Aparthotel kontra mieszkanie przeznaczone na wynajem

Dysponując kwotą 300-400 tys. zł, można kupić mieszkanie o powierzchni od 40 do 60 mkw. w średnim standardzie i przyzwoitej lokalizacji w każdym z największych miast w Polsce. Przy większej determinacji możliwe jest nawet nabycie dwóch kawalerek. Kwota ta wystarczy także na średniej wielkości apartament w systemie condo, zlokalizowany w miejscowości turystycznej, lub na kilka działek o powierzchni od 3 do 5 tys. mkw. Ostatnia z inwestycji jest nie tylko najtrudniejsza do przeprowadzenia, ale też obarczona stosunkowo wysokim ryzykiem. Przyczyniła się do tego zmiana przepisów w 2016 r. Od tego momentu ziemię rolną mogą kupić tylko rolnicy. Planowana jest jednak zmiana ustawy o obrocie ziemią, która ma wprowadzić ułatwienia.

Zmiany, zmiany, zmiany

Planując inwestycję w nieruchomość, należy mieć na uwadze nie tylko wysokość potencjalnych zysków ale też zmiany prawa, mogące przełożyć się na relacje między popytem i podażą. - Większość zmian została już wprowadzona, jednak ich skutki mogą się pojawić w najbliższym czasie. Mowa o wprowadzeniu programu Mieszkanie Plus czy zmian opodatkowania najmu w przypadku osiągania przychodów powyżej 100 tys. zł rocznie - wymienia Jakub Nieckarz, prezes Property Value Investments (PVI).

W ramach programu Mieszkanie Plus zaplanowano budowę około 3 mln lokali na wynajem. Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wskazuje, kto może zostać najemcą takich mieszkań: osoby o niższych dochodach, wychowujące niepełnosprawne dziecko lub więcej niż jedno oraz niemające prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wynajmujący na warunkach rynkowych w większości przypadków nie spełniają tych kryteriów. To oznacza, że popyt na takie lokale nie zniknie, choć można oczekiwać, że będzie mniejszy, co może odbić się na cenach lokali i uzyskiwanych dochodach z najmu. Głównie dotyczy to niewielkich miast oraz lokalizacji, w pobliżu których będą realizowane inwestycje z programu.

- Wciąż oczekiwane są też regulacje dotyczące REIT-ów, czyli funduszy inwestujących w nieruchomości. Na razie trudno przewidzieć konsekwencje, jeśli się pojawią, to z pewnością nie w najbliższym czasie. Z jednej strony mogą być pozytywne, sprzyjając rozwojowi rynku nieruchomości, z drugiej mogą stać się alternatywą dla bezpośredniego nabywania nieruchomości - informuje Jakub Nieckarz.

Ważne gdzie

Lokalizacja to czynnik kluczowy zarówno z punktu widzenia łatwości znalezienia nabywcy lub najemcy na lokal, jak i z perspektywy wzrostu cen lub wysokości dochodów z najmu.

Jeśli chodzi o mieszkania, to przez najemców poszukiwane są przede wszystkim te w centrach miast, niedaleko uczelni czy tzw. centrów biznesu. Jeśli chodzi o aparthotele, za dobre lokalizacje uważane są kurorty turystyczne, ale nie wszystkie.

- Inwestowanie na Mazurach jest ryzykowne ze względu na dużą sezonowość. Co innego nad morzem czy w górach, gdzie deweloperzy dodatkowo dbają o to, by obiekty były całoroczne. Stąd w condohotelach pojawiają się baseny, sale konferencyjne - podkreśla Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.

Za dobre lokalizacje na rynku condohoteli uważa się też największe miasta Polski. To w nich bowiem koncentruje się biznes. Dobra lokalizacja połączona z dobrą komunikacją przyciągnie też turystów. - A osiągane stopy zwrotu na najmie krótkoterminowym mogą być sporo wyższe niż przy najmie klasycznym, czyli wynosić nie 4-5 proc., a bliżej 10 proc. - uzupełnia Marlena Kosiura. Podpowiada, że warto też zwrócić uwagę na potencjał lokalnych rynków i zachodzące na nich zmiany, mogące mieć wpływ na atrakcyjność inwestycji.

Uwaga na koszty

Przy mieszkaniu na wynajem ryzyko związane z pozyskaniem najemcy spoczywa na właścicielu, który musi liczyć się też z koniecznością ponoszenia opłat: od nieruchomości, eksploatacyjnych, oraz kosztów: remontowych, konserwacji, wyposażenia. Ich wysokość będzie inna w przypadku najmu długoterminowego, a inna przy najmie krótkookresowym, wymagającym o wiele większych nakładów pracy, częstego wykonywania takich czynności jak sprzątanie itp. Jeszcze innego typu prace i koszty będą się wiązały z nieruchomością gruntową, wymagającą prac porządkowych, agrotechnicznych itp.

- Mieszkanie 50-metrowe w Warszawie za 400 tys. zł, przy założeniu średniej stawki za wynajem na poziomie 52 zł za mkw., da roczny przychód w wysokości 31,2 tys. zł. Przekłada się to na 7,8 proc. rentowności brutto. Od tego trzeba odjąć jednak 4,8 tys. zł kosztów utrzymania, a uzyskaną kwotę pomniejszyć o podatek zryczałtowany na poziomie 8,5 proc., czyli 2652 zł. W rezultacie na rękę właścicielowi zostaje 23 748 zł, co daje rentowność netto 5,9 proc. - wylicza Jakub Nieckarz.

Aparthotelowe niuanse

W przypadku aparthotelu obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością bierze na siebie deweloper lub wynajęty przez niego operator. - Istotne jest w związku z tym, by był wiarygodny i miał doświadczenie w zarządzaniu. Od tego zależy faktyczny zarobek właściciela lokalu - tłumaczy Maciej Szatkowski, ze spółki Blue Marine Mielno-Inwestycje.

Hotel przynosi największe zyski w okresie do pięciu lat, i dopiero po tym czasie widać, czy odniósł biznesowy sukces. - Jeśli operator nie poradzi sobie w generowaniu przychodów, to umowa zapewniająca wypłatę zysków nic nie daje, bo nie będzie z czego tych zysków wypłacać - informuje Marlena Kosiura.

Sprawa wyliczenia rentowności nie zawsze jest oczywista. - Istotne jest, czy ma to miejsce od całej zainwestowanej kwoty, uwzględniającej wyposażenie i zakup miejsca postojowego, czy od tzw. "gołego" apartamentu, czyli w stanie deweloperskim - podkreśla Maciej Szatkowski.

Ważny jest też rodzaj umowy zawieranej z operatorem. Bywają takie, w których inwestor otrzymuje stały dochód ustalony jako procent wartości nieruchomości (najczęściej dotyczy to okresu pierwszych 5-10 lat inwestycji), niezależnie od faktycznie uzyskanych przez operatora przychodów z najmu. Może liczyć na 6-8 proc. rocznie i płaci od tego podatek. - Problem w tym, że czasem te 6-8 proc. jest kwotą brutto, od której należy odjąć opłaty dodatkowe ponoszone na rzecz operatora, a związane z nieruchomością, np. koszty eksploatacyjne, fundusz remontowy, ubezpieczenie - wylicza Jakub Nieckarz.

Drugi rodzaj umowy zakłada podział między inwestora i operatora przychodów z najmu faktycznie uzyskanych w danym roku, w określonej proporcji, najczęściej 70-80 proc. dla inwestora, reszta dla operatora. Eksperci doradzają, by sprawdzić od jakiego przychodu jest liczony udział inwestora. W praktyce spotyka się także umowy o charakterze mieszanym, w którym gwarantowany jest pewien minimalny zysk, ustalony jako procent wartości nieruchomości, wypłacany inwestorowi, a nadwyżka wynikająca z faktycznie uzyskanych przychodów z najmu jest dzielona między inwestora i operatora.

Przy zakupie apartamentu w aparthotelu warto też sprawdzić, czy jest on oferowany w obiekcie o charakterze mieszkalnym, czy usługowym. Ma to znaczenie, gdy inwestor chce ubiegać się o zwrot podatku VAT od ceny brutto (wystarczy przed zakupem zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R).

- Pojawiają się decyzje urzędów skarbowych podważających zasadność takiego odliczenia, w sytuacji, gdy apartament jest oferowany w obiekcie o charakterze mieszkaniowym i był sprzedawany z 8 proc. stawką VAT - wyjaśnia Maciej Szatkowski.

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040f.801.jpg@RY2@

Fot. shutterstock

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040f.101(c).jpg@RY2@

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040f.102(c).jpg@RY2@