Rynek biurowy przenosi się do innych miast

Współczynnik niewynajętej powierzchni biurowej w stolicy wynosi obecnie 13,5 proc. To mniej niż jeszcze na koniec 2014 r.

- Na rynek wejdzie jednak niedługo kilka nowych projektów. Dlatego w ciągu trzech lat współczynnik wolnej powierzchni może zwiększyć się nawet do 18 proc. - szacuje Paweł Skałba, partner w Colliers International.

Wzrost pustostanów

Dalszy wzrost pustostanów przewiduje też Krzysztof Misiak, partner, manager sekcji miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield. - Szacujemy jednak, że większość pustostanów będzie znajdować się w budynkach starszej generacji, niedoinwestowanych lub w odczuwalnie gorszych lokalizacjach. Mamy też świadomość, że najatrakcyjniejsze warunki są w stanie otrzymać najemcy gotowi zadeklarować się do wynajmu budynku przed rozpoczęciem jego budowy lub na jej wczesnym etapie, co w praktyce oznacza rozpoczęcie procesu wyboru nowej lokalizacji lub renegocjacji na 2-3 lata wcześniej - wyjaśnia.

Świadomość wzrostu pustostanów na głównym rynku mają też inwestorzy.

- Złożą się na to jednak budynki niedostosowane do obecnych wymagań rynkowych. Przykładowo, na rynku warszawskim, na którym się koncentrujemy, problem ten będzie dotyczył głównie inwestycji zlokalizowanych poza ścisłym biznesowym centrum stolicy, więc nie dotknie on bezpośrednio projektu Nowy Świat 2.0. Niezwykle istotnym wyzwaniem dla firm zarządzających powierzchniami komercyjnymi jest stworzenie odpowiedniego portfolio najemców. To właśnie bezpośrednie otoczenie biznesowe wielokrotnie decyduje o wyborze danej lokalizacji - komentuje Wiesław Kopytko, wiceprezes zarządu spółki Centrum Bankowo-Finansowego "Nowy Świat".

Wzrost pustostanów będzie powodował, że właścicielom obiektów coraz trudniej będzie pozyskać najemców. Zaoferowanie atrakcyjnej ceny już nie wystarczy, choć to wciąż jedno z podstawowych kryteriów wyboru lokalu biurowego.

Zachęta dla najemców

Najemcy zwracają coraz częściej uwagę na udogodnienia, jakie proponuje inwestycja, z których będą mogli w szczególności skorzystać pracownicy firmy. - Warszawa nadal jest i pozostanie centralnym punktem dla deweloperów. Można jednak zauważyć coraz większy rozwój powierzchni biurowej w miastach regionalnych. Do realizacji w nich projektów przedsiębiorców przekonuje to, że coraz więcej inwestorów instytucjonalnych jest zainteresowanych odkupieniem od nich obiektów - tłumaczy Paweł Skałba, partner w Colliers International.

Jest to widoczne zwłaszcza w Krakowie czy Wrocławiu. Inwestorów przybywa też w Łodzi, Katowicach i Trójmieście. O perspektywiczności tych miast świadczy mniejszy niż w stolicy współczynnik pustostanów. Wyjątkiem jest Poznań, gdzie zwiększył się on do 25,8 proc., co jest związane z dostarczeniem na rynek dużej liczby nowej powierzchni biurowej. W Łodzi współczynnik ten wynosi już 8,6 proc., a w Krakowie - 5,4 proc., co czyni go najniższym w Polsce. Analitycy przewidują zresztą, że największy wzrost aktywności budowlanej będzie obserwowany w Łodzi.

- Nie chcemy wychodzić na niepoprawnych optymistów, ale Łódź jest nadal trzecim co do wielkości miastem w Polsce, a w najbliższych latach czeka ją skok cywilizacyjny, którego beneficjentami będą wszyscy mieszkańcy i przedsiębiorcy działający na tym rynku. Na dzień dzisiejszy hamulcem jest jeszcze milknące echo upadku przemysłu włókienniczego z lat 90. XX wieku, które w żaden sposób nie było łagodzone przez budżet państwa, jak w wypadku Śląska. Są to również inwestycje infrastrukturalne, przez które miasto jest ogromnym placem budowy, a to naturalne utrudnienie w codziennym życiu - uważa Andrzej Szczepanik, business development manager w OPG Property Professionals. Jednak, jak dodaje, w perspektywie najbliższych miesięcy inwestycje te się zakończą, co przełoży się na poprawę zarówno zewnętrznej, jak i wewnętrznej dostępności komunikacyjnej miasta.

Rozbudowa dróg

Budowa Nowego Centrum Łodzi z dworcem multimodalnym Łódź Fabryczna, rozwój Kolei Regionalnych, budowa wschodniej i zachodniej obwodnicy miasta, które połączą aglomerację z autostradami A1, A2 i trasą szybkiego ruchu S8. Zakończenie tych inwestycji sprawi równocześnie, że w promieniu dwóch godzin jazdy Łódź będzie miała dostęp do 5 portów lotniczych (Łódź, Warszawa Okęcie, Modlin, Wrocław, Poznań). Jeżeli chodzi o komunikację wewnętrzną, to gruntowna przebudowa trasy W-Z sprawi, że każde miejsce w Łodzi będzie w zasięgu maksimum pół godziny od centrum, przy poruszaniu się dowolnym środkiem transportu.

- To zmiany, które będą miały ogromny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych i jakość życia w mieście. W perspektywie najbliższych lat spodziewamy się rozwoju rynku nieruchomości w Łodzi w tempie szybszym w stosunku do innych miast regionalnych. Wynika to z szerokiej dostępności gruntów inwestycyjnych w topowych lokalizacjach, które w połączeniu ze strategią budowania miasta do środka w perspektywie lat przyniosą godziwe stopy zwrotu i wzrost wartości samych nieruchomości - podkreśla Andrzej Szczepanik.

Najważniejsi klienci

A jakie branże generują największy popyt na powierzchnie biurowe? Eksperci są zgodni - sektor IT. Zdaniem analityków to obecnie jedyna branża, która jest w stanie zbliżyć się poziomem popytu do branży BPO/SSC czy finansowej. Jest to na pewno duże wyzwanie dla deweloperów.

- Najemcy IT poza kwestiami technicznymi zaczynają mieć bardzo wysokie wymagania co do jakości warunków pracy, dodatkowych funkcji, otoczenia budynku, bardziej elastycznego podejścia do zarządzania powierzchniami wspólnymi w obiekcie czy współpracy z najemcami IT w celu bardziej kreatywnego sposobu korzystania z powierzchni - wyjaśnia Krzysztof Misiak.

To też najemcy, którzy potrzebują powierzchni od kilku do kilkudziesięciu tysięcy mkw. - Z drugiej strony są klienci mniejsi z szeroko pojętej branży kreatywnej, którzy poszukują mniejszych powierzchni 50-200 mkw. z reguły nie w typowych biurowcach. Ta grupa klientów poszukuje miejsc z duszą i czerwoną cegłą w tle - dodaje Andrzej Szczepanik.

Udogodnienia dla najemców

● okres wolny od czynszu;

● okres wolny od opłat dodatkowych;

● opóźniona indeksacja;

● budżet na aranżację;

● kontrybucje gotówkowe (na dodatkowe koszty związane z biurem, w tym meble);

● kontrybucja na przeprowadzkę do nowego biura;

● logo na budynku;

● parking w ramach czynszu.

@RY1@i02/2015/100/i02.2015.100.21400020a.803.jpg@RY2@

Rynek biurowy w Polsce w I kwartale 2015 r.

@RY1@i02/2015/100/i02.2015.100.21400020a.804.jpg@RY2@

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl