Wynajem ciągle przynosi zysk

W ciągu ostatniego roku na nieruchomości mieszkaniowej można było zyskać dziesięć razy więcej niż na lokacie bankowej.

– Są to wyliczenia uwzględniające wzrost wartości nieruchomości oraz czynsz z tytułu jej wynajmu – wylicza Bartosz Turek, analityk Open Finance. I dodaje, że zaletą tego rodzaju inwestycji jest właśnie to, że można na niej zarabiać dwutorowo. Po pierwsze, wynajmując nieruchomość, co daje średnio ponad 5 proc. zysku netto (od kwoty wyłożonej na zakup mieszkania). Dla porównania lokata bankowa daje obecnie 1,4 proc. zysku na czysto, czyli po odliczeniu podatków. Po drugie, na nieruchomości można zarobić, sprzedając ją. Jak zauważa Bartosz Turek, w ostatnim czasie wzrost cen mieszkań przyspieszył. Jak podał Narodowy Bank Polski w podsumowaniu II kw. tego roku, w największych miastach Polski zwiększyły się o ponad 8 proc. r./r.

Eksperci przestrzegają jednak przed kupowaniem wielu mieszkań na kredyt. Ich zdaniem jest to bardzo ryzykowne, bo choć Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na stałym poziomie, gospodarka się rozwija, napływają turyści i Ukraińcy do pracy, generujący popyt na mieszkania na wynajem, to ta sytuacja może nie trwać wiecznie.

Dla kogo taka inwestycja

– Dlatego przed podjęciem decyzji warto zrobić symulację, czy w razie pogorszenia się koniunktury na rynku będziemy w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązania i łożyć na utrzymanie nieruchomości. Zamiast zakupu gotówkowego można zastanowić się nad dwoma lub trzema mieszkaniami z udziałem kredytu, ale z każdym kolejnym zakupem wyraźnie rośnie ryzyko – podpowiada Bartosz Turek.

Przyjmuje się, że inwestowanie w nieruchomości jest dobre dla osób o ustabilizowanej sytuacji, osiągających systematycznie nadwyżkę dochodów nad wydatkami i stałą perspektywę w tej kwestii lub posiadający odpowiednią rezerwę płynnościową na wypadek przejściowych niekorzystnych zmian. Zaletą nieruchomości jest bowiem ochrona kapitału przed inflacją oraz zawirowaniami na rynkach finansowych, ale stabilne zyski następują w długim, sięgającym od kilkunastu do kilkudziesięciu lat horyzoncie. Liczy się przede wszystkim stabilny wzrost wartości, nie zaś spektakularne zwyżki, które się zdarzają, ale nie jest to zjawisko powszechne.

Jaki wynajem

Pojawia się jednak pytanie, w co zainwestować: mieszkanie na wynajem w mieście czy wakacyjny apartament w jednym z popularnych kurortów. Eksperci podpowiadają, że oba rozwiązania są korzystne. Wszystko zależy od tego, na jakiego klienta nastawia się inwestor.

Jeśli na przyjeżdżającego za pracą obywatela Ukrainy, studenta czy podążającego za lepszym zatrudnieniem mieszkańca Polski, to najlepiej sprawdzi się mieszkanie w dużym mieście z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy. Jeśli na turystę, to opłacalne będzie nabycie mieszkania z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy w mieście lub zakup apartamentu w jednym z kurortów.

Mieszkania na wynajem lepiej szukać na rynku wtórnym. Nie płaci się wówczas premii za nowość, która odbija się na rentowności inwestycji, poza tym zyskuje się lokal w pełni wykończony, wymagający jedynie odświeżenia, czyli niemal gotowy do wystawienia na rynek dla klienta od zaraz.

– Mieszkania na wynajem długoterminowy w budynkach z wielkiej płyty gwarantują z reguły wyższą rentowność niż te w nowym budownictwie. Różnica w zysku może sięgać nawet 1 pkt proc. Podobna zasada obowiązuje w przypadku mieszkań na obrzeżach kontra tych w centrum miasta. Przy założeniu jednak, że są położone w lokalizacji dobrze skomunikowanej ze śródmieściem – mówi Bartosz Turek.

Jeśli natomiast chodzi o mieszkania na wynajem krótkoterminowy, to w ich przypadku centralne położenie ogrywa zasadniczą rolę. Ma być bowiem blisko do najważniejszych atrakcji miasta.

Przyjmuje się też, że te mieszkania dają obecnie największy zarobek. Zajmowanie się nimi jest jednak bardzo absorbujące – niemal co dnia nowy najemca, a to oznacza więcej uwagi i… sprzątanie.

– Mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, mające gościa co trzeci dzień zapewni taki sam zysk jak mieszkanie przeznaczone na wynajem długoterminowy – tłumaczy Bartosz Turek.

Trzeba się jednak liczyć z koniecznością odprowadzania nawet kilkunastoprocentowej prowizji, jeśli najemcy na lokal będziemy szukać na popularnych portalach rezerwacyjnych.

Nie tylko na wakacje

Lokalizacja jest też istotna w apartamentach wakacyjnych, w przypadku których ważne są atrakcje, jakie oferuje ośrodek lub hotel, w którym się znajdują. Mowa o placu zabaw dla najmłodszych, parku linowym, strefie spa, wellness, restauracji, dostępnym całodobowo lobby barze.

– Dzięki dodatkowym atrakcjom można liczyć na wysokie obłożenie bez względu na sezon. W naszym przypadku rośnie ono o 20 proc. rocznie. Tego lata wynosiło 90 proc. Zimą jest jeszcze większe – podkreśla Anna Haczkiewicz-Mazur, przedstawiciel spółki INFINITY Zieleniec ski & spa.

Planując inwestycje w apartament wakacyjny dobrze jest też zapoznać się z oferowaną w nim stopą zwrotu. Gwarantowane na rynku wahają się obecnie od 6 do 8 proc. Dobrze jednak sprawdzić od czego są liczone.

– W naszym przypadku podstawą jest cała zainwestowana kwota netto, czyli ta wydana na zakup samego lokalu, ale i jego urządzenie i wyposażenie oraz miejsce postojowe – mówi Anna Haczkiewicz-Mazur.

Wielu inwestorów do decyzji o nabyciu wakacyjnego apartamentu przekonuje to, że będą mogli z niego korzystać również osobiście. Dobrze jest więc ustalić, na jakich warunkach będzie to możliwe. Bywa, że do dyspozycji właściciel ma go tylko przez dwa tygodnie, do tego w ściśle wydzielonych okresach roku.

– Z apartamentu kupujący nie może korzystać w szczycie sezonu, czyli podczas Sylwestra, ferii zimowych, czy wakacji. Jednak oferowane przez nas pobyty właścicielskie daja możliwość wypoczywania we własnym apartamencie prawie 200 dni w roku– tłumaczy Anna Haczkiewicz-Mazur.

Firmy oferujące wakacyjne apartamenty na wynajem zastrzegają czasem, że w miesiącach, w których przebywa w nich właściciel do ich kieszeni trafia mniej pieniędzy z tytułu wynajmu. Jednym słowem gwarantowana stopa zwrotu spada.

– W naszym przypadku nie zmienia się bez względu na to, czy apartament jest wynajęty czy nie– mówi Anna Haczkiewicz-Mazur.

Zakup nieruchomości pod wynajem wiąże się z koniecznością poświęcenia czasu na zarządzanie obiektem. Dlatego niektórzy deweloperzy oferują w tym zakresie fachowe usługi. A trzeba wiedzieć, że profesjonalny operator nieruchomości to także gwarancja większych zysków.

- Model funkcjonowania naszej spółki zakłada wsparcie właścicieli apartamentów w zarządzaniu nieruchomościami. Nasi specjaliści kompleksowo zajmują się wszelkimi kwestiami dotyczącymi prowadzenia obiektu, od spraw formalnych po opiekę nad najemcami czy realizację codziennych działań. Dodatkowym atutem jest także to, że posiadamy narzędzia umożliwiające promocję apartamentu. Dzięki takiemu kompleksowemu rozwiązaniu właściciel oszczędza mnóstwo czasu na zadaniach związanych z prowadzeniem swojej nieruchomości i zyskuje gwarancję skuteczności działania– mówi Łukasz Włodarczyk, prezes zarządu Metropolitan Investment. I dodaje, ze - apartamenty o największym potencjale wynajmu to te średniej wielkości, obejmujące najczęściej sypialnię i salon połączony z kuchnią.

O popularności apartamentów wakacyjnych, a tym samym o tym, ze wielu inwestorów uważa je za dobrą lokatę kapitału świadczyć może ich dobra sprzedaż.

– W kwietniu ruszyła budowa aparthotelu INFINITY Zieleniec ski & spa. Z 328 zaplanowanych apartamentów dostępnych jest obecnie 200. Wśród nabywców jest wiele osób, które zainwestowały już w inne nasze projekty. Są też osoby z polecenia lub te, które już miały okazje korzystać w roli najemcy z naszych lokali – opowiada Anna Haczkiewicz-Mazur.

Można też zainwestować w luksusową nieruchomość, szczególnie z myślą o zarobku w postaci jej późniejszej odsprzedaży. Szczególnie, że ceny apartamentów premium idą ciągle w górę. Trend ten potwierdza firma Tacit Investment. Średnia cena w należącej do niej inwestycji – Cosmopolitan – w 2017 r. wyniosła 31 tys. zł. Dla porównania rok wcześniej było to 29 tys. zł, w 2015 – 28,5 tys. zł, a w 2014 r. – 25,5 tys. zł. Innym przykładem jest Rezydencja Foksal w Warszawie. W 2012 r. czyli w momencie oddawania inwestycji średnia stawka za metr luksusowego mieszkania w stanie deweloperskim wynosiła wtedy 24 tys. zł. Natomiast ostatnie transakcje przekraczały 40 tys. zł za mkw.

Stopy zwrotu z wybranych inwestycji