Sprawdź deklarowaną stopę zwrotu

Przyczyn jest kilka. Inwestorów do poszukiwania zyskowniejszych możliwości inwestycyjnych zachęcają bardzo niskie stopy procentowe oferowane na lokatach bankowych. Z kolei dla deweloperów wejście w segment hoteli jest dywersyfikacją działalności. Jak komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, współautorka raportu, dla niektórych wręcz jest koniecznością, gdyż tereny które posiadają, nie pozwalają na zabudowę mieszkaniową, a jedynie usługową. Na rynku, jak dodaje, pojawił się w związku z tym produkt nazywany przed deweloperów lokalem inwestycyjnym. To coś pomiędzy mieszkaniem a hotelem i służy raczej do pobytów krótkoterminowych.

Do tego dochodzą dobre perspektywy na rynku, zwłaszcza w kontekście potencjału wzrostu turystycznego i bogacącego się społeczeństwa.

To jednak rodzi pewne ryzyko. Powoduje bowiem, że do inwestycji biorą się podmioty spoza hotelarstwa, bez doświadczenia. Dla kupujących lokale w condohotelach oznacza to tylko jedno – większą niż do tej pory możliwość nietrafienia z inwestycją.

Nie dla amatorów

– Marże dla dewelopera mogą być wysokie, jeśli zachęci się do zakupu, oferując wysokie stopy zwrotu, co jednak stwarza wysokie ryzyko dla klienta, bo osoba nieświadoma niuansów i nieposiadająca wiedzy hotelowej, która chciałaby zainwestować w condo, może ulec reklamom i nierealnym obietnicom zysku na poziomie 8–10 proc., a tym samym wpaść w pułapkę niezrealizowanych obiektów lub w przyszłości zysków – wyjaśnia Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki Zdrojowa Invest & Hotels.

Jak zauważa Kamil Kita, prezes zarządu Hornigold REIT, na rynku jest całkiem spora grupa amatorów, szczególnie wśród inwestorów i właścicieli indywidualnych. W grudniu 2018 r., podczas szczytu klimatycznego w Katowicach, właściciele mieszkań opuszczali swoje domy, aby przeznaczyć je pod wynajem krótkoterminowy dla uczestników konferencji.

– Wpływa to na bardzo różnorodny poziom i standard poszczególnych ofert. Nie można zapominać, że za dobrą ofertą inwestycji w condo stoi dobra i atrakcyjna oferta wynajmu tych apartamentów, skierowana do klientów biznesowych i turystycznych – dodaje.

Dlatego współpraca ze sprawdzonym partnerem, który zna realia branży i może pochwalić się doświadczeniem w zarządzaniu, najlepiej kilkoma obiektami, staje się kluczowa przy wyborze inwestycji. Przynajmniej do czasu, kiedy rynek zweryfikuje inwestycje i wyeliminuje z branży podmioty, które nie będą w stanie spełnić swoich obietnic.

Na co zwrócić w związku z tym uwagę? Pierwszą kwestią, która powinna zaniepokoić klienta, jest zbyt wysoka stopa zwrotu.

– Z punktu widzenia praktyka branży hotelowej wiem, że 7–10 proc. to nierealny zysk, a już ten powyżej 6 proc. uważam za ryzykowny. Zresztą takie obietnice wysokich rentowności mogą wynikać z tego, że inwestor ma problemy finansowe i np. chce poprawić swoją płynność – zauważa Jan Wróblewski, który podkreśla, że Zdrojowa Invest &Hotels wypłaciła dotychczas inwestorom – właścicielom pokoi i apartamentów ponad 100 mln zł.

I przyznaje, że realne stopy zwrotu to 5–6 proc. rocznie. Te liczby nie zmieniają się od lat, bo taka jest dochodowość hotelarstwa. Warto też zwrócić uwagę na różnicę między pokojem w hotelu a mieszkaniem na wynajem.

– Weźmy do porównania dwie inwestycje w centrum Warszawy: pięciogwiazdkowy hotel, w którym średnia cena za pokój wynosi ok. 500 zł, oraz towarzyszącą mu wieżę apartamentową, gdzie noc w apartamencie kosztuje ok. 250 zł. Warto przy tym dodać, że apartament ma o wiele większą powierzchnię niż pokój hotelowy, więc jest dużo droższy w zakupie. Zatem, gdy porównamy dochodowość w identycznej lokalizacji, wynik jednoznacznie wskazuje na hotel jako lepszą inwestycję – podkreśla Jan Wróblewski.

Na 5–7-proc. stawki zysków do osiągnięcia jako realne zwracają uwagę też eksperci InwestycjewKurortach.pl. Dodają jednak, że dla kupujących kluczowa powinna być dokładna analiza ofert, gdyż większość deweloperów ma swoje autorskie systemy wliczania wypłat i są one bardzo różne.

Do tego wielu deweloperów oferuje inwestorom dodatkowe udogodnienia, czyniąc inwestycję bardziej atrakcyjną i korzystniejszą dla nich. Przykładem jest Czarna Góra Resort, która pracuje nad nowym produktem. Mowa o pakiecie inwestora, którego celem jest zapewnienie opieki na każdym etapie, a nie tylko po zakupie nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

– Przede wszystkim wprowadzamy rewolucyjne zmiany w tzw. pobytach właścicielskich. Inwestor może wypoczywać nie tylko w apartamencie, który nabył, ale w dowolnym na terenie całego ośrodka Czarna Góra. W sumie do dyspozycji jest ponad 800 lokali w pięciu obiektach. Do tego każdy właściciel ma darmowy dostęp do strefy basenowej i saunarium oraz parking, bez względu na to, w którym obiekcie się znajduje – wymienia Barbara Winckiewicz, Czarna Góra Resort, dodając, że w ten sposób firma otwiera się nie tylko na potencjalnych nowych kupców, lecz także na dotychczasowych inwestorów.

– Inwestor może korzystać z apartamentu przez 28 dni w roku, także w ferie i wakacje. Po upływie tego czasu dalej może odwiedzać inwestycje, ale już w tzw. opcji last minute, czyli rezerwować pobyt na trzy dni przez przyjazdem, dzięki czemu może wypoczywać w Czarna Góra Resort przez prawie cały rok - dodaje Barbara Winckiewicz

Kamil Kita dodaje, że propozycje amatorów charakteryzują się przede wszystkim brakiem ujednoliconych standardów oraz usług dodatkowych. Tymczasem na rynku nie wystarczy oferować tylko łóżka.

– Dokładamy wszelkich starań, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom najbardziej wymagających klientów. Nasze apartamenty poza wyjątkowym designem, będącym wynikiem połączenia klimatu starych kamienic z nowoczesnym wzornictwem, posiadają w pełni wyposażoną i samodzielną kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę oraz wysokiej klasy sprzęt elektroniczny. W 2019 r. planujemy wzbogacenie naszej oferty o usługi dodatkowe, tj. transfery z lotniska i na lotnisko oraz śniadania, obiady i kolacje w wyjątkowej restauracji Śląska Prohibicja w katowickim Nikiszowcu. Średnia cena za noc w naszym apartamencie wynosi ok. 300 zł – uzupełnia Kamil Kita.

Często prywatne osoby oferujące lokale na wynajem traktują to jako zajęcie dodatkowe. Nie poświęcają mu wystarczająco dużo czasu i serca, aby apartament mógł stać się wyjątkowy. Podobnie sytuacja przedstawia się w ofertach inwestycyjnych. Dobra inwestycja to dobry operator, który jest w stanie przez długi, kilku-, a nawet kilkunastoletni okres utrzymać zainteresowanie klientów i obłożenie hotelu. Warto zapytać firmę oferującą tego typu inwestycję, czy ma przemyślane strategie na różne sytuacje rynkowe. Naprawdę istotna jest również opcja wyjścia – czy i w jaki sposób klient może zrezygnować z oferty i odzyskać zainwestowany kapitał.

Drugą rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę, jest „gwarantowanie” przez inwestora określonych wyników.

– To wprowadzanie w błąd jest niezgodne z prawem i nieetyczne, a klient powinien otrzymać komplet rzetelnych informacji, w tym o ryzyku. W biznesie nie ma gwarancji zysku, dlatego jedynym sposobem na jego uprawdopodobnienie jest, jak podkreślam, współpraca ze sprawdzonym i doświadczonym partnerem – mówi Jan Wróblewski.

Bezpieczna umowa

Ważne są też jasne i konkretne zapisy umowy. Należy pamiętać, że ta forma współpracy połączy operatora i inwestora na bardzo długi okres, musi zatem przewidywać też pewne formy rezygnacji ze współpracy i sposoby odzyskiwania kapitału.

– Forma własności takiego apartamentu jest tutaj kluczowa. Część operatorów oferuje możliwość zakupu udziału w całym budynku hotelu. Niestety dla rozpoczynających inwestycje na rynku nieruchomości amatorów nie musi być oczywiste, że na rynku wtórnym udział jest znacznie trudniej sprzedać niż pełną własność danej nieruchomości. Należy też zwrócić uwagę na sposób rozliczania inwestycji. Czy stały procent zysków liczony jest od ceny zakupu, czy inwestor ponosi koszty dodatkowe, tj. opłaty administracyjne, marketingowe koszty obsługi itd. To wszystko ma wpływ na realną stopę zwrotu i czas danej inwestycji – wyjaśnia Kamil Kita.

Na pewno należy się dokładnie przyjrzeć też samej inwestycji i jej atrakcyjności, a więc konkurencyjności na trudnym rynku hotelowym. Należy dokładnie zweryfikować lokalizację obiektu. Condohotel czy apartament w małej miejscowości lub daleko od plaży czy tras narciarskich albo szlaków górskich nigdy nie będzie tak oblegany przez turystów jak obiekty położone w znanych kurortach i w pobliżu największych atrakcji.

– Bardzo ważne jest też, czy obiekt dysponuje zapleczem dodatkowym, takim jak np. aquapark albo strefa spa i wellness, które podnoszą jego prestiż i pozwalają na utrzymanie wysokiego obłożenia przez cały rok, nie tylko w wysokim sezonie. To kluczowe, by mógł stale pracować na swój wynik, a co za tym idzie, by czynsze były wypłacane regularnie inwestorom – uważa Jan Wróblewski.

Eksperci Rentier.io również uważają, że nie każdy condohotel przyniesie zyski. Aby je osiągnąć, potrzebne są dobra lokalizacja, właściwy personel zarządzający obiektem hotelowym, know-how oraz doświadczenie i wyczucie rynku. Zwracają też uwagę, że ryzyko inwestycji leży po stronie inwestora – jeśli nie wypali, np. będzie za małe obłożenie hotelu, zarządzający może ogłosić upadłość, a inwestor zostanie z niczym.

– Dlatego przy wyborze inwestycji warto dokładnie sprawdzić, jakie doświadczenie w tym zakresie ma zarówno deweloper, jak i firma administrująca hotelem i czy faktycznie obiecywane zyski mają szanse trafić do inwestorów. Rozmowy z dotychczasowymi klientami takich firm, analizy i kalkulacje na pewno pomogą w ocenie, czy obiecywane zyski są w ogóle realne, a partner wiarygodny – dodają. I wyjaśniają mechanizm: za budowę hotelu odpowiada spółka nr 1 i to ona gromadzi środki finansowe od inwestorów, natomiast zarządzaniem obiektem zazwyczaj zajmuje się firma nr 2, niepowiązana w żaden sposób ze spółką nr 1. To oznacza, że do pierwszej firmy trafia największa część zysków, a druga – zarządzająca obiektem – jest odpowiedzialna za wypłacania zysków z najmu. W przypadku, gdy apartamenty są za rzadko (lub nie są wcale) wynajmowane, może to oznaczać bankructwo tej drugiej firmy, a dla inwestora znikome lub zerowe zyski z wynajmu obiektu. Jak pokazuje historia, nie jest to wcale taki rzadki scenariusz.

Centra rozwoju

A gdzie będzie rozwijał się rynek condo? Według portalu InwestycjewKurortach.pl rekordowo ma wzrosnąć segment we Wrocławiu – aż o 546 proc. W czołówce są też Gdańsk (wzrost o 239 proc.) oraz Warszawa (138 proc. wzrostu) i Łódź (128 proc. więcej). Zdaniem ekspertów portalu rynek aparthotelowy w miastach, patrząc na obecne dane, należeć będzie do dwóch firm: Arche oraz nowego inwestora w tym segmencie, giełdowej spółki Marvipol. Arche mieć będzie w sumie 1916 jednostek condo, biorąc pod uwagę także te już oddane i wynajmowane. Marvipol z kolei realizuje oraz planuje inwestycje aparthotelowe w Warszawie oraz Gdańsku, obejmujące w sumie 1149 jednostek condo. Obiekty takie budowane też są również w mniejszych miastach, realizuje je Grupa Arche. Otworzyła już hotel w Częstochowie i Lublinie, kolejny planuje w Pile. Mniejsze miasta ma też na celowniku Zdrojowa Invest & Hotels, która ma już 12 obiektów dysponujących w sumie 1400 pokojami i apartamentami. Kolejne trzy hotele z około 300 lokalami są w budowie. Łączna wartość nowych inwestycji tej firmy to 250 mln zł, co oznacza wzrost Zdrojowej przez najbliższe trzy lata o jedną trzecią.

– Nasze inwestycje są zlokalizowane w Świnoujściu, Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i w Szklarskiej Porębie. W Kołobrzegu w przyszłym roku oddamy czterogwiazdkowy H20 Hotel z aquaparkiem, a jeszcze w sezonie zimowym pierwszych gości powita czterogwiazdkowy Forest Ski Hotel. Chcąc zdywersyfikować nasz portfel, w Świnoujściu na przełomie lat 2019 i 2020 otworzymy pierwszy resortowy Hilton w Polsce, który jest już drugim obiektem w naszym porfolio wybudowanym nie w formule condo, ale sfinansowanym z własnych środków – podkreśla Jan Wróblewski.

Plany rozwoju na rynku ma też Hornigold REIT, który obecnie ma w ofercie sprzedaży 17 apartamentów, zlokalizowanych w kompleksowo remontowanej kamienicy, w obszarze centrum Katowic. Po wyczerpaniu tej puli firma poinformuje o kolejnej, atrakcyjnej lokalizacji.

– Zgodnie z przekazanymi komunikatami do końca 2019 r. spółka planuje nabyć dwie nieruchomości, które dodatkowo zwiększą liczbę posiadanych przez nią lokali o 52 apartamenty. W sumie w ciągu najbliższych trzech lat planujemy przeznaczyć na sprzedaż w systemie condo ok. 100 lokali o łącznej powierzchni ok. 3 tys. mkw. – informuje Kamil Kita. ©℗