Renesans w mieszkaniówce

Ponad 43 tys. mieszkań - z takim fenomenalnym wynikiem sprzedaży zakończyli 2014 r. deweloperzy z największych polskich aglomeracji. Było to o prawie 20 proc. więcej niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po ok. 36 tys. mieszkań. Jak podkreśla firma doradcza REAS, która monitoruje rynek nowych mieszkań, tak dobry wynik został osiągnięty nie dzięki histerycznym zakupom czy ucieczce nabywców przed wzrostem cen - z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia w 2007 r. - ale dzięki m.in. stabilnym cenom i dopasowaniu oferty do możliwości nabywczych klientów przy racjonalnej polityce kredytowej banków.

Zakupom sprzyjała też bardzo korzystna sytuacja na rynku finansowym. Cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej spowodowały, że z jednej strony spadały koszty kupowania mieszkań na kredyt, a z drugiej na rynek nieruchomości trafiały pieniądze z coraz mniej atrakcyjnie oprocentowanych lokat. Do tego od 2014 r. chętni na nowe lokum mogą skorzystać z rządowego wsparcia w postaci dopłat do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Kolejne rekordy

Początek tego roku okazał się być równie gorącym okresem w segmencie nowych mieszkań. W I kw. liczba transakcji przeprowadzonych w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście osiągnęła w ostatnim czasie rekordowy poziom blisko 11,5 tys. mieszkań. Bicie kolejnych rekordów odbywa się przy w miarę stabilnych cenach. Według danych REAS zmiany przeciętnej ceny lokali dostępnych w ofercie na koniec I kwartału, w porównaniu z końcem 2014 r., generalnie miały niewielką skalę. Nieduże wzrosty cen miały miejsce w Warszawie (ok. 2,3 proc.) i Krakowie (1,1 proc.). W Łodzi i Trójmieście ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Poznaniu i we Wrocławiu doszło do niedużego spadku.

Jak na razie deweloperzy są optymistami i nie zwalniają tempa. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, firmy od stycznia do maja 2015 r. rozpoczęły budowę prawie 34 tys. mieszkań. - To o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, a ponadto najwięcej w historii. Do tej pory rekordem było 30,7 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od stycznia do maja 2008 roku - przypomina Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w Home Broker, dodaje, że należy się zastanowić, czy optymizm deweloperów nie jest przesadny. Obecnie mieszkania świetnie się sprzedają, ale to nie znaczy, że tak samo dobrze będzie w kolejnych miesiącach. - Przecież niskie stopy procentowe nie będą wiecznie, prędzej czy później zaczną rosnąć. To oznacza, że warunki rynkowe staną się więc mniej korzystne, co może doprowadzić do spadku popytu i lekkiej obniżki cen, które w tym roku poszły trochę w górę - ocenia.

Na dodatek deweloperzy wkrótce przestaną się cieszyć z wyłączności na sprzedaż lokali ze wsparciem z programu MdM. Już niemal przesądzone jest, że nowelizacja ustawy regulującej zasady jego działania rozszerzy go też na rynek wtórny. Do tego ciągle rosną wymogi co do wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. Od 2016 r. będzie to 15, a od 2017 r. już 20 proc.

Deweloperzy przyznają, że mimo świetnej sprzedaży nie ma na razie miejsca na podwyżki cen. Przyczyną jest bardzo duża konkurencja między deweloperami i równowaga między podażą i popytem.

- W najbliższej przyszłości podwyżki będą wymuszały przede wszystkim rosnące wymogi techniczne budynków mieszkaniowych, ale nie będą one większe niż kilka procent w skali roku. O ile oczywiście nie dojdzie do zmian w przepisach, które zwiększą koszty działania branży - ocenia przedstawiciel zarządu jednego z większych krajowych deweloperów.

Komunalne i spółdzielcze w tyle

W porównaniu z deweloperką fatalnie wypadają za to statystyki innych form budownictwa, m.in. spółdzielczego, społecznego i komunalnego. W tym roku do końca maja rozpoczęto budowę zaledwie 519 lokali spółdzielczych. W 2014 r. było ich zaledwie 1,36 tys. Z kolei mieszkań w ramach budownictwa komunalnego, społeczno-czynszowego i zakładowego w tym roku zaczęło powstawać zaledwie 401, a w 2014 r. niecałe 2,7 tys. Skąd ta zapaść? W budownictwie spółdzielczym to efekt m.in. zmiany przepisów przed kilku laty. Spowodowały one, że po przekazaniu lokali właścicielom nie wchodzą one już w skład majątku spółdzielni. Ich mieszkańcy po założeniu wspólnoty mieszkaniowej mogą nawet wybrać innego niż spółdzielnia zarządcę. Biorąc pod uwagę, że na budowie mieszkań spółdzielczych nie można generować zysku, spółdzielnia w takiej sytuacji na nowych inwestycjach może nic nie zyskać. Jak wskazuje Edyta Zielonka z warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lazurowa, większość spółdzielców woli w tej sytuacji nie podejmować ciężaru budowy mieszkań w tym systemie. Części spółdzielni brakuje już gruntów pod nowe budynki lub na ich budowę nie godzą się członkowie spółdzielni.

W budownictwie komunalnym i społeczno-czynszowym przeszkodą są głównie finanse, czyli brak pieniędzy na takie inwestycje. Samorządom trudno jest samodzielnie finansować budowę lokali komunalnych i socjalnych, a jednym z nielicznych realnych systemów wsparcia dla tego typu budownictwa jest Fundusz Dopłat prowadzony w Banku Gospodarstwa Krajowego. Za jego pośrednictwem, dzięki wsparciu z budżetu, w Polsce powstało ponad 11 tys. lokali socjalnych, komunalnych, mieszkań chronionych, miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych. Rząd za pośrednictwem BGK dopłaca gminom, powiatom lub organizacjom pożytku publicznego od 30 do 50 proc. W tym roku na program finansowego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego przeznaczono 126,92 mln zł. To jednak ciągle kropla w morzu potrzeb. Na problem ten uwagę zwracała m.in. Najwyższa Izba Kontroli, która pod koniec 2014 r. podawała, że w kontrolowanych przez nią gminach lokali socjalnych było prawie dwa razy mniej niż oczekujących.

Rządowe projekty

W budownictwie społeczno-czynszowym problemy pojawiły się, kiedy w 2009 r. został zamknięty Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Przez niemal 13 lat wspierał on preferencyjne kredyty głównie na budowę mieszkań z niskimi czynszami w ramach towarzystw budownictwa społecznego. Tanie pożyczki na budowę 80 tys. mieszkań zaciągnęło w nim aż 230 TBS-ów. Teraz rząd postanowił reaktywować program wsparcia dla TBS-ów i w czerwcu przyjął projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Rząd liczy, że jej uchwalenie umożliwi reaktywację już w 2015 r. programu finansowania społecznego budownictwa czynszowego. Będą temu służyć preferencyjne kredyty i gwarancje nabycia emisji obligacji udzielane przez BGK. Tego typu finansowanie będzie dostępne dla towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych oraz spółek gminnych.

- Ocenia się, że w ciągu 10 lat powstanie co najmniej 30 tys. nowych mieszkań wybudowanych dzięki preferencyjnej akcji kredytowej BGK. W całym okresie realizacji nowego programu z budżetu państwa na zasilenie tego funduszu (przeznaczonego na dopłaty dla BGK) zostanie przeznaczone 751,9 mln zł. Pozwoli to na udzielenie kredytów w łącznej kwocie ponad 4 mld zł - podaje rząd.

Beneficjentami programu mają być m.in. ludzie młodzi oraz rodziny z dziećmi, osiągające raczej niskie i umiarkowane dochody. Osoby te bardzo często przekraczają kryteria dochodowe, które decydują o ubieganiu się o lokal komunalny z powodu zbyt wysokich zarobków, a jednocześnie zarabiają zbyt mało, by ubiegać się o kredyt na zakup mieszkania.

To nie jedyna inicjatywa rządowa mająca zwiększyć podaż atrakcyjnych mieszkań na wynajem. Także BGK za pośrednictwem Funduszu Mieszkań na Wynajem inwestuje w takie lokale. Są to inwestycje, które będą trafiały na komercyjny rynek najmu. Ich przewagą nad lokalami wynajmowanymi obecnie w większości przez osoby prywatne ma być kompletne, wysokiej jakości wykończenie lokali, pełna obsługa zarządców i stabilność najmu.

Specjaliści podkreślają, że każda dobrze przemyślana forma wsparcia segmentu mieszkaniowego jest niezwykle potrzebna, bo zaległości Polski pod tym względem są wciąż ogromne. Bartosz Turek wskazuje np., że na podstawie danych Eurostatu, urzędu statystycznego Unii Europejskiej, można bowiem szacować, że nawet co trzeci trzydziestolatek wciąż mieszka z rodzicami. W grupie wiekowej 25-34 lata problem mieszkania z rodzicami dotyczy 2,8 mln ludzi. Nawet jeśli na koniec dnia mieliby oni zamieszkać jako pary, to brakuje 1,4 mln mieszkań.

- Do tego na obywatela przypada nad Wisłą 26,3 mkw. Dwukrotnie więcej metrów ma do dyspozycji statystyczny Austriak czy Duńczyk, ponad 50 mkw. per capita, a o dwie trzecie więcej Niemiec, ponad 43 mkw. Na tym niestety nie koniec, bo szacunki europejskiego urzędu sugerują, że około 1,4 mln mieszkań w Polsce, czyli 10 proc., wymaga remontu - wskazuje analityk Lion’s Banku. Dodaje, że niezbędne byłoby stworzenie całego systemu wspierającego zabezpieczenie dachu nad głową, a pomocy potrzebują zarówno ci, których nie stać na wynajem, jak i te osoby, których nie stać na zakup mieszkań.

@RY1@i02/2015/136/i02.2015.136.00000080c.803.jpg@RY2@

Małgorzata Kwiatkowska

Patrycja Otto

dgp@infor.pl