Logistyka kontraktowa na fali wznoszącej

Boom w logistyce kontraktowej trwa. Jak podaje dr Waldemar Osmólski z Instytutu Logistyki i Magazynowania, w II kwartale 2016 r. zostały podpisane umowy na 650 tys. mkw. powierzchni magazynowej - to więcej o 6 proc. niż rok wcześniej, a w budowie było prawie 800 tys. mkw. Całkowita wielkość powierzchni magazynów w Polsce przekroczyła już grubo 10,5 mln mkw. A to oznacza że w ciągu ośmiu lat zwiększyła się ponad dwukrotnie.

- Pierwsza połowa tego roku była rekordowa pod względem wynajętej powierzchni - mówi Piotr Hoch, dyrektor sprzedaży w Rhenus Logistics. - W mojej ocenie popyt na powierzchnię magazynową w Polsce się utrzyma. Będzie to wynikało z niesłabnącego od kilku już lat trendu przenoszenia zaplecza logistycznego firm z Europy centralnej do Polski, a także ze stałego wzrostu projektów obecnie obsługiwanych na terenie naszego kraju - dodaje.

Jest akceptacja dla ryzyka

- Wzrost gospodarczy w ostatnim czasie stanowi stabilny grunt do rozwoju logistyki kontraktowej. Spodziewam się wzrostu zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe się utrzyma - twierdzi Waldemar Osmólski. Zdaniem eksperta, w najbliższym czasie utrzyma się akceptacja dla ryzyka inwestycyjnego, które towarzyszy budowie powierzchni spekulacyjnych. Kalkulacje rynkowe inwestorów są takie, że budowa magazynów zapewni atrakcyjną stopę zwrotu.

Polska gospodarka rozwija się nieźle na tle krajów europejskich (w 2015 r. wzrost PKB wyniósł 3,6 proc.), a to wspiera rozwój sektora logistycznego.

Już ubiegły rok był rekordowy. Jak podaje Colliers International, najemców znalazło wtedy o 100 tys. mkw. więcej nowych magazynów niż rok wcześniej.

Dzisiaj magazynów w Polsce jest najwięcej w Europie Środkowej i Wschodniej. Z danych Instytutu Logistyki i Magazynowania wynika, że największą grupę najemców stanowią firmy logistyczne, które posiadają ponad 43 proc. w tym rynku. Jako druga branża w tej klasyfikacji uplasowały się sieci handlowe (prawie 15 proc.), a dalej budownictwo i wyposażenie wnętrz (ponad 9 proc.) oraz motoryzacja (ponad 7 proc.).

Prezes Panattoni Europe Robert Dobrzycki spodziewa się, że tempo rozwoju utrzyma się na obecnym poziomie.

- Sama podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w ciągu najbliższej dekady powinna się podwoić, na co wskazuje rosnący popyt. Polska w dalszym ciągu jest obiektem dużego zainteresowania - twierdzi.

Pod względem podaży powierzchni magazynowej Polska zmniejsza dystans do Niemiec. U naszych zachodnich sąsiadów wynosi ona 24 mln mkw., czyli jest 2,5 razy większa niż w Polsce. Różnica nie jest duża, jeśli weźmiemy pod uwagę, że Niemcy to kraj, w którym PKB na głowę mieszkańca jest trzy razy wyższy niż w Polsce, a do tego to jeden z największych eksporterów świata.

Powód tej sytuacji jest taki, że od strony produkcyjnej i logistycznej Polska obsługuje nie tylko dynamicznie rozwijający się rynek wewnętrzny, lecz również zagranicę. Inwestorów z branży logistyki kontraktowej przyciągają do Polski niższe koszty pracy, atrakcyjne regulacje dotyczące pracy sezonowej, dostępność kadr i niższe czynsze.

Po latach odrabiania zaniedbań atutem Polski stała się wreszcie infrastruktura, w szczególności drogowa. Łączna sieć autostrad i tras ekspresowych przekroczyła już 3,1 tys. km., a w przetargach GDDKiA i w realizacji jest kolejnych 750 km dróg szybkiego ruchu. To kolejny argument za tym, żeby w Polsce rozpoczynać kolejne inwestycje magazynowe.

Deweloperzy wsłuchali się w rynek

Czy w Polsce pojawi się niedługo nadpodaż powierzchni magazynowej?

- Taka sytuacja na pewno nie będzie miała miejsca w lokalizacjach, które oferują dobry dostęp do pracowników. W gestii operatora logistycznego jest więc poszukiwanie takich miejsc, które cechuje nie tylko łatwa dostępność powierzchni magazynowej, lecz przede wszystkim atrakcyjny lokalny rynek pracy - wyjaśnia Piotr Hoch z Rhenus Logistics.

Według Emilii Filimoniuk z działu doradztwa i badań rynku w CBRE, na razie ryzyka nadpodaży nie ma, bo aktywność deweloperska jest ściśle skorelowana z dużym zapotrzebowaniem zgłaszanym przez najemców. Z danych CBRE za I kwartał 2016 roku wynika też, że miesięczne stawki za wynajem powierzchni magazynowej wahają się - w zależności od regionu - w granicach 2,5-5 euro za 1 mkw. A wskaźnik pustostanów spadł w roku 2015 o 5 proc., osiągając poziom 4,8 proc. ogólnej wielkości powierzchni.

Jak zauważa Paweł Sapek, wiceprezes Prologis w Polsce, polski rynek cechuje swoisty paradoks: z jednej strony mamy niski poziom pustostanów, a jednocześnie historycznie niskie ceny czynszów najmu.

- Przy tak niskim stanie pustostanów i ograniczeniu podaży ceny czynszów na dojrzałym rynku powinny iść w górę. W Polsce tak się na razie nie dzieje. Ale można się spodziewać, że w przyszłym roku czynsze powoli będą rosnąć - ocenia ekspert.

Nie brakuje opinii, że rynek nowych powierzchni magazynowych będzie się w przyszłości rozwijać, ale już nie tak dynamicznie, jak w ostatnich latach.

- Koniunktura w branży logistyki kontraktowej jest lekko przegrzana, a budowa nowych obiektów postępuje w sposób niewspółmierny do danych makroekonomicznych - ocenia Paweł Trębicki, dyr. zarządzający Raben Transport. Jak tłumaczy, mimo że PKB w Polsce rośnie, to wolniej niż w minionych latach. Na dodatek branża logistyczna funkcjonuje na zaledwie kilkuprocentowych marżach, a jednocześnie występuje silna presja na wzrost stawek wynagrodzeń.

- W perspektywie dwóch lat spodziewam się wyhamowania inwestycji w nowe powierzchnie magazynowe - prognozuje Paweł Trębicki. - Potencjalnie pozytywnie na trend może za to wpłynąć lokowanie w naszym kraju kolejnych inwestycji, czego dobrym prognostykiem są ostatnie decyzje Daimlera i Toyoty. Kolejne szanse są związane z przesuwaniem lokalizacji produkcyjnych w następstwie Brexitu. Wiele firm poważnie rozważa przeniesienie inwestycji właśnie nad Wisłę - dodaje.

Według prof. Haliny Brdulak ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie jednym z powodów dużej dynamiki rynku magazynowego jest rozwój e-commerce. Klienci z tej branży pełnią bardzo ważną rolę w strukturze popytu na rynku magazynowym, co jest efektem popularności zakupów internetowych. Jak wyliczył JLL, wartość polskiego e-commerce będzie rosła w tempie 15 proc. rocznie, co jest zapowiedzią kolejnych umów najmu w logistyce kontraktowej.

Gdzie magazynów będzie przybywało najwięcej

Magazyny powstają blisko miejsc, w których jest skoncentrowany popyt, czyli w rejonie dużych aglomeracji. Z danych CBRE wynika, że najbardziej rozwiniętą lokalizacją na magazynowej mapie Polski jest region Warszawy, który skupia prawie 1/3 całkowitej podaży powierzchni (przypada na niego 3,1 mln mkw). Inne dobre lokalizacje to: Górny Śląsk (1,8 mln mkw.), Poznań (1,5 mln mkw.), Wrocław (1,4 mln mkw.), a także Polska centralna bez Warszawy (1,3 mln mkw.).

Według Emilii Filimoniuk wzrost tego rynku będzie przebiegał dwutorowo. Po pierwsze w już sprawdzonych lokalizacjach, czyli m.in. w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Poznaniu i we Wrocławiu. Z drugiej strony deweloperzy będą poszukiwali nowych możliwości inwestycyjnych na rynkach wschodzących, np. w Bydgoszczy, Szczecinie, Lublinie i Rzeszowie. Zaletą tych lokalizacji jest większa dostępność pracowników i niższe koszty pracy.

@RY1@i02/2016/211/i02.2016.211.165000100.801.jpg@RY2@

Rynek magazynowy w Polsce

Konrad Majszyk

konrad.majszyk@infor.pl