Premium zmienia adres

Sprzedaż apartamentów premium przekroczyła w ubiegłym roku 700 sztuk. Oznacza to wzrost o 19 proc. względem roku poprzedniego – wynika z raportu „High Level Book” przygotowanego przez High Level Sales & Marketing.

Niemal jedną czwartą z wszystkich sprzedanych w ubiegłym roku ekskluzywnych mieszkań kupiono w Warszawie. To oznacza, że choć stolica jest nadal dominującym rynkiem dla tego rodzaju nieruchomości, to już nie jedynym. Segment apartamentów premium rozwija się też w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, a ostatnio raczkuje w Bydgoszczy.

Największą wartość rynek osiągnął oczywiście w stolicy, gdzie jest oceniany na 694 mln zł. Na drugim miejscu jest Kraków z 225 mln zł, na trzecim Trójmiasto – 154 mln zł. W dalszej kolejności są Katowice z kwotą na poziomie 87 mln zł, Wrocław – 77 mln zł, Poznań – 55 mln zł i Łódź – 52 mln zł. W sumie wartość segmentu luksusowych apartamentów w Polsce w 2018 r. wyniosła 1,345 mld zł.

Więcej zamożnych

Zdaniem ekspertów ten wzrost to efekt dobrej koniunktury gospodarczej, która przyczynia się do wzrostu liczby osób zamożnych w całym kraju. Według raportu KPMG na koniec 2018 r. mogło być już 1,3 mln krezusów o łącznych dochodach brutto na poziomie 284 mld zł. Dla porównania w 2017 r. było 1,2 mln zamożnych osób, a ich łączne dochody przekraczały 260 mld zł. Eksperci KPMG prognozują, że w ciągu najbliższych czterech lat nastąpi dalszy wzrost takich osób do 1,6 mln. Suma ich dochodów zwiększy się natomiast do ponad 381 mld zł.

Jak mówi Andrzej Marczak, partner w KPMG w Polsce, wzrost jest obserwowany także w przypadku Polaków posiadających majątek netto powyżej 1 mln dol. W 2018 r. w Polsce było 61,6 tys. takich osób – o 4,6 tys. więcej niż w roku 2017. Podkreśla, że w związku z wprowadzeniem nowego podatku dla zarabiających rocznie powyżej 1 mln zł, w 2017 r. w Polsce takie dochody uzyskiwało ponad 23 tys. osób.

– Nowe sektory w gospodarce, szczególnie te powiązane z IT kreują nowych przedsiębiorców odnoszących sukcesy. Ten trend jest rosnący i będzie miał on swoje przełożenie na zapotrzebowanie na nieruchomości high-end – podkreśla Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla.

Na zainteresowanie inwestycjami premium będzie wpływać też ich pewność i stabilność.

– Cechą charakterystyczną tego segmentu jest sposób jego reagowania na spowolnienie czy regres: wartość zarówno rynku, jak i samych nieruchomości nie spada. Wyłącznie tempo wzrostu podlega okresowemu spowolnieniu – zauważa Piotr Tarkowski.

Konkurencja dla banków

Eksperci zwracają też uwagę na to, że lokaty bankowe wciąż są nisko oprocentowane. Tymczasem ceny nieruchomości cały czas rosną. Co więcej, w segmencie premium wciąż są duże perspektywy w tym zakresie. A to dlatego, że luksusowe apartamenty w Polsce nie kosztują jeszcze tak dużo jak za granicą.

Z raportu „High Level Book” wynika, że próg wejścia, czyli minimalna średnia cena za 1 mkw., jaką trzeba zapłacić, aby stać się właścicielem nieruchomości premium, wynosi w Warszawie około 25 tys. zł. W pozostałych miastach jest już taniej. W Trójmieście to 17,5 tys. zł, we Wrocławiu – 14,5 tys. zł za mkw., w Krakowie – 13,8 tys. zł, w Poznaniu – 11 tys. zł, a w Łodzi zaledwie 6,6 tys. zł.

Według raportu Poland Sotheby’s International Realty na 1 mkw. apartamentu w Nowym Jorku, Paryżu czy Londynie trzeba wydać 5–10 razy więcej. To jednak oznacza tylko dobre perspektywy i szansę na duży zarobek w dłuższym okresie czasu, dla tych którzy zdecydują się kupić apartament premium w naszym kraju. Dowodem może być to, jak urósł próg wejścia w ostatnim roku na tym rynku. W Warszawie zwiększył się aż o 29 proc. W pozostałych miastach wzrost wskaźnika był jednocyfrowy i wyniósł 7 proc. w Krakowie, 6 proc. w Katowicach, 4 proc. w Poznaniu oraz po 1 proc. w Łodzi i Trójmieście.

Efektem są padające z roku na rok rekordy w cenie sprzedaży w tym segmencie rynku nieruchomości. W ubiegłym roku luksusowy apartament w warszawskiej rezydencji Park Lane został kupiony za 14,5 mln zł. Jak zauważają eksperci, wysokie ceny są już osiągalne także w innych miastach. Przykładem jest Gdynia, gdzie 200-m apartament sprzedano za 5,9 mln zł, czy Poznań, gdzie 350-m nieruchomość znalazła nabywcę za 3,9 mln zł.

Jak twierdzą eksperci Poland Sotheby’s International Realty, segment premium i luksusowy charakteryzuje stabilny wzrost wartości nieruchomości w czasie. Przy sprzedaży takiej nieruchomości można liczyć nawet na kilkunastoprocentowy zysk. Ceny są dyktowane przez popyt i dostępność produktu, a apartamentów i rezydencji z najwyższej półki jest coraz mniej ze względu na znikomą liczbę atrakcyjnych, dobrze zlokalizowanych gruntów pod zabudowę.

Jeśli chodzi o rentowność z wynajmu, to zdaniem analityków krakowskiego Poland Sotheby’s International Realty jest raczej stała ze względu na niewielkie wahania cen i wynosi ok. 6 proc. w skali roku. Najemcami apartamentów czy domów z segmentu premium i luksusowego są głownie klienci korporacyjni, w tym kadra menedżerska i zarządzająca, a umowy najmu są sporządzane na co najmniej dwa, trzy lata.

Będzie dobrze

– Perspektywy dla tego segmentu w Polsce są optymistyczne. Rynek urośnie w tym roku o kolejne 8–10 proc. Oferta ekskluzywnych produktów jest coraz szersza i uważamy, że ten trend się utrzyma. Osoby zainteresowane zakupem ekskluzywnych nieruchomości z każdym rokiem będą miały coraz większy wybór, również na rynkach lokalnych. Poza Warszawą także w innych miastach stale przybywa wartych zainteresowania projektów, dla najbardziej wymagających klientów – mówi Karolina Kaim, twórczyni marki High Level Sales & Marketing by Tacit Group.

Rozwój regionów wynika z kilku czynników. Po pierwsze z tego, że dostępność gruntów w stolicy jest już bardzo ograniczona, dodatkowo deweloperzy na tym rynku mierzą się z niskim poziomem wydawanych pozwoleń na budowę i decyzji planistycznych.

– Obserwujemy więc coraz szybszą decentralizację rynku premium w Polsce. Biznes zaczyna koncertować się lokalnie, szczególnie w tych lokalizacjach, gdzie jest wspierany przez zagranicznych sąsiadów, np. Skandynawów, którzy inwestują i pracują w Trójmieście – komentuje Piotr Tarkowski.

Biznes lokuje się również w ośrodkach, gdzie ma zaplecze w postaci uczelni wyższych, które kształcą specjalistów w zawodach dopasowanych do rozwijanych się branż.

– Rozwój rynku w innych miastach niż stolica to również potrzeba podążania za nowymi trendami, do których można zaliczyć second home, koncertujący się głownie nad morzem i w górach. Trend ten jest zauważalny jest wyraźnie w ostatnich dwóch latach – dodaje Piotr Tarkowski.

O czym mowa? Second home to rozwinięcie pojęcia apartamentów wakacyjnych. Różnica polega jednak na sposobie korzystania. Apartament wakacyjny jest użytkowany w ściśle określonym terminie, poza którym jest on wynajmowany. Z tego powodu ważne są parametry kosztowe, czyli maksymalna liczba pokoi przy minimalnej powierzchni oraz standard wykończenia i wyposażenia. Inaczej jest z second home. Jest on głównie wykorzystywany przez właścicieli, rodzinę bądź znajomych. Bardzo dużą wagę przywiązuje się do wykończenia i wyposażenia oraz dodatkowych funkcji, które mają na celu zaoferować potencjalnym klientom wartości zgodne z ich rosnącymi potrzebami i oczekiwaniami – to ma być drugi dom. Chodzi o to, by czuć się w nim komfortowo.

– Ma być odskocznią od codziennego zgiełku, kameralnym miejscem nad morzem albo w górach, które pozwoli oddać się swoim przyjemnościom, a całe otoczenie będzie temu sprzyjać. Z punktu widzenia klientów second home to precyzyjne zdefiniowanie potrzeb w długim okresie. Dobrze ulokowana inwestycja musi być wcześniej właściwie zweryfikowana i dostosowana, nie tylko do wymogów własnych, ale również ewentualnych kolejnych właścicieli – tłumaczy Piotr Tarkowski.

Trójmiasto jest jedną z tych lokalizacji, które zyskują dzięki nowemu trendowi.

Gdyński deweloper Allcon Osiedla w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie i coraz bardziej zauważalny trend na posiadanie drugiego domu rozwinął ofertę luksusowych inwestycji o apartamentowiec Tarasy Bałtyku. Budynek jest usytuowany zaledwie 900 m od plaży na gdańskim Przymorzu. Daje dostęp do luksusowych penthousów o powierzchni aż do 163 mkw. Innym przykładem nadmorskiego second home tej firmy jest inwestycja zlokalizowana w Pucku, położona 50 m od morza – NEXO Apartamenty na Klifie.

W ten trend wpisuje się też niedawno przedstawiony przez spółkę Dekpol projekt ekskluzywnej mariny w nadmorskiej części Gdańska. Na 11 ha wybuduje luksusowy kompleks budynków apartamentowych z miejscami do cumowania jachtów i łodzi motorowych. Kupujący będą mieli do wyboru kilkaset apartamentów o powierzchni 33–132 mkw.

Atutem inwestycji będzie jej unikatowa lokalizacja w nadmorskiej części Gdańska, tuż nad brzegiem ujścia Martwej Wisły do Bałtyku w pobliżu Wyspy Sobieszewskiej. Nieopodal Sol Marina znajdują się aż dwa rezerwaty – Ptasi Raj i Mewia Łacha oraz plaża.

– Naszym celem jest stworzenie wyjątkowej przestrzeni do wypoczynku i rekreacji oraz nowych możliwości pomnażania kapitału przez inwestorów – podsumował inwestycje Sebastian Barandziak, członek zarządu Dekpol.

W Trójmieście powstaje też Botanica Jelitkowo. Realizacja inwestycji, prowadzona przez Invest Komfort, zakończy się na przełomie maja i czerwca tego roku. To z kolei przykład projektu, który powstał w oparciu o ideę miasta ogrodu z dostępem do wszelkich wygód, jak: kort tenisowy, zewnętrzna strefa relaksu, boisko wielofunkcyjne, strefa klubowa, spa, sauny, siłownia, pomieszczenie do mycia samochodów.

Choć regiony zyskują, to Warszawa ciągle jest w cenie. Tu deweloperzy nadal realizują nowe inwestycje. Przykładem może być Mennica Residence przy ul. Pereca na warszawskiej Woli. Mennica Polska – deweloper – i Mostostal Warszawa – generalny wykonawca, ruszyli w ubiegłym roku z drugim etapem projektu. Obejmie 335 mieszkań o powierzchni 19 tys. mkw. Jego oddanie przewidziano do 30 listopada 2019 r.

Nie tylko cena

Nieruchomości premium przestały być tylko drogimi mieszkaniami. Dziś muszą spełniać kilka kryteriów, by zostały zaliczone do tej kategorii.

Jednym z nich jest wyjątkowa lokalizacja i to nie chodzi tylko o to, że znajduje się w sercu miasta. Ma gwarantować niepowtarzalny widok z okna o każdej porze dnia, ale też dostęp do najpiękniejszych parków, najważniejszych miejskich placów.

– Tzw. one milion dollar view, który znacząco wpływa na wartość i wizerunek nieruchomości, ma kluczowe znaczenie. Biorąc pod uwagę kurczące się zasoby topowych gruntów ten produkt stanie się w przyszłości dobrem limitowanym. Zamożni klienci oczekują też wysokiej jakości i najnowocześniejszych rozwiązań. Dopytują o materiały, którymi będzie wykończona elewacja, lobby, części wspólne i inne najmniejsze szczegóły – wymienia Piotr Tarkowski.

I dodaje, że potrzeby osób kupujących lokale rynku premium są ciągle weryfikowane przez rynki zagraniczne. To właśnie tam są kształtowane nowe pomysły, które krajowi inwestorzy implementują w swoich rozwiązaniach. To, w jaki sposób ten proces zostanie transponowany do lokalnych warunków i dodatkowo udoskonalany pod kątem wartości dla przyszłych klientów, pozwoli na ujęcie danej inwestycji w segmencie top, lub nie. Docelowo, wszystkie elementy składające się na inwestycję premium, ze względu na ich koszt, przełożą się na poziom ceny za 1 mkw.

Firma Invest Komfort nieustannie wysyła swoich kreatywnych pracowników do najciekawszych miejsc w Europie i na świecie, żeby inspirowali się najbardziej prestiżowymi zagranicznymi inwestycjami, wybierali ciekawe rozwiązania i adaptowali u nas najwyższe standard. Efekt: na Okrzei Sopot do dyspozycji mieszkańców została oddana sala kinowa i warsztat majsterkowicza. Poza tym deweloper stara się też przemycać do wnętrz swoich inwestycji elementy sztuki, które podnoszą nie tylko jakość życia mieszkańców, ale też wartość nieruchomości. ©℗

Luksusowe apartamenty