Lokal na potrzeby firmy raczej się wynajmuje, niż kupuje

Tylko na terenie Warszawy 3,8 mln mkw. z 4,2 mln mkw. powierzchni biurowych objęte jest umowami najmu. - Rosnąca konkurencja wśród deweloperów i właścicieli powierzchni, a co za tym idzie, relatywnie niskie stawki czynszowe sprzyjają podpisywaniu umów najmu - wskazuje Bolesław Kołodziejczyk, starszy konsultant, dział wycen i doradztwa Cushman & Wakefield.

Trudno zresztą znaleźć lokale na sprzedaż. - W przypadku nowoczesnej powierzchni biurowej rzadko się zdarza, aby tego typu lokale były do kupienia. Takie oferty raczej dotyczą budynków o funkcjach mieszanych - najczęściej mieszkaniowo-biurowych - zaznacza Kołodziejczyk. - Pojawiały się pomysły realizacji całych biurowców, gdzie lokale mogłyby być nabywane przez najemców, jednak zainteresowanie rynku nie było wystarczające - dodaje.

Wynajem, własność, co-working?

Wybierając określoną formę korzystania z powierzchni biurowych warto określić długość inwestycji. - Zakupu lokalu nie można rozpatrywać w okresie 2-3 lat, bo wiąże się to z dużymi dodatkowymi kosztami - przyznaje Rafał Gójski, dyrektor ds. komercji w Departamencie projektów inwestycyjnych Home Broker. - Jednak jeśli zestawimy najem lub zakup w okresie 10 lat, zdecydowanie zacznie wygrywać opcja zakupu na własność - dodaje Gójski.

Zakup biura jest dużym wydatkiem i często nie jest to rozwiązanie optymalne dla przedsiębiorcy. - Z operacyjnego punktu widzenia istotna jest również kwestia wykończenia lokalu - dodaje konsultant Cushman & Wakefield. Koszty adaptacji biura mogą sięgnąć nawet 500 euro za 1 mkw. powierzchni. W przypadku wynajmu obowiązki te najczęściej należą do właściciela budynku. Najem pozwala również na większą elastyczność. W przypadku zmiany warunków na rynku umowę można zawsze rozszerzyć na inne powierzchnie lub też ograniczyć jej zakres.

Zakup lokalu rozważany jest więc najczęściej przez nieduże podmioty, specjalizujące się w usługach profesjonalnych - biura księgowe, kancelarie czy firmy doradztwa biznesowego. Są i tacy, którzy sami budują swoje biurowce. - Na budowę własnej siedziby decydują się przede wszystkim koncerny medialne, banki oraz centrale firm produkcyjnych, a także firmy specjalistyczne - wylicza Kołodziejczyk.

Coraz częściej na polskim rynku możemy zaobserwować zjawisko współdzielenia biura, czyli co-working. - Z tej formy korzystają najczęściej freelancerzy, którzy potrzebują od czasu do czasy wyjść poza mury własnego mieszkania, szukają kreatywnych przestrzeni do pracy oraz miejsca do spotkań z klientami - wskazuje Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse. Jest to również dobre rozwiązanie dla początkujących handlowców.

Czego szukają przedsiębiorcy?

Kryteria, które determinują wybór biura - to najczęściej lokalizacja i cena, adekwatna do standardów lokalu. - Dobrze wynajmują się lokale handlowo-usługowe do 150-200 mkw. w dobrych komunikacyjnie punktach miasta - przyznaje Jańczuk. - Niekoniecznie musi to być centrum, ale poszukiwane są powierzchnie w pobliżu uczęszczanych szlaków pieszych - dodaje.

Wymagania wynikają zazwyczaj ze specyfiki branży. - W przypadku biur ważne jest, aby budynek zapewniał odpowiednią liczbę miejsc parkingowych, które w obecnych czasach są na wagę złota - zaznacza Jańczuk. Ważne są także standard budynku, reprezentacyjna recepcja, sposób zarządzania częścią wspólną lokalu czy wkład właściciela w wykończenie biura.

Kancelarie prawne chętniej wynajmują powierzchnie w prestiżowych kamienicach czy nowoczesnych biurowcach. Natomiast firmy handlowe szukają lokali na peryferiach miast, gdzie mogą połączyć część biurową z magazynem.

Koszty najważniejsze

Cena lokalu to jedno z najważniejszych kryteriów dla firm. Nie da się jednak dokładnie porównać kosztów wynajmu i kupna lokalu. - Ze względu na różnice standardów czy strukturę finansowania nie da się na dużym poziomie ogólności w sposób jednoznaczny oszacować różnic kosztowych obu opcji - przyznaje Bolesław Kołodziejczyk.

W dużych miastach cena najczęściej uzależniona jest od lokalizacji. - Biorąc pod uwagę lokal biurowy o pow. ok. 150 mkw., to w warunkach warszawskich w zależności od standardu i lokalizacji uda się znaleźć ofertę już od 3 tys. zł za miesiąc - wskazuje Jańczuk.

@RY1@i02/2014/140/i02.2014.140.13000020b.802.jpg@RY2@

Martyna Węglewska

 mf_dgp@infor.pl