Stabilizacja rynku była do przewidzenia

Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development

Rok 2018 upłynął na rynku mieszkaniowym pod hasłem bicia rekordów? Czy był też taki dla spółki Vantage Development?

Wkraczając w 2018 rok, byliśmy niemal pewni, że tak wysokiej dynamiki wzrostu, jaka miała miejsce w roku 2017, nie uda się utrzymać. Przez wiele lat cała branża mogła cieszyć się wyjątkowo sprzyjającymi warunkami makroekonomicznymi, które powodowały, że sprzedaż szybko rosła. Rynek zawsze będzie jednak dążył do równowagi i ma to miejsce również w wypadku sektora nieruchomości. Stabilizacja, którą obecnie obserwujemy, jest więc elementem naturalnego cyklu rynkowego, którego od dawna się spodziewaliśmy.

Natomiast głównymi wyzwaniami, z jakimi musieliśmy się mierzyć w ciągu ostatnich 12 miesięcy, były ograniczenia w dostępie do gruntów oraz rosnące koszty wykonawstwa, szacowane na 15–20 proc. Obserwowaliśmy również wzrost cen mieszkań, jednak jego tempo nie było tak wysokie jak w przypadku cen wykonawstwa i utrzymał się na akceptowanym przez klientów poziomie.

Pomimo niższej liczby sprzedanych mieszkań (824) odnotowaliśmy rekordowe wyniki finansowe – przychody ze sprzedaży wyniosły 489,5 mln zł, a zysk netto sięgnął 78,6 mln. To najlepsze rezultaty w historii naszej działalności, które mają dla nas szczególne znaczenie w kontekście obecnej sytuacji rynkowej.

Jak firmie udało się przekonać do siebie klientów na tak konkurencyjnym rynku? Jak chce ich do siebie przyciągać w nadchodzących latach?

Nasza strategia opiera się z jednej strony na maksymalizowaniu zysku z istniejącej oferty, z drugiej na inwestowaniu w nowe projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, które zawsze przyciągają klientów. W połowie 2018 r. rozpoczęliśmy prace na terenie Portu Popowice we Wrocławiu. Planujemy w ramach tej inwestycji zrealizować około 2,5 tys. mieszkań, lokale usługowe, przestrzenie biurowe oraz rekreacyjne. Aktualnie realizowany etap obejmuje trzy budynki, mieszkania z pierwszych dwóch znajdują się już w naszej ofercie i cieszą się dużym zainteresowaniem.

Dla klientów, którzy zakup mieszkania traktują przede wszystkim jako inwestycję, przygotowujemy projekt przy ul. Lubińskiej, niemal w samym centrum Wrocławia. Kontynuujemy także prace nad ostatnimi etapami Promenad Wrocławskich, z czego dwa (VIII i X) zlokalizowane są tuż przy samej Odrze. Inny projekt to Dorzecze Legnickiej, trzyetapowa inwestycja mieszkaniowa, której głównym atutem jest właśnie lokalizacja w bardzo dobrze skomunikowanej części miasta.

Czy polski rynek czeka w tym roku kryzys, a może jednak stabilizacja? Które określenie wydaje się panu bardziej prawdziwe?

Określenie „stabilizacja” w naszej ocenie znacznie lepiej oddaje panujące obecnie warunki w branży nieruchomości. Naturalne spowolnienie, z którym mamy w tej chwili do czynienia, było łatwe do przewidzenia i jako spółka jesteśmy z całą pewnością na nie gotowi.

Macie plan awaryjny? W jaki sposób zamierzacie przetrwać chudy czas?

Naszym wyróżnikiem na rynku nieruchomości od samego początku było oferowanie mieszkań w dobrze skomunikowanych częściach miasta, z pełną infrastrukturą i w sąsiedztwie placówek edukacyjnych czy terenów rekreacyjnych. Tam, gdzie brakowało usług i dróg, budowaliśmy je sami. Tak na przykład stworzyliśmy od podstaw nową dzielnicę stolicy Dolnego Śląska – Promenady Wrocławskie.

Zmiany koniunktury na rynku w pierwszej kolejności na pewno odczują deweloperzy, którzy nie mają tak konkurencyjnej oferty jak Vantage Development. Nasze dotychczasowe sukcesy, silna pozycja rynkowa i bardzo dobry wizerunek – to wszystko będzie teraz procentować.

Są pewne aspekty naszej działalności, na które niestety nie mamy wpływu, tak jest np. w odniesieniu do dostępności gruntów pod nowe projekty. Naszą odpowiedzią na rosnące ceny wykonawstwa jest natomiast powołanie w ubiegłym roku spółki VD Budownictwo, która od kilku miesięcy realizuje dla nas na zasadach generalnego wykonawstwa inwestycję przy Buforowej 89. Jest to pionierskie dla nas rozwiązanie, które w pozytywny sposób ma przełożyć się także na wyniki finansowe.

Co mogłoby uzdrowić obecną sytuację na rynku? Czy są potrzebne jakieś systemowe rozwiązania?

Wszelkie próby wprowadzenia systemowych rozwiązań nie skutkowały dotychczas spektakularnymi zmianami na rynku nieruchomości. W ubiegłym roku wiele dyskusji branżowych poświęconych było ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Finał jest taki, że wnioski złożone w trybie proponowanym przez ustawę w całej Polsce są odrzucane lub pozostają nierozpatrzone przez organy władzy lokalnej. Jest to tym większe rozczarowanie, że co do zasady dokument ten miał ułatwić wykorzystanie gruntów na cele zabudowy mieszkaniowej, co jest niezwykle istotne dla poprawy sytuacji mieszkaniowej w całym kraju. Jedną z głównych przeszkód w realizacji nowych inwestycji są skomplikowane procedury administracyjne, które spowalniają proces ich realizacji. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują w największych polskich miastach około 50 proc. A proces uchwalania nowych MPZP trwa nawet 1,5 roku. Uproszczenie i przyspieszenie uzyskania niezbędnych decyzji mogłoby więc przyczynić się zwiększenia dostępu do nowych gruntów, większej podaży mieszkań, a co za tym idzie również atrakcyjniejszych cen dla nabywców.

Klienci czekają na spadki cen na rynku mieszkaniowym? Czy w tym roku ich marzenia mogą się ziścić?

Naszym zdaniem, biorąc pod uwagę wszystkie czynniki rynkowe, nie ma szansy na spadek cen. Popyt utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie, mimo że w ostatnich miesiącach nastąpiły podwyżki. Ograniczony dostęp do nowych gruntów powoduje spadek podaży mieszkań, co przy rosnącej sprzedaży destabilizuje rynek. Jednym logicznym rozwiązaniem, które podpowiadają prawa ekonomii, jest więc wzrost cen. Jego dynamika jest trudna do przewidzenia. Obawiamy się, że zbyt dynamiczny wzrost może zniechęcić dużą liczbę kupujących mieszkania jako inwestycje, a to oni dokonują dzisiaj znacznej części transakcji na rynku pierwotnym.

Gdyby miał pan wskazać trzy największe wyzwania stojące przed deweloperami mieszkaniowymi, to co by to było?

Prowadzenie działalności deweloperskiej jest niezwykle skomplikowanym procesem administracyjnym, logistycznym i finansowym. Wyzwania, z jakimi musimy się mierzyć, w głównej mierze dotyczą naszego otoczenia zewnętrznego. Wspomniane już ograniczenia w dostępie do nowych działek, rosnące koszty wykonawstwa spowodowane brakiem pracowników w sektorze budowalnym oraz jeszcze bardziej przedłużające się procedury administracyjne. W największych polskich miastach w ostatnich miesiącach obserwujemy wydłużenie czasu rozpatrywania wniosków o pozwolenie na budowę. Bardzo utrudnia to prowadzenie działalności wszystkim deweloperom, co skutkuje również opóźnieniami we wprowadzaniu inwestycji do oferty.

Vantage to spółka znana przede wszystkim we Wrocławiu. Czy firma ma w planach wchodzenie na inne rynki?

W 2018 r. zakończyliśmy realizację naszych trzech inwestycji mieszkaniowych w stolicy – Living Point Mokotów, Dom Saski i Vena Mokotów. W tej chwili nie planujemy nowych projektów w Warszawie, choć również ich nie wykluczamy. Jesteśmy w trakcie przeglądu opcji strategicznych, które w ciągu najbliższych kilku miesięcy przyniosą nam wiele odpowiedzi w kontekście nowych kierunków rozwoju całej grupy kapitałowej.

Wrocław, na którym się skupiamy, należy na szczęście do najbardziej dochodowych rynków nieruchomości w Polsce. Miasto stale się rozrasta, a dynamicznie rozwijający się w stolicy Dolnego Śląska sektor nowych technologii dostarcza rynkowi nowych, potencjalnych nabywców mieszkań.

Chciałabym jeszcze zapytać o preferencje klientów. Czy ubiegły rok przyniósł zmiany w tym zakresie? Czy można ich oczekiwać w tym roku – w związku z postępującym rozwojem gospodarczym, rosnącymi wynagrodzeniami i malejącym bezrobociem?

Mieszkania są na pewno bardzo dobrą inwestycją. Klienci z większymi zasobami finansowymi traktują zakup lokalu jako pewny i intratny sposób lokowania kapitału. Jednocześnie wzrost cen nieco ostudził ich entuzjazm, co widać w wynikach sprzedażowych poszczególnych spółek. Klienci, którzy muszą teraz wydać więcej, zaczynają ostrożniej podchodzić do zakupów i dokładnie rozważając kupno kolejnych mieszkań.

W kontekście całego 2019 roku nie tracimy jednak optymizmu. Podstawą jest jak zawsze odpowiednie planowane i realizowane inwestycji z uwzględnieniem potrzeb klientów. Gospodarczo możemy cieszyć się z malejącego bezrobocia oraz rosnących wynagrodzeń. Bogacące się społeczeństwo będzie chętniej inwestować na rynku deweloperskim, tym bardziej że w mentalności Polaków potrzeba posiadania własnej nieruchomości jest bardzo silna. Szacunki mówią o tym, że w naszym kraju wciąż brakuje prawie 2 mln mieszkań, a to z całą pewnością zapewni nam wystarczająco dużo pracy na najbliższe lata.

partner