Pustostanów brak

Rynek najmu powierzchni biurowej w Warszawie ruszył z kopyta. Najemcy, korzystając z okazji zawarcia umów przy niskim poziomie czynszów, zdołali wynająć w 2010 r. 0,55 mln mkw. biur. Przyspieszenie było widoczne już od I kw. 2010 r., kiedy wynajęto ponad 120 tys. mkw. biur. Z miesiąca na miesiąc najemcy podpisywali umowy coraz chętniej. Ta tendencja ma się utrzymać również i w tym roku.

- W 2010 roku wynajęto łącznie 549 tys. mkw., co daje wzrost w porównaniu do 2009 roku aż o 96 proc. Należy jednak podkreślić, że tak wysoki wynik jest po części efektem realizacji transakcji najmu wstrzymanych w roku 2009 - wynika z wiosennej edycji raportu Marketbeat przygotowanego przez firmę doradczą Cushman & Wakefield. W 2010 r. największy udział w rynku miały nowe umowy najmu (58,5 proc.), natomiast 35,5 proc. transakcji zostało zawartych w wyniku renegocjacji. Wyraźnie zwiększył się udział umów typu pre-let (przednajmu), który po gwałtownym spadku do 2 proc. z końcem 2009 r. w roku 2010 wzrósł do poziomu 11,5 proc.

Wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, przy jednoczesnym wyraźnym zmniejszeniu ilości oddawanej powierzchni (w 2010 roku oddano 188 tys. mkw. biur), doprowadził do dysproporcji między podażą a popytem. Na koniec 2010 r. średni wskaźnik pustostanów spadł do 7,1 proc. Redukcja pustostanów o około 1 proc. nie robi być może większego wrażenia, ale zapowiada powrót do rynku dewelopera, tym bardziej że podaż nowych biur w 2011 roku ma być na niskim poziomie. Szacuje się, że w Warszawie przybędzie około 150 tys. mkw. powierzchni biurowej. To, w połączeniu z dużym apetytem najemców, ma znacznie obniżyć średni wskaźnik pustostanów.

- Na koniec 2011 roku może się on zbliżyć nawet w okolice 3 proc. - prognozuje Paulina Misiak, partner i dyrektor ds. usług reprezentacji najemców w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.

Taki obrót sprawy skutkował będzie wzrostem czynszów oraz powrotem do umów przednajmu, zwłaszcza dla najemców szukających oszczędności na przednajmie w obiektach planowanych mogą okazać się korzystnym rozwiązaniem. Jeśli w istocie zwiększy się udział takich umów, jest szansa, że będzie więcej nowych inwestycji.

Na pokryzysowym rynku banki nadal nie finansują inwestycji, w których nie ma zagwarantowanej odpowiedniej liczby umów przednajmu. Deweloperom, którzy muszą wynająć część powierzchni, aby pozyskać finansowanie budowy, trudno jest konkurować o najemców z tymi, których stać na spekulacyjne rozpoczęcie inwestycji ze środków własnych. Konsekwencją jest spadek podaży oraz umocnienie pozycji deweloperów z finansowaniem własnym. Aby zmienić tę sytuację, potrzebnych jest więcej przednajmów.

@RY1@i02/2011/041/i02.2011.041.021.005a.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

Aby rozpocząć realizację nowej inwestycji, potrzeba najemców i własnych funduszy, a najlepiej obojga

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl