Hipoteczne czasem tylko z nazwy

Zakup nieruchomości firma może sfinansować na kilka sposobów - w banku na trzy. Może wziąć kredyt inwestycyjny, kredyt lub pożyczkę hipoteczną lub kredyt, który w nazwie ma określenie hipoteczny, ale w rzeczywistości jest kredytem przeznaczonym na dowolny cel. Musi być jednak zabezpieczony hipoteką.

Ważne szczegóły

Kredyty hipoteczne w niektórych bankach, np. w Deutsche Banku przyznawane są od określonych, minimalnych kwot (w tym przypadku od 1 mln zł), ale w większości innych instytucji zarówno kwota minimalna, jak i maksymalna jest uzależniana od wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie.

Oprocentowanie kredytu na ogół jest wyliczane na podstawie wysokości stopy WIBOR 3M. Warto więc sprawdzić wysokość marży i prowizji pobieranej przez bank, bo przede wszystkim od tych parametrów będzie uzależniona rzeczywista stopa procentowa i tym samym koszt kredytu.

Znaczenie ma też forma zabezpieczenia kredytu oraz warunki spłat rat kapitałowo-odsetkowych. W Banku BPH np. harmonogram spłat ustalany jest w zależności od możliwości przedsiębiorcy. W Deutsche Banku raty można spłacać miesięcznie lub kwartalnie, co w określonych warunkach może być korzystne dla kredytobiorcy. W PKO BP trzeba się natomiast liczyć z comiesięcznym obowiązkiem regulowania należności. Można najwyżej wybrać formę rat malejących albo równych.

Przy wyborze oferty warto również zwrócić uwagę na opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, przewalutowanie, jeżeli zajdzie taka potrzeba i to czy bank wymaga ubezpieczenia, które również kosztuje. Niektórych przedsiębiorców może zainteresować również możliwość karencji w spłacie. W Banku BPH może to być rok, ale Deutsche Bank dopuszcza się np. możliwość karencji w spłacie kapitału na okres budowy - nawet do trzech lat. Dodatkowo proponuje też finansowanie podatku VAT płaconego przez kredytobiorcę w okresie budowy lub przy zakupie nieruchomości komercyjnej.

Z hipoteką łatwiej

Maksymalna wysokość kredytu jest na ogół ustalana jako określony procent wartości planowanej inwestycji lub zabezpieczenia. W większości przypadków jest też zastrzeżenie, że nie może to być więcej - jak np. w PKO BP - niż 2 mln zł. Podobnie jest w Banku BPH, choć ten zaznacza, że na podstawie indywidualnej decyzji może udzielić finansowania nawet do 2,4 mln zł. Bywa też tak, że górna granica kredytu inwestycyjnego branego na dowolny cel jest niższa niż kredytu tego samego rodzaju, ale branego na zakup nieruchomości. Tak jest w Idea Banku, który nie ma oddzielnych kredytów dla firm lub pożyczek określonych jako hipoteczne, ale można wziąć w nim kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości. Wtedy jego maksymalna wysokość wyniesie 3 mln zł - trzy razy więcej niż w przypadku innych inwestycji.

Podstawą przyznania kredytu jest ocena ryzyka na podstawie zdolności kredytowej firmy, ale nie tylko. Ważny jest rodzaj działalności przedsiębiorstwa i rodzaj nieruchomości, które będą zabezpieczeniem kredytu lub pożyczki. W związku z formą zabezpieczeń procedury przyznawania kredytów są mniej, restrykcyjne niż przy standardowych kredytach inwestycyjnych, ale i tak nie zawsze będzie prosto.

Dokumenty ważniejsze od stażu

Banki lubią kredytobiorców z doświadczeniem, ale nie oznacza to, że nowicjusze nie mają szans na uzyskanie finansowania nawet tak kosztownej inwestycji, jaką jest nieruchomość. Pekao Bank Hipoteczny wymaga np. prowadzenia działalności gospodarczej od zaledwie sześciu miesięcy (nie dotyczy to tylko spółek specjalnego przeznaczenia).

Nie oznacza to jednak, że dokumentów do przygotowania będzie mało. Banki standardowo wymagają zaświadczeń z US i ZUS, decyzji o nadaniu REGON-u lub NIP, statutu spółki, aktualnego wyciągu z odpowiedniego rejestru sądowego lub wyciągu z ewidencji działalności gospodarczej. W Pekao Banku Hipotecznym przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na cele komercyjne potrzebne jeszcze będzie m.in. oświadczenie o posiadanych rachunkach, zaciągniętych kredytach, udzielonych poręczeniach i innych zobowiązaniach, a w przypadku realizacji projektu w formule spółki celowej aktualne sprawozdanie finansowe.

W Banku BPH wystarczy prowadzić działalność 18 miesięcy, ale trzeba mieć roczne przychody od 5 mln zł do 30 mln zł. Jeżeli jest się klientem dopiero rozpoczynającym działalność gospodarczą, bank wprawdzie dopuszcza możliwość udzielenia kredytu, ale tylko w pełni zabezpieczonego gotówką. Stosunkowo proste procedury ma Raiffeisen Polbank, który udziela kredytu na zakup nieruchomości do 1,2 mln zł. Zabezpieczeniem mogą być nieruchomości firmowe i osobiste oraz nieruchomości rolne, nawet należące do osób trzecich.

Kredyty hipoteczne lub pod hipotekę

Kredyt nieodnawialny zabezpieczony hipoteką

● Wysokość kredytu do 80 proc. wartości inwestycji

● Maksymalny okres kredytowania 20 lat

● Finansowanie w jednej z pięciu walut: PLN, EUR, USD, GBP, CHF

Kredyt hipoteczny Ekspres Kapitał

● Maksymalny okres kredytowania 20 lat

● Możliwość wypłaty do 100 proc. wartości nieruchomości po wpisie do hipoteki (do wysokości 2 mln zł; wyjątkowo do 2,4 mln zł)

● Finansowanie w jednej z czterech walut: PLN, EUR, USD, CHF

Pożyczka hipoteczna

● Wysokość kredytu do 70 proc. wartości nieruchomości

● Maksymalny okres kredytowania 20 lat

● Możliwość skorzystania z 12-miesięcznej karencji w spłacie kapitału

Kredyt Biznes Ekspres Hipoteka

● Wysokość kredytu do 65 proc. wartości nieruchomości (do 3 mln zł dla klientów posiadających rachunek bieżący lub produkt kredytowy,

● Maksymalny okres kredytowania 15 lat

● Finansowanie w PLN lub EUR

Kredyt na zakup nieruchomości związanej z prowadzoną działalnością

● Wysokość kredytu ustalana indywidualnie

● Maksymalny okres kredytowania 7 lat

● Finansowanie w PLN oraz EUR, USD, CHF, GBP dla klientów realizujących transakcje w obrocie walutowym

Kredyt na finansowanie nieruchomości komercyjnych

● Minimalna kwota kredytu 1 mln PLN lub równowartość w innej walucie

● Maksymalna kwota kredytu 7,5 mln EUR

● Maksymalny okres kredytowania 15 lat na gotowe obiekty i 18 lat na nowe inwestycje (do 2 lat na finansowanie działek budowlanych)

● Finansowanie w PLN, EUR, USD

Pożyczka hipoteczna

● Wysokość kredytu do 60 proc. wartości nieruchomości

● Okres kredytowania do 15 lat

● Możliwość wyboru waluty pożyczki

Kredyt pod hipotekę

● Wysokość kredytu do 80 proc. wartości nieruchomości (do 10 mln zł)

● Maksymalny okres kredytowania 10 lat

● Finansowanie w PLN

● Wysokość kredytu do 80 proc. kosztów inwestycji

● Okres kredytowania do 15 lat

● Finansowanie w PLN oraz CHF, EUR, USD pod warunkiem uzyskiwania przychodów w tej walucie

Pożyczka hipoteczna dla MSP

● Wysokość kredytu do 60 proc. wartości nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia (do 2 mln zł)

● Maksymalny okres kredytowania 15 lat

● Finansowanie w PLN

Pożyczka Hipoteczna

● Wysokość kredytu do 1,2 mln zł

● Maksymalny okres kredytowania 15 lat

Kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości

● Wysokość kredytu do 1,2 mln zł

● Okres kredytowania do 15 lat

Źródło: banki

Ewa Bednarz

mf_dgp@infor.pl