Różnorodność przyspiesza rozwój handlu

Rynek centrów handlowych znowu rozwija się szybciej. W tym roku do użytku zostanie oddane ponad 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej - szacuje firma Cushman & Wakefield. Dla porównania w 2012 r. zbudowano 550 tys. mkw., w 2011 r. - 682 tys. mkw., a w 2010 r. - 555 tys. mkw. Wynik będzie zatem najlepszy w ciągu ostatnich czterech lat. Na rynku pojawi się 25 nowych obiektów handlowych. - Ponadto dziewięć już działających zostanie rozbudowanych - tłumaczą eksperci z Jones Lang LaSalle.

W dużych i małych miastach

Tak znaczny przyrost nowej powierzchni handlowej będzie zasługą ukończenia w tym roku kilku dużych centrów, takich jak Atrium Felicity Lublin, Galeria Katowicka, Galeria Bronowice Kraków, Poznań City Center, czy Wzgórze Gdynia faza II. - W kolejnych latach będziemy obserwować bardziej rozwój jakościowy niż ilościowy. To oznacza, że dominować będą modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów - wyjaśnia Katarzyna Michnikowska, starszy konsultant z działu wycen i doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Zwiększeniu dynamiki sprzyja też pojawienie się nowych terenów inwestycyjnych na rynku. - Mowa o dużych węzłach komunikacyjnych, węzłach autostradowych, niezabudowanych terenach w ścisłych centrach miast czy na rozwijających się osiedlach mieszkaniowych - wymienia Katarzyna Michnikowska.

Nowe lokalizacje pojawiają się jednak przede wszystkim w większych miastach. Dlatego w tym roku należy oczekiwać, że większość projektów zostanie zrealizowana właśnie w dużych aglomeracjach, takich jak Katowice, Poznań, Gdynia, Kraków, Gliwice, Lublin czy Warszawa. W każdym z tych miast powstanie lub zostanie rozbudowana galeria handlowa.

To nie znaczy jednak, że w mniejszych miastach nowa powierzchnia handlowa się nie pojawi. W tym roku powstaną pierwsze galerie w wielu miastach liczących poniżej 100 tys. mieszkańców. Mowa m.in. o Inowrocławiu, Łomży, Siedlcach, czy Chojnicach.

Swoje plany w mniejszych miastach potwierdzają zresztą deweloperzy. Firma Inwestor zadeklarowała realizację dwóch projektów w Cieszynie i Kwidzynie. Z kolei Elbfonds w tym roku chciałby zrealizować 12 obiektów handlowych o łącznej powierzchni 100 tys. mkw. Łącznie firma planuje zainwestować w naszym kraju 2,5 mld zł.

Nowe obiekty powinny przyczynić się do spadku czynszów, ponieważ popyt nie rośnie wprost proporcjonalnie do podaży. Obecnie w najlepszych centrach handlowych w stolicy trzeba zapłacić nawet 75-85 euro za mkw., a w pozostałych miastach 35-40 euro za 1 mkw. W innych obiektach ceny wynajmu kształtują się na poziomie 20-25 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Centra kontra parki

Największy wybór nowej powierzchni będzie w typowych centrach handlowych. Powstanie ich ponad 20, dostarczając w sumie 680 tys. mkw. Najemcy szukający dużych, wynoszących od kilkuset do kilku tysięcy mkw. lokali z wejściem bezpośrednio z parkingu, zyskają ich wybór w czterech nowych parkach handlowych. Te w tym roku dostarczą w sumie 60 tys. mkw. powierzchni handlowej. Do 2015 r. wybudowane zostanie w tym sektorze w sumie trzy razy tyle.

- To duża aktywność ze strony sieci marketów budowlanych oraz z wyposażeniem wnętrz napędza rozwój tego rodzaju obiektów. Znane marki, jak Jula, Castorama czy KIK planują dalsza ekspansję - zauważa Kreja.

Do parków handlowych przyciągają je też atrakcyjne warunki.

Jula, która ma już siedem marketów, zaplanowała na ten rok trzy nowe. - W porównaniu z regularnymi galeriami handlowymi czynsz w parkach handlowych może być niższy nawet o 4 euro za 1 mkw. miesięcznie, a dodatkowych opłat serwisowych, związanych np. z utrzymaniem powierzchni wspólnych w galeriach handlowych, może nie być w ogóle - wyjaśnia Kreja.

Rozwój parków handlowych jest też zasługą samych deweloperów. Coraz częściej decydują się oni na taki właśnie obiekt, gdyż jego realizacja jest tańsza i niesie ze sobą mniejsze ryzyko niż budowa galerii. Liczy się tutaj zarówno czas realizacji, który w przypadku magazynów handlowych może być o połowę krótszy i trwać ok. dziewięciu miesięcy, możliwość łatwego fazowania, bo kolejne kubatury mogą być łatwo dodawane do istniejącego parku bez potrzeby zmiany funkcjonowania istniejących jego części, jak i oczywiście znacząco niższy koszt budowy magazynów handlowych w porównaniu z galeriami.

- Ale są też wady. W parkach lokalizuje się cały czas mniej najemców. W galeriach handlowych jest ich zwykle ok. 300, a w parkach kilkudziesięciu. Choć prawdą jest, że ich liczba stale rośnie - zauważa Karina Kreja.

Sposób na zapasy

Nowoczesna powierzchni handlowa pojawia się również w segmencie centrów wyprzedażowych. Factory Annopol na warszawskiej Białołęce już ruszyło. W planach są kolejne obiekty m.in. w Lublinie i Białymstoku. Oprócz tego rozbudowane zostaną istniejące centra wyprzedażowe, m.in. w Łodzi i Szczecinie. Realizacja wszystkich zamierzeń może więc przynieść nawet do 50 tys. mkw. nowej powierzchni. Obecnie jest jej 138 tys. mkw. Inwestycje to efekt rosnącego w nich zapotrzebowania na lokale handlowe. Coraz więcej sieci handlowych dochodzi do wniosku, że warto mieć sklep w centrum wyprzedażowym, gdyż jest to idealny sposób na pozbycie się zapasów magazynowych. Ostatnio o swoim rozwoju w tym kierunku poinformował Smyk.

Za lokal o wielkości 100-150 mkw. w centrum wyprzedażowym trzeba zapłacić ok. 20-23 euro za 1 mkw.

Czas na wersje mini

Powierzchni handlowej przybędzie też za przyczyną rozwoju minigalerii handlowych. Ich powstawanie napędza rozbudowa osiedli mieszkaniowych, na których zaczyna powoli brakować punktów handlowych. Ponieważ obiekty tego typu oferują najczęściej mniej niż 5 tys. mkw. nie są zaliczane do centrów handlowych.

Tymczasem inwestorzy planują liczne realizacje w tym segmencie. Tylko Czerwona Torebka ocenia potencjał rynku na 4,5 tys. obiektów pod swoim logo. Do końca 2016 r. zakłada budowę do 484 obiektów o łącznej powierzchni najmu równej 312,6 mkw. Jej jednokondygnacyjne galerie złożone są z powtarzalnych modułów o powierzchni ok. 60 mkw. (z możliwością łączenia) z odrębnymi wejściami z przestronnych i dobrze oświetlonych parkingów. Plany na tym rynku ma też Rank Progres, spółka, która chce wybudować w sumie 80 minicentrów handlowych.

@RY1@i02/2013/062/i02.2013.062.02100020f.802.jpg@RY2@

Rynek obiektów handlowych

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl