Wielkie galerie doszły do ściany

W 2018 roku inwestorzy oddali do użytku około 420 tys. mkw. powierzchni handlowej. O połowę mniej niż w końcówce lat 90. Wynik jest słabszy również od tego, który branża osiągnęła po powrocie koniunktury po globalnym kryzysie finansowym. Jak przypomina Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International, na rynek trafiało wówczas 500–600 tys. mkw. rocznie.

Prognozy na nadchodzące lata są jeszcze gorsze. Według wyliczeń Cushman&Wakefield w tym roku do oddania jest przewidziane około 400 tys. mkw. To oznacza, że w sektorze tym skończyła się już era bicia rekordów.

– Rozwój sektora nieruchomości handlowych wyraźnie zredukował bieg. Po ostatnich latach, które przyzwyczaiły nas do rekordowych wzrostów, rynek osiągnął kolejny etap dojrzałości. Jego schładzanie w najbliższych latach będzie skutkować między innymi zmniejszającą się podażą i chłonnością – mówi Patrycja Dzikowska, dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zaczyna brakować miejsca

Ograniczanie planów inwestorskich to przede wszystkim nasycenie kraju nowoczesną powierzchnią handlową. Jak wynika z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych, na koniec ubiegłego roku wynosiło ono dla całej Polski 316 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Na skutek ubiegłorocznych inwestycji wzrost wskaźnika nastąpił o 9,8 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Tym samym dziś sięga on średniego poziomu dla krajów Unii Europejskiej.

Z najnowszego raportu CBRE, opisującego stan rynku handlowego w Polsce w całym 2018 roku, wynika natomiast, że największe nasycenie przestrzenią handlową wśród miast powyżej 200 tys. mieszkańców występuje obecnie w Poznaniu i wynosi aż 1257 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Tuż za nim znajduje się Gdańsk z 1177 mkw., a podium zamyka Lublin – 1152 mkw. Z kolei najmniej przestrzeni handlowej na 1 tys. mieszkańców – od 600 do 656 mkw. – znajdziemy w Radomiu, Częstochowie i Toruniu.

Zaskakujące może być też to, że w porównaniu do innych miast wciąż niskie nasycenie przestrzenią zakupową ma Warszawa. To jednak zdaniem ekspertów CBRE efekt nieporównywalnie dużej liczby mieszkańców.

Stolica przoduje natomiast wśród aglomeracji, biorąc pod uwagę całkowitą liczbę dostępnej powierzchni handlowej, która wynosi prawie 1,7 mln mkw. Za nią plasuje się Górny Śląsk (1,2 mln mkw.), a podium domyka Trójmiasto (795 tys. mkw.).

Warszawa jest również numerem jeden, jeśli chodzi o przestrzeń handlową w budowie – 135 tys. mkw. W Łodzi, która jest na drugim miejscu, buduje się już zdecydowanie mniej, bo 23 tys. mkw. Tuż za nimi jest Górny Śląsk z 21 tys. mkw. powstających obiektów.

Zakaz handlu

Kolejnym czynnikiem przekładającym się na wyhamowywanie inwestycji jest przenoszenie się handlu do internetu. Szacuje się, że kanał online osiągnął już wartość 50 mld zł. Z raportu opublikowanego pod koniec ubiegłego roku przez KPMG wynika, że w ciągu ostatnich sześciu miesięcy już połowa Polaków dokonała zakupu ubrań lub obuwia online, a 23 proc. respondentów deklaruje, że robi je tylko w sklepach stacjonarnych. To studzi z kolei plany sieci handlowych, które już z większą ostrożnością wybierają lokalizacje pod swoje nowe sklepy, co przekłada się na czas komercjalizacji obiektów. Na selektywną ekspansję sieci handlowych wskazują też eksperci JLL. Podkreślają jednak, że polskim rynkiem cały czas też interesują się nowe zagraniczne marki. W ubiegłym roku zadebiutowało ich 29, co stanowi nieznaczny wzrost względem roku poprzedniego. Wśród nich były m.in. Tempur, Miniso, Tedi, Fit/One, Scotch & Soda, Huawei czy Ramen Shop Menya Musashi. W ciągu ostatnich 5 lat natomiast weszły do naszego kraju 154 nowe brandy. Zdaniem ekspertów, gdyby nie te firmy, komercjalizacja galerii byłaby znacznie trudniejsza i zajmowała jeszcze więcej czasu niż obecnie. Poza tym jak podkreślają, wiele marek jednocześnie wyszło z Polski. Tylko w ubiegłym roku wycofało się ich osiem. Dla porównania w ciągu ostatnich 5 lat ich liczba łącznie przekroczyła 30.

Trzeba też wspomnieć o wprowadzonym przed rokiem zakazie handlu w niedziele. Z jego powodu wielu najemców, zwłaszcza z branży usługowej, odpuściło sobie galerie. Zamiast w nich swoje nowe placówki wolą otwierać przy głównych ulicach i deptakach miast czy na parterach biurowców. Nie bez powodu. Zakaz handlu przełożył się na indeksy obrotów i odwiedzialności centrów handlowych. Z danych PRCH wynika, że średnie obroty generowane przez placówki handlowe i usługowe wyniosły w 2018 r. średnio 865 zł netto na 1 mkw. powierzchni handlowej. Oznacza to, że spadły względem roku poprzedniego o 0,8 proc. Jeśli chodzi o średnią odwiedzalność, to wyniosła nieco ponad 370 tys. osób miesięcznie, co stanowi 4 proc. mniej niż w 2017 r.

Z mniejszym rozmachem

Jaka przyszłość czeka w związku z tym polski rynek galerii handlowych? Firma doradcza Cresa w swoim raporcie „Retail Occupier Economics” o kondycji rynku handlowego w Polsce podkreśla, że nadchodzi czas małych obiektów. Wylicza, że dwie trzecie obecnie budowanych i planowanych galerii będzie miało do 20 tys. mkw. powierzchni najmu.

– Centra handlowe typu convenience radzą sobie lepiej, bo mają bardziej równomierny rozkład klientów w poszczególne dni tygodnia i w niedziele nie notowano tam największych obrotów. Kolejnym wyzwaniem na przyszły rok są rosnące ceny na rynku budowlanym i coraz wyższe nasycenie powierzchnią handlową. Rozwiązaniem są modernizacje istniejących centrów handlowych. Większość obiektów w naszym portfolio nadaje się do rozbudowy i jeśli takie będą potrzeby rynku, jesteśmy gotowi na taki krok – wyjaśnia Aleksander Walczak, prezes zarządu spółki Dekada.

I dodaje, że firma mimo wyzwań, z którymi mierzy się rynek handlowy, nie zwalnia tempa. W planach ma rozbudowy istniejących obiektów, kontynuację budowy i komercjalizacji Dekady Nysa oraz prace nad nowo powstającymi zintegrowanymi obiektami handlowo-komunikacyjnymi w Koninie i Mińsku Mazowieckim, realizowanymi we współpracy z PKP SA i jej spółką zależną Xcity Investment. – Rozpoczniemy rozbudowę Dekady Skierniewice, w następnej kolejności są kolejne obiekty, m.in. Sieradz i Ciechanów – uzupełnia.

O tym, że nadchodzące lata będą okresem rozbudowy i modernizacji istniejących obiektów jest też przekonany Tomasz Rydlewski, vice president BOIG.

– Rynek centrów handlowych jest dojrzały i maleje zapotrzebowanie na nowe centra handlowe, ale starzenie się istniejących zasobów stwarza potencjał do dopracowania istniejącej oferty obiektów – wyjaśnia Tomasz Rydlewski.

Na ten kierunek zwraca też uwagę Katarzyna Michnikowska. Jej zdaniem będzie on widoczny zwłaszcza w miastach regionalnych.

– Ubiegły rok nie był czasem intensywnej działalności deweloperskiej w zakresie handlu wielkopowierzchniowego w miastach regionalnych. Przeprowadzono natomiast wiele remontów i modernizacji istniejących obiektów. Właściciele obiektów konsekwentnie zapowiadają ich kontynuację. To zjawisko jest naturalnym następstwem starzenia się zasobów centrów handlowych, które w tych lokalizacjach zaczęły powstawać już pod koniec lat 90. — podkreśla.

Modernizacja obiektów handlowych w miastach regionalnych to niejedyny widoczny trend.

Większe podziały

– Następuje też naturalna, coraz większa polaryzacja wśród centrów handlowych na te dominujące, o pozycji premium na lokalnym rynku, i całą resztę. Wpływają na to m.in. zmiany w sektorze operatów spożywczych. Powrót na rynek dużych powierzchni po hipermarketach motywuje właścicieli do aktywnego podejścia do zagospodarowania i rewitalizacji odzyskanej przestrzeni. Dotyczy to także znacznych części pasaży czy też stref gastronomicznych i rozrywkowych, które ze względu na zmieniający się styl życia ludzi i rozwój technologii zajmują coraz ważniejszą pozycję w centrum handlowym – mówi Marta Machus-Burek, senior partner, dyrektor działu powierzchni handlowych w Colliers International.

Poza tym na znaczeniu zyskują projekty wielofunkcyjne. Przykładem może być powstający w Łodzi kompleks Monopolis czy warszawska Elektrownia Powiśle. To oznacza, że nastąpił już kres klasycznych galerii handlowych.

– Dodatkowo, wraz z dojrzewaniem rynku, swoją ofertę rozszerzają centra handlowe, włączając do niej komponenty gastronomiczne i rozrywkowe. Równolegle spada udział powierzchni operatorów spożywczych i sklepów budowlanych – informuje Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

W najnowszych obiektach, m.in. w niedawno otwartej Galerii Libero, rozrywka i gastronomia zajmują już 20 proc. powierzchni obiektu.

Eksperci Cresa uważają też, że obiekty o słabszej pozycji rynkowej będą pod silną presją obniżania stawek najmu, głównie ze względu na rosnącą konkurencję, zmiany przepisów regulujących funkcjonowanie rynku (zakaz handlu w niedziele) oraz dwucyfrowe tempo ekspansji sektora e-commerce. Eksperci z Colliers dodają, że w miastach regionalnych czynsze już pozostają w lekkim trendzie spadkowym. Najwyższe – za lokal 100-150 mkw. na potrzeby mody w najlepszym na rynku centrum handlowym – plasują się na poziomie 28–30 euro za 1 mkw. miesięcznie w Bydgoszczy i na poziomie 24–26 euro za 1 mkw. miesięcznie np. w Radomiu czy Częstochowie. ©℗