Większa konkurencja i mniej klientów na rynku najmu

Klienci znów mają dostęp do kredytów, więc za bardziej opłacalne od wynajęcia uznają kupno mieszkania. Mimo że ten trend utrzymuje się już od kilku miesięcy, analitycy nie przewidują poprawy.

W tak niekorzystnych warunkach miało miejsce bardzo ciekawe zjawisko. Koniec minionego kwartału był czasem wzrostu cen. Zdaniem analityków z Open Finance ma to lustrzany efekt na rynku wynajmu.

Eksperci uważają, że osoby poszukujące chętnych na wynajem naśladują ruchy sprzedających - stąd podniesienie cen. Wynajem może się jednak okazać mało perspektywiczną inwestycją. WIBOR, czyli stopa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom, wynosi obecnie poniżej 3,9 proc., podczas gdy jeszcze w styczniu oscylowała wokół 4,2 proc. To rekordowy poziom, skutkuje on obniżeniem oprocentowania kredytów dla klientów indywidualnych.

- Oznacza to, że stojący przed dylematem: kupić mieszkanie czy wynająć, łatwiej mogą decydować się na pierwszą z opcji - podkreślają specjaliści z Open Finance.

Jednak liczba ofert na rynku wynajmu rośnie. Obecnie już co drugie mieszkanie oferowane jest na wynajem - donosi najnowszy raport portalu Oferty.net. Ten odsetek jeszcze wzrośnie, ponieważ wielkimi krokami zbliża się koniec roku akademickiego. Okres ten co roku jest sporym wyzwaniem dla wynajmujących. Obecnie jednak ich sytuacja jest dużo trudniejsza niż choćby przed rokiem. Wtedy znaczna część osób, które ze względu na restrykcje banków nie mogły liczyć na kredyt, decydowała się właśnie na najem mieszkania.

- "Właściciele, przede wszystkim ci dysponujący większymi i lepiej wyposażonymi lokalami, muszą się więc liczyć z koniecznością włożenia jeszcze większego wysiłku w znalezienie najemcy" - prognozują analitycy Oferty.net w kwietniowym raporcie o rynku nieruchomości.

Jak widać, wynajęcie mieszkania w dzisiejszych czasach to ryzykowna lokata kapitału.

Rosnąca podaż w połączeniu z prognozami, które przewidują coraz mniejszy popyt, nie wróżą dobrze inwestorom. Jeśli jednak pomimo tych wskaźników zdecydujemy kupić mieszkanie pod wynajem, statystycznie wciąż mamy szanse na zarobek. Jak wynika z opracowań Open Finance, pod koniec marca i w pierwszych tygodniach bieżącego miesiąca rentowność z wynajmu wzrosła do 4,45 proc. netto. Jest to jednak jedynie kosmetyczna zmiana, gdyż w ubiegłym miesiącu wskaźnik ten kształtował się na poziomie 4,38 proc. To niewiele, biorąc pod uwagę, że bieżący rok rozpoczynaliśmy od 4,64 proc. To wciąż więcej niż rentowność rocznej lokaty, z której zysk netto wynosi 4,21 proc. Jednak już o pół punktu procentowego mniej od dziesięcioletnich obligacji skarbowych, dzięki którym po opodatkowaniu możemy zarobić 5,06 proc.

Należy pamiętać, że powyższe obliczenia to jedynie dane statystyczne, które opierają się na średnich. W rzeczywistości zaś na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki, jak: cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania. Należy się jednak liczyć z tym, że ta ostatnia raczej nie będzie rosła, a możliwa dalsza korekta cen wpłynie niekorzystnie na opłacalność najmu. Bardzo ważnym i na dzień dzisiejszy kluczowym czynnikiem dla osób, które chcą zainwestować w zakup lokum pod wynajem, okazuje się okres przestoju. Jest to czas, gdy mieszkanie stoi puste i nie generuje przychodów w czynszu, ale opłaty administracyjne trzeba ponosić. Jeśli nie mamy bardzo atrakcyjnego lokum, okres przestoju będzie coraz dłuższy.

Bartosz Sawicki