniego kwartału zeszłego roku nie doszło bowiem do spadku ceny średniej" - czytamy w raporcie opracowanym przez ekspertów Emmersona i Gratki.pl

Mimo że nie zanotowano spadku średnich cen nie znaczy to, że ceny w poszczególnych segmentach rynku nie zmalały. Takich przypadków było jednak niewiele. Z bardziej szczegółowych analiz wynika, że straty na nowym rynku wtórnym ponieśli jedynie właściciele mieszkań w dwóch dzielnicach. Co ciekawe, były to regiony Warszawy, które statystycznie są najdroższe i jednocześnie cieszą się największym popytem. Śródmieście w porównaniu z ostatnim kwartałem 2009 roku straciło aż 2,9 proc. (spadek z 15 do 14,6 tys. zł za 1 mkw.), Mokotów zaś 1,3 proc. (obniżka z 12,1 do 11,9 tys. zł) Jeśli chodzi o stary rynek wtórny, zmiany miały jedynie kosmetyczny charakter. Ceny stopniały o 0,3 proc. w Rembertowie oraz o 0,4 proc. w Wesołej.

Dużo bardziej widoczne były wzrosty. Najwięcej powodów do zadowolenia mają osoby, które sprzedają lokum na Żoliborzu (wzrost o 2,6 proc. do 11,8 tys. zł) i Bemowie (2,1 proc. - 9,2 tys. zł za 1 mkw.). Warto zauważyć, że na nowym rynku wtórnym cena za 1 mkw. wzrosła o 1 proc. i więcej w aż 10 badanych dzielnicach. Połowę z nich stanowią dzielnice peryferyjne. Na tej podstawie można wysnuć wniosek, że zwiększa się wartość peryferyjnych lokalizacji. Potwierdzają to zmiany, jakie zaszły wśród starych mieszkań. Mieszkańcy nieruchomości w Wawrze, na Białołęce i we Włochach powinni już zacierać ręce - ceny wzrosły tu odpowiednio o 5,4 proc., 4,6 proc. oraz 3,1 proc.

Analitycy Emmersona zbadali także strukturę rynku pod względem lokalizacji ofert.

Największy udział w warszawskim rynku wtórnym od lat jest domeną Mokotowa. Nie inaczej było w pierwszych trzech miesiącach 2010 roku. Oferty z tej dzielnicy stanowią 16 proc. wszystkich wystawionych do sprzedaży w Warszawie. To dokładnie tyle samo ile w ostatnim kwartale roku ubiegłego. Drugie miejsce także nie dziwi, gdyż z jedenastoprocentowym udziałem zajmuje je Śródmieście. To również taki sam wynik jak w ostatnich miesiącach 2009 roku. Trzecia w zestawieniu jest Praga-Południe - tutaj swój lokal wystawia blisko co dziesiąty sprzedający (9 proc.). Niewiele mniejszy odsetek stołecznej oferty (8 proc.) stanowią mieszkania na Bemowie i Ursynowie. Ex aequoz udziałem na poziomie 7 proc. uplasowały się Wola, Białołęka i Bielany. W ostatnich trzech miesiącach jedyną większą zmianą był awans do tego grona Bielan, których udział w rynku zwiększył się o 1 proc. Analitycy z firmy Emmerson zweryfikowali dane dotyczące ofert sprzedaży mieszkań wprowadzonych i zaktualizowanych w portalu Gratka.pl (wyeliminowano wpisy powtarzające się i zawierające ewidentne pomyłki).

Należy jednak podkreślić, że wszelkie uśrednione stawki podane w opracowaniu wynikają z cen ofertowych - a więc odzwierciedlają oczekiwania sprzedających i wynajmujących nieruchomości poprzez portal Gratka.pl. Ceny transakcyjne różnią się od podanych wyżej o kilka, a czasem nawet kilkanaście procent.

@RY1@i02/2010/081/i02.2010.081.021.007a.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

O kilka procent spadły stawki wywoławcze za mieszkania w centrum i na Mokotowie. Trzeba jednak pamiętać, że w tych regionach na sprzedaż wystawionych jest najwięcej lokali, a co za tym idzie konkurencja między sprzedającymi jest największa

Bartosz Sawicki