Leasing nieruchomości nabiera tempa

Wiele wskazuje na to, że znajdująca się w głębokim kryzysie od 2008 r. branża nieruchomości wstaje z kolan. Wskazywanym przez analityków powodem ożywienia są najniższe w historii stopy procentowe i ceny na poziomie jeszcze sprzed nieruchomościowego boomu. - Kupować trzeba wtedy, kiedy jest tanio i zanosi się na podwyżkę - zauważa Jan Raczyński, analityk finansowy. - Wydaje się, że jest dobry moment, aby wziąć pod uwagę rynek nieruchomości.

Kupno lokalu czy działki za gotówkę to dla firmy zawsze spore obciążenie. Jak szacują ośrodki analityczne przeciętna inwestycja w segmencie nieruchomości przemysłowych w ubiegłym roku kosztowała 3-3,2 mln zł. Jako że w grę wchodzą spore, w porównaniu z innymi formami inwestycji pieniądze, wiąże się to także z dużymi kosztami przeprowadzenia transakcji: doradztwa prawnego, wyceny, opłatami notarialnymi, sądowymi itp. Przedsiębiorstwa zatem coraz częściej decydują się na leasing nieruchomości, który formalności pozwala ograniczyć do minimum, miesięczne opłaty nie są tak dużym obciążeniem dla firmy jak w przypadku zakupu za gotówkę, podobnie jak koszty jednorazowe związane z obsługą transakcji.

Finansowanie biur, budynków, hal produkcyjnych itp. nie jest w Polsce nowością, ale nie jest też popularne. Pierwsze tego rodzaju usługi pojawiły się w ofercie instytucji finansowych pod koniec lat 90., gdy obroty rynku leasingu samochodów i środków produkcji liczone już były w dziesiątkach miliardów złotych. Jednak w ostatnich latach i ten segment branży rozwijał się dynamicznie. Jak ocenia Związek Polskiego Leasingu od 2000 r. sfinansowano w ten sposób powierzchnię o wartości kilkunastu miliardów złotych.

Najem wynajętego

W zasadniczych punktach leasing nieruchomości nie różni się od finansowania innego rodzaju aktywów: leasingodawca nabywa ze swoich środków wskazaną przez klienta nieruchomość i następnie w zamian za comiesięczne raty przekazuje mu ją w użytkowanie. Przedmiotem umów najczęściej są biura (40 proc. rynku), obiekty handlowe (sklepy) oraz hotele i ośrodki rekreacyjne. Pod względem wartości dominują natomiast magazyny i centra logistyczne, choć dotyczących ich transakcji nawet w czasie wzrostu i przyspieszenia gospodarczego nie ma wiele. Sporo przedsiębiorstw traktuje tego rodzaju inwestycję jako lokatę kapitału: leasinguje nieruchomość, a następnie spłaca raty, posiłkując się wynajmowaniem w ten sposób pozyskanej powierzchni. - Nieruchomości uchodzą za stabilną i bardziej bezpieczną przystań dla kapitału niż lokata bankowa, obligacje, nie mówiąc o akcjach - tłumaczy Raczyński. - W stosunku do zainwestowanej kwoty czynsz jest z reguły nieco wyższy niż odsetki z lokat, czy obligacji.

Pod względem sposobu korzystania ten rodzaj finansowania niewiele różni się od wynajmu. Zakup za pomocą kredytu hipotecznego jest natomiast znacznie mniej korzystny podatkowo. - To sposób finansowania atrakcyjny dla firm, które mają własne nieruchomości albo w dającej się przewidzieć perspektywie chciałyby wejść w ich posiadanie - mówi Marcin Modliborek, szef leasingowego ramienia banku Millennium (Millennium Leasing). - Ostateczna cena leasingu może być bowiem niższa w stosunku do kupna za gotówkę lub pożyczkę.

Rezydualne wróżby

W wariancie najczęściej stosowanego leasingu operacyjnego firma zobowiązuje się do odkupienia będącej przedmiotem porozumienia nieruchomości pod koniec umowy. Zobowiązanie takie powinno być zawarte przed notariuszem i zawierać ściśle określoną cenę (tzw. wartość rezydualną). Gdy cena przedmiotu inwestycji wzrośnie - przedsiębiorca zarobi, bo zapłaci tylko tyle, ile zostało zapisane w umowie. Gorzej, jak miało to miejsce w ciągu ostatnich lat, gdy nieruchomość straci na wartości. Wtedy pod koniec zawieranej w okresie boomu umowy, gdy powierzchnia była droga, przedsiębiorca będzie musiał za nią zapłacić więcej niż wynoszą aktualne stawki rynkowe. - Wszystko wskazuje na to, że znajdujemy się właśnie w momencie szorowania dna bessy - mówi Raczyński. - Jest szansa na to, że rynek nieruchomości najgorsze ma za sobą i w najbliższych latach będzie raczej odrabiał straty niż pogrążał się dalej.

Próba określenia przyszłej ceny biura, hali produkcyjnej, sklepu czy hotelu w perspektywie dziesięcioletniej jednak zawsze jest ryzykowna. Przedsiębiorcy, którzy nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na niepewność, mogą w ogóle zrezygnować z opcji wykupu, albo ewentualną decyzję uzależnić od sytuacji rynkowej po zakończeniu umowy (tzw. leasing pozabilansowy). Wiąże się to co prawda zazwyczaj z wyższym stawkami raty, ale atutem jest brak konieczności ujmowania inwestycji w księgach rachunkowych. Pozwala to na utrzymanie najważniejszych wskaźników finansowych przedsiębiorstwa, takich jak ROE (stopa zwrotu z kapitału własnego), ROA (rentowność aktywów) na niezmienionym poziomie. - Poprawia to w sposób znaczny zdolność kredytową firmy, a co za tym idzie zwiększa szanse na uzyskanie dodatkowego finansowania na przykład w formie kredytu w przyszłości - mówi Agnieszka Gamdzyk, wspólniczka w Biurze Rachunkowym Superata.

Fiskalne zawijasy

Ważne są także korzyści podatkowe, które dzięki leasingowi nieruchomości może osiągnąć firma. W wariancie operacyjnym, podobnie jak ma to miejsce w przypadku finansowania samochodów, raty leasingowe można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu (są nimi zarówno spłata kapitału, jak i zapłacone odsetki). W wariancie finansowym natomiast od podstawy opodatkowania (przychodów pomniejszonych o koszty) można odliczyć tylko część odsetkową raty. Korzystająca z takiego rozliczenia firma ma jednak prawo do odpisów amortyzacyjnych, czego brakuje w pierwszym wariancie. Do niedawna umowa leasingu operacyjnego musiała być zawierana co najmniej na 10 lat. Powodowało to, że część przedsiębiorstw sięgała po wariant finansowy nie z wyboru, tylko dlatego, że dawał on większą swobodę kształtowania okresu umowy. W styczniu 2013 r. jednak minimalny okres, na który może zostać zawarta umowa, został skrócony o połowę. - Powoduje to, że wariant operacyjny częściej jest obecnie wykorzystywany niż operacyjny - mówi Agnieszka Gamdzyk z biura Superata. Jeżeli jednak przedsiębiorca chce mieć jeszcze większą elastyczność kształtowania okresu leasingu (planuje zakończenie umowy na przykład po trzech latach), powinien zdecydować się na opcję finansową. - To lepsza propozycja dla tych, którzy chcieliby przeczekać spadek wartości nieruchomości i szybciej chcieliby uzyskać środki na nowe inwestycje - twierdzi Jan Raczyński.

Ciekawą alternatywą dla firm jest także od niedawna leasing zwrotny, który polega na sprzedaniu posiadanej nieruchomości firmie leasingowej, a następnie zawarciu z nią umowy leasingu, na mocy której firma nadal może z niej korzystać. W wyniku transakcji przedsiębiorstwo otrzymuje środki, które może wykorzystać podnosząc bankowy rating płynności (zwiększając zdolność kredytową) lub przeznaczyć uzyskane pieniądze na mogące powiększyć w przyszłości zyski inwestycje. Jednocześnie firma nie traci funkcjonalności związanej z posiadaniem nieruchomości, choć od momentu sprzedaży musi, rzecz jasna, płacić za nią raty leasingowe.

@RY1@i02/2014/013/i02.2014.013.13000040i.802.jpg@RY2@

Maria Kamila Puch

mf_dgp@infor.pl