Leasing nieruchomości to alternatywa dla kredytów inwestycyjnych

Po trzech kwartałach tego roku firmy leasingowe przekazały swoim klientom nieruchomości warte ponad 1 mld zł. To wyraźnie więcej niż rok wcześniej, gdy było to 750 mln zł. Ale trzeba też zauważyć, że wynik zrobiło I półrocze, kiedy to oddano w leasing budynki o wartości 889 mln zł. W samym III kwartale było to 205,7 mln zł, o 39 proc. mniej niż przed rokiem.

W skali całego rynku - Związek Polskiego Leasingu szacuje go na ponad 24 mld zł - leasing nieruchomości nie stanowi więc dużej części. Być może dlatego, że taka transakcja ma swoją szczególną specyfikę, jest bardziej skomplikowana niż inne formy leasingu. A przede wszystkim na ogół jest transakcją długoterminową.

W przypadku leasingu nieruchomości również mamy do czynienia z dwoma najważniejszymi rodzajami umowy: czyli leasingiem operacyjnym albo finansowym. W pierwszym przedmiot leasingu jest własnością firmy leasingowej, klient używa go i płaci czynsz za to używanie. Ten czynsz może wrzucić sobie w koszty. Minus to minimalny okres trwania umowy: od początku tego roku leasing operacyjny może trwać minimum 5 lat. W leasingu finansowym formalnie nieruchomość stanowi składnik majątku klienta. A kosztem są części odsetkowe rat i amortyzacja wyleasingowanego budynku. Ale dodatkowy atut to możliwość elastycznego kształtowania czasu trwania umowy.

Typowe cechy leasingu nieruchomości to minimalna wartość inwestycji (przykładowo może to być 1 mln euro) i minimalna wpłata własna (np. 15 proc. wartości nieruchomości). Specyficznym typem transakcji, wykorzystywanym głównie w tym segmencie rynku, jest leasing zwrotny. W uproszczeniu polega on na tym, że właściciel budynku odsprzedaje go firmie leasingowej, po czym bierze w leasing. Po co? Przede wszystkim uzyskuje jednorazowy duży zastrzyk gotówki. Może z nią zrobić, co zechce, bo środki pozyskane w ten sposób nie są znaczone - w przeciwieństwie do kredytu bankowego, który na ogół udzielany jest na określony cel. Z pieniędzy z leasingu zwrotnego można spłacić kosztowną pożyczkę z banku, zainwestować np. w nowe maszyny, czy - po prostu zdecydowanie poprawić sobie płynność finansową. Jednocześnie - wcale nie traci nieruchomości. Tak jak w przypadku leasingu innych aktywów po spłaceniu rat może z powrotem stać się jej właścicielem. Nie bez znaczenia są też korzyści podatkowe: przy leasingu operacyjnym całość rat można wrzucić w koszty.

Leasing zwrotny nieruchomości może być też dobrą metodą na odmrożenie aktywów przez firmę, która żyje z obrotu nieruchomościami. To parkowanie aktywów. Można w ten sposób przeczekać dekoniunkturę na rynku: cena odkupu zapisana w umowie leasingowej jest stała - a więc po wygaśnięciu kontraktu mamy gwarancję, że nie dopłacimy, jeśli koniunktura się poprawi. Pieniądze pozyskane od leasingodawcy możemy inwestować i na nich zarabiać - a sprzedając nieruchomość już po odkupie za wyższą cenę dodatkowo zyskać.

Transakcja może też przebiegać w bardziej "klasyczny" sposób: to znaczy klient firmy leasingowej nie musi być właścicielem nieruchomości, może jedynie chcieć z niej korzystać przez jakiś czas i mieć opcję wykupu. W takim układzie firma leasingowa kupuje budynek, a następnie przekazuje go w leasing. Umowę można zawrzeć już na etapie budowy. Inwestorem formalnie jest wówczas firma leasingowa, a klient opłacając raty z tytułu umowy leasingowej ma z tego np. korzyści podatkowe. To alternatywa dla kredytu inwestycyjnego. Co można brać w leasing? Wszystkie nieruchomości komercyjne: centra handlowe, magazyny, hotele, hale produkcyjne.

@RY1@i02/2014/013/i02.2014.013.03700020e.802.jpg@RY2@

Marek Chądzyński

 marek.chadzynski@infor.pl