Rynek powierzchni magazynowych eksplodował

W pierwszych trzech miesiącach tego roku najemcy podpisali umowy na 680 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Jak wynika z raportu JLL i Prologis, to najlepszy wynik od 10 lat. A już 2015 r. był pod względem popytu na magazyny rekordowy. Wtedy przybyło prawie milion metrów kwadratowych, z czego większość w Warszawie, Poznaniu, na Górnym i Dolnym Śląsku, chociaż deweloperzy prężnie działali też w Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie. Jak podaje Colliers International, w ubiegłym roku najemców znalazło o 100 tys. mkw. więcej nowych magazynów niż w r. 2014. Zanosi się na to, że w tym będzie jeszcze więcej.

Przebiliśmy 10 milionów

Łącznie w Polsce jest już 10,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To najwięcej w Europie Środkowo-Wschodniej. - Liczba magazynów i zapotrzebowania na wynajem powierzchni rosną w sposób bezprecedensowy. Ta tendencja może dziwić, jeśli weźmiemy pod uwagę, że producent zazwyczaj nie lubi wytwarzać na skład, a woli raczej produkować na zamówienie - mówi prof. Halina Brdulak z SGH w Warszawie. - Jednym z powodów dużej dynamiki rynku magazynowego jest rozwój e-commerce. Dostawca chce być blisko klienta, żeby dostarczyć towar najszybciej, jak to tylko możliwe - dodaje.

Najbardziej aktywnym deweloperem w branży jest Panattoni Europe, który w ubiegłym roku wybudował prawie 450 tys. mkw., w wyraźny sposób wyprzedzając Goodmana, który zajął drugie miejsce.

- Spodziewam się, że tempo rozwoju utrzyma się na obecnym poziomie. Sama podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w ciągu najbliższej dekady powinna się podwoić, na co wskazuje rosnący popyt. Polska w dalszym ciągu jest obiektem dużego zainteresowania biznesu z Zachodu - twierdzi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe.

Jak podaje CBRE, najbardziej rozwiniętą lokalizacją na magazynowej mapie Polski jest region Warszawy, który skupia prawie jedną trzecią całkowitej podaży powierzchni (przypada na niego 3,1 mln mkw.). Inne dobre lokalizacje dla logistyki kontraktowej to: Górny Śląsk (1,8 mln mkw.), Poznań (1,5 mln mkw.), Wrocław (1,4 mln mkw.), a także Polska Centralna bez Warszawy (1,3 mln mkw.).

- Magazyny powstają blisko miejsc, w których jest skoncentrowany popyt, czyli w rejonie dużych aglomeracji. To wpisuje się w światowy megatrend: rośnie liczba osób mieszkających w miastach i w ciągu 10 lat będzie ona stanowiła 70 proc. ludności - mówi prof. Halina Brdulak. - Rozrastanie się miast to wyzwanie przed firmami logistycznymi. Z jednej strony muszą liczyć się z utrudnieniami we wjeździe do centrów. Ale z drugiej, e-commerce wymusza konieczność szybkiego dostarczenia towaru, co napędza popyt na magazyny - podkreśla.

- Boom w segmencie handlu internetowego generuje popyt na powierzchnie magazynowe. Nawet 700 tys. mkw. mogą przynieść ze sobą do 2020 r. nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące e-commerce - twierdzi Paweł Sapek, wiceprezes Prologis w Polsce. - Dostępność kadr, a zwłaszcza atrakcyjne koszty pracy i relatywnie niskie koszty wynajmu nieruchomości dają Polsce szansę na przyciągnięcie nowych graczy z branży e-commerce. Do tego dochodzi organiczny rozwój firm już tu obecnych - dodaje.

Jego firma prowadzi obecnie w Polsce budowę trzech nowych obiektów magazynowych (w Piotrkowie, Strykowie i Chorzowie), a łącznie ma już 2,2 mln mkw., na co składa się 110 budynków w 23 parkach logistycznych.

- Aktywność najemców na rynku powierzchni przemysłowych, a przez to i deweloperów, w dużej mierze jest podyktowana rozwojem e-commerce. Dla handlu internetowego grupą docelową jest już nie tylko polski, ale także zachodni konsument, i dobra kondycją sektora produkcyjnego - mówi Robert Dobrzycki z Panattoni.

Polska znalazła się na celowniku dużych graczy z branży e-commerce. W ciągu ostatnich dwóch lat duże centra logistyczne w Polsce uruchomił amerykański gigant Amazon, a także np. Home24, sprzedawca mebli i artykułów wyposażenia wnętrz. Są też liczne polskie firmy e-commerce, np. 12 tys. mkw. powierzchni magazynowej wynajęła spółka Oponeo, czyli internetowy sprzedawca opon. Eksperci zwracają uwagę, że rynek magazynowy w Polsce jest silnie napędzany także przez firmy z branży sprzedaży internetowej, które przenoszą tu działalność z Niemiec i Skandynawii.

- Wśród naszych najemców od lat dominują firmy logistyczne i handlu detalicznego, które łącznie odpowiadają za jedną trzecią całego popytu. Jednak udział firm z branży handlu detalicznego, w tym e-commerce, wśród największych najemców powierzchni magazynowych na pewno będzie dynamicznie rósł - przewiduje Paweł Sapek z Prologis.

Jak wyliczył JLL, wartość polskiego e-commerce będzie rosła w tempie 15 proc. rocznie. A to oznacza potencjalne wydatki deweloperów na nowe powierzchnie na poziomie 64 mld zł.

- Jeśli chodzi o ceny najmu, to polski rynek cechuje swoisty paradoks: z jednej strony mamy niski poziom pustostanów, a jednocześnie historycznie niskie ceny czynszów najmu - zwraca uwagę Paweł Sapek. Jak wyjaśnia, polska gospodarka świetnie się rozwija na tle innych krajów europejskich. A zależność jest taka, że wzrost gospodarczy wspiera rozwój sektora logistycznego. - Przy tak niskim stanie pustostanów i ograniczeniu podaży ceny czynszów na dojrzałym rynku, a taki jest polski, powinny iść w górę. W Polsce tak się na razie nie dzieje. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że w przyszłym roku czynsze powoli zaczną rosnąć - ocenia ekspert.

- Rynek powierzchni przemysłowych w Polsce rozwija się w bardzo szybkim tempie i właściwie w każdym kwartale osiąga rekordowe wyniki. Obecnie czynsze bazowe pozostają na niezmienionym poziomie, a ich wartość zależy od specyfiki konkretnych lokalizacji - mówi Robert Dobrzycki.

Paradoks niskich czynszów

Pod względem podaży powierzchni magazynowej Polska zmniejsza dystans do Niemiec. Tam wynosi ona 24 mln mkw., czyli jest już niespełna 2,5 razy większa. To niedużo, biorąc pod uwagę, że Niemcy to kraj znacznie bogatszy, a ponadto jeden z największych eksporterów świata. Wytłumaczenie tego zaburzenia proporcji jest takie, że logistyka kontraktowa w Polsce obsługuje nie tylko rynek wewnętrzny.

Jako kraj obsługujemy zachód Europy od strony produkcyjnej i logistycznej, co jest możliwe m.in. dzięki rozrastającej się infrastrukturze drogowej, dla której paliwem są unijne dotacje. Budowa nowych dróg szybkiego ruchu dała impuls całemu sektorowi do dynamicznego rozkwitu.

Autostrady i trasy ekspresowe, których łączna długość przekroczyła już 3,1 tys. km, to jednak nie wszystko. Gracze z rynku logistyki kontraktowej zwracają uwagę na inne atuty Polski w oczach biznesu logistycznego: oprócz odpowiedniej infrastruktury drogowej cały czas są u nas tańsi pracownicy, korzystniejsze regulacje dotyczące pracy sezonowej i nieco niższe czynsze.

To daje szansę na przyciągnięcie nowych graczy z branży e-commerce. Do tego dochodzi organiczny rozwój firm już obecnych w Polsce.

- Przyrost powierzchni magazynowej na przestrzeni ostatniego roku był w Polsce bardzo dynamiczny. Jednak przyszła dynamika podaży nieruchomości magazynowych w Polsce może być nieco ograniczona - ostrzega Paweł Sapek. - Powodem jest brak dostępności gruntów inwestycyjnych. Moim zdaniem, choć tendencja zwyżkowa będzie się nadal utrzymywać, to już nie na takim wysokim poziomie jak w ciągu ostatnich dwóch lat - przewiduje.

Dyrektor generalny Raben Transport Paweł Trębicki zwraca uwagę na różnice w podejściu do logistyki kontraktowej między Polską a niektórymi rozwiniętymi krajami zachodniej Europy. - Kiedy w starej UE stosuje się już na coraz szerszą skalę automatyzację obsługi magazynów, my zastanawiamy się nad tym, czy znajdzie się klient, który za to zapłaci. Na Zachodzie magazyny buduje się wzwyż, u nas wszerz, czyli na dużej powierzchni - dodaje.

Atrakcyjna stopa zwrotu

Eksperci zwracają uwagę, że rynek musi poczekać na efekty nowej ustawy o obrocie ziemią, która może nieco utrudnić dostęp do nieruchomości inwestycyjnych i zwiększyć ich ceny. Jeśli tak, może się okazać, że magazyny "rosnące w górę" pojawią się też w Polsce.

Kalkulacje rynkowe inwestorów są takie, że budowa magazynów będzie oznaczać atrakcyjną stopę zwrotu.

- Obserwuję stałe zainteresowanie rynku kapitałowego, który bardzo pozytywnie ocenia obiekty magazynowe klasy "A" w Polsce. Wynika to głównie z wysokiego popytu, niskiego poziomu pustostanów, szybkiego rozwoju branży, ale także z poziomów stawek kapitalizacji zwrotów - wylicza Robert Dobrzycki. Jego zdaniem w przypadku logistyki kontraktowej jest ona wyższa, niż notuje handel i rynek biurowy. - Wygląda na to, że doczekaliśmy się momentu, w którym poza powierzchnią przemysłową nie ma lepszej alternatywy dla inwestycji - twierdzi.

Boom się utrzyma, ale nadpodaż jeszcze na razie nam nie grozi

@RY1@i02/2016/122/i02.2016.122.140000100.804.jpg@RY2@

Emilia Filimoniuk dział doradztwa i badań rynku w CBRE

Polski rynek powierzchni magazynowych rozwija się bardzo dynamiczny. W   ciągu ostatnich dwóch lat rynek powiększył się o   ponad 2 mln mkw. nowej powierzchni

Bieżący rok rozpoczął się bardzo obiecująco: w   pierwszym kwartale 2016 r. deweloperzy dostarczyli na rynek ok. 440 tys. mkw. Kolejnych 750 mkw. obecnie znajduje się w   budowie. Większość tej powierzchni powinna być dostarczona klientom przed końcem roku.

Obecnie aktywność deweloperska jest ściśle skorelowana z   dużym zapotrzebowaniem zgłaszanym przez najemców. Wysoki popyt sprawia, że nowo powstająca powierzchnia zostaje szybko wynajęta, najczęściej jeszcze na etapie budowy. Poziom pustostanów wciąż utrzymuje się na niskim poziomie. Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla Polski wyniósł na koniec pierwszego kwartału zaledwie 6,2 proc.

Warto zaś podkreślić, iż czynsze umowne pozostają na stabilnym poziomie. Natomiast zauważalna jest istotna różnica pomiędzy stawkami czynszów umownych i   efektywnych. Wynika ona z   atrakcyjnych zachęt oferowanych przez deweloperów.

Co do wzrostu polskiego rynku magazynowego będzie zapewne przebiegał dwutorowo. Z jednej strony systematycznie powinno przybywać obiektów w już sprawdzonych lokalizacjach, czyli np. w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Poznaniu i we Wrocławiu. A  z drugiej strony, deweloperzy będą - pod wpływem zapotrzebowania od najemców - poszukiwali nowych możliwości inwestycyjnych na tzw. rynkach wschodzących, np. w   Bydgoszczy, Szczecinie, Lublinie i   Rzeszowie. Ważną zaletą tych lokalizacji jest większa dostępność pracowników, a   jednocześnie niższe koszty pracy.

Bardzo ważną rolę w   strukturze popytu na rynku magazynowym pełnią też klienci z   tej branży, a   ich udział również systematycznie wzrasta. To efekt zmian nawyków zakupowych konsumentów, którzy coraz chętniej korzystają w   tym celu z   internetu. Wśród najemców nowych magazynów istotną część stanowią firmy z   sektorów logistyki, motoryzacyjnego i   FMCG, czyli tzw. produktów szybkozbywalnych, np. spożywczych.

@RY1@i02/2016/122/i02.2016.122.140000100.805.jpg@RY2@

Rozwój magazynów w Polsce

@RY1@i02/2016/122/i02.2016.122.140000100.806.jpg@RY2@

Konrad Majszyk

konrad.majszyk@infor.pl