Fundusze nieruchomości to w tym roku nie najlepszy pomysł

Na naszym rynku dostępne są fundusze związane polityką inwestycyjną z nieruchomościami i budownictwem, które możemy podzielić na dwie kategorie: fundusze nieruchomości inwestujące w grunty, gotowe mieszkania albo w powierzchnie komercyjne oraz fundusze sektora budownictwa, które aktywa lokują w akcjach spółek budowlanych. Pierwszą kategorię reprezentują fundusze zamknięte, gdyż inwestycja w nieruchomości musi trwać odpowiednio długo i wycofanie środków w trakcie realizacji jakichś projektów nie wchodzi w rachubę. W drugiej grupie znajdują się fundusze akcyjne, koncentrujące się na spółkach budowlanych notowanych na giełdzie w Warszawie i na innych parkietach, głównie w Europie.

Fundusze nieruchomości nigdy nie cieszyły się wielką popularnością wśród polskich inwestorów. Do tej pory łącznie zebrały ledwie około 2 mld zł, co stanowi 2 proc. wszystkich aktywów, jakimi zarządzają u nas TFI. W przeszłości fundusze takie udowodniły, że na nieruchomościach można nieźle zarobić. Zdarzały się zyski znacznie większe niż z funduszy lokujących na rynku pieniężnym czy w obligacje. Ale w tym roku wyniki są o wiele gorsze, a perspektywy nieciekawe.

Narodowy Bank Polski prognozuje stabilizację cen nieruchomości, więc takie fundusze w najbliższym czasie raczej nie dadzą dużo zarobić. Również deweloperzy przyznają, że rynek jest słaby, popyt nie rośnie tak jakby tego wszyscy oczekiwali, m.in. za sprawą zaostrzonej polityki kredytowej banków. Ceny nieruchomości stoją w miejscu, więc o zyski będzie trudno.

Jeżeli ktoś zdecyduje się za wszelką cenę wejść w fundusz nieruchomości teraz, analitycy radzą przejrzeć prospekt i sprawdzić, w jakie nieruchomości dany podmiot inwestuje. Większe szanse na uzyskanie dobrego wyniku mają fundusze lokujące aktywa w projektach komercyjnych, takich jak biura czy galerie handlowe. W tej części rynku kryzys ma minąć szybciej i zysk może się pojawić prędzej, nawet pod koniec tego roku. Fundusze kupujące mieszkania i grunty budowlane na poprawę swoich wyników będą musiały poczekać dłużej. Jednak trzeba pamiętać, że inwestycja na rynku nieruchomości zawsze powinna mieć perspektywę kilku lat.

Większość działających na świecie funduszy, które inwestują w nieruchomości, to fundusze zamknięte, które rozliczają się z inwestorami najczęściej po 6 - 8 latach działalności. Dopiero wówczas kupione działki lub mieszkania są sprzedawane, a zyski dzielone wśród inwestorów. Z takiej inwestycji można oczywiście wyjść, wcześniej sprzedając certyfikaty np. na giełdzie. Jest to jednak nieopłacalne, gdyż fundusz realizuje zyski dopiero po sprzedaży swoich nieruchomości.

Nie najlepsze perspektywy stoją też przed funduszami akcji, lokującymi w spółki budowlane. Na siedem podmiotów funkcjonujących na naszym rynku w ciągu ostatniego roku tylko dwa osiągnęły dodatnie stopy zwrotu. Pozostałe notują straty. Zdaniem analityków powodem przeceny akcji przedsiębiorstw budowlanych są słabe wyniki finansowe oraz negatywne nastawienia do branży. Na dodatek ciągle nie ma sygnałów, aby w najbliższym czasie sytuacja uległa poprawie.

- Ogromna konkurencja firm, także zagranicznych, na przykład z Chin, presja na obniżkę cen, a dodatkowo zapowiedź zmniejszenia zamówień ze strony sektora państwowego nie sprzyjają branży - mówi Jarosław Niedzielewski, zarządzający w Investors Fundusze Otwarte.

Z powodu złych wyników odpływają pieniądze. Tylko w kwietniu przewaga umorzeń nad nabyciami w tej grupie wyniosła prawie 12 mln zł, podczas gdy na całym rynku kupiono jednostki uczestnictwa za kwotę o 21,5 mln zł większą niż umorzono. Nic więc dziwnego, że oferta funduszy sektora szybko się kurczy. Dwa tygodnie temu Allianz TFI poinformowało o zmianie nazwy funduszu Allianz Budownictwo na Allianz Selektywny oraz o zmianie strategii.

Fundusz nie będzie się już koncentrował na spółkach budowlanych, tylko na firmach z różnych atrakcyjnych branż. Zmianę strategii swoich dwóch funduszy sektora budownictwa zapowiada także Investors Fundusze Otwarte.

Dodatek opracował Jacek Uryniuk