Pułapki bloków z wielkiej płyty

Mieszkania w budynkach z wielkiej płyty znów święcą triumfy - wskazują najnowsze rankingi transakcji. Są dobrze zlokalizowane i atrakcyjne pod względem powierzchni. Jednak zakup lokum w technologii rodem z PRL-u to trudna sztuka.

Wprawdzie w ostatnich latach wiele bloków przeszło modernizację podwyższającą ich standard, ale nie wszystkie. Nie brak na rynku ofert sprzedaży mieszkań w budynkach niedoinwestowanych, których stan pozostawia wiele do życzenia, a na kupujących czeka wiele pułapek związanych ze stanem technicznym zarówno samego bloku, jak i mieszkania.

Przed zakupem takiego lokalu warto rozważyć wszystkie za i przeciw oraz być dobrze przygotowanym do poszukiwań. Największą zaletą mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest ich cena. Za kwotę niższą o kilkadziesiąt tysięcy możemy kupić urządzone mieszkanie, gotowe do zamieszkania.

Na tym jednak kończą się oczywiste korzyści, a zaczynają trudności. Wielu ekspertów wskazuje jeszcze, że kolejną zaletą nieruchomości budowanych w minionej epoce jest lokalizacja.

Na tym etapie poszukiwania trzeba być szczególnie czujnym. Możemy zaoszczędzić więcej pieniędzy, wybierając mieszkanie w dzielnicy o gorszej renomie, ale bardzo szybko może się okazać, że trudne sąsiedztwo jest nie do zniesienia.

Kolejnym problemem jest stan techniczny zarówno całego budynku, jak i mieszkania. Obiekty z wielkiej płyty w teorii miały posłużyć 50 - 60 lat, zaś najstarsze powstały pod koniec lat 50. Jak nietrudno policzyć, zbliżamy się właśnie do kresu ich użytkowania. Nie oznacza to bynajmniej, że grozi nam ogólnopolska katastrofa budowlana. Eksperci uspokajają bowiem, że podobne bloki postoją jeszcze kilkadziesiąt lat. Jednak z całą pewnością ich stan systematycznie się pogarsza, co przekłada się bezpośrednio i na jakość życia, i na wartość nieruchomości. W takich obiektach już na pierwszy rzut oka widać, czy elewacja była odremontowana. Podobnie jest w środku - windy pamiętające czasy pierwszych sekretarzy czy obdrapane ściany to nadal nierzadki widok. W takim przypadku dobrym pomysłem jest zasięgnięcie języka w spółdzielni. Od urzędników dowiemy się o wszystkich planowanych modernizacjach. Jeśli w najbliższym czasie nie są przewidziane, lepiej zrezygnować z zakupu.

Jeśli chodzi o stan techniczny bloków, wielka płyta ma jeszcze jeden mankament: zarówno instalacja grzewcza, jak i izolacja budynku pozostawiają często wiele do życzenia. Mimo że na początku tego wieku rozpoczęto ocieplanie budynków na dużą skalę, to wciąż możemy trafić na budynek z izolacją pochodzącą sprzed 30 lat, z którego ciepło ucieka znacznie szybciej. W efekcie zostaniemy postawieni przed wyborem - albo w mieszkaniu będzie zimno, albo zdecydujemy się na dużo większe wydatki na ogrzewanie. Kiedy za oknem panują większe mrozy, łatwo to przetestować. Wystarczy, że w oglądanym przez nas mieszkaniu sprawdzimy kaloryfery i ściany. Jeśli ogrzewanie jest włączone na maksimum, a ściany pozostają lodowato zimne, to znaczy, że do kosztów zakupu musimy doliczyć większe wydatki na dogrzanie. W takich warunkach bardzo szybko zweryfikujemy też stan okien w mieszkaniu. Wiosną będziemy musieli polegać już tylko na ocenie na oko.

Niespodzianki mogą na nas czekać także wewnątrz budynku. Samowole budowlane w postaci zaanektowania części klatki schodowej przez sąsiada nie są niczym nadzwyczajnym. Na przestrzeni lat sporo takich zabudowań zostało już zalegalizowanych przez właścicieli. Większości tego typu zmian nie da się już odwrócić, zostały zalegalizowane zgodnie z prawem.

Wyzwaniem może się okazać również remont. W tym przypadku powinniśmy poprosić o dokumentację lokalu. Najbardziej czaso- i kosztochłonna jest wymiana tego, czego nie widać, czyli rur i instalacji elektrycznej. Wymiana tych pierwszych wiąże się z generalnym remontem łazienki i zazwyczaj wyłączeniem wody w całym pionie. Podobnie wygląda sytuacja, jeśli w mieszkaniu są stare przewody elektryczne, nie obejdzie się wówczas bez kucia ścian.

Niebagatelnym mankamentem zakupu lokum w bloku z wielkiej płyty jest strata wartości mieszkania. Stan techniczny budynków będzie się systematycznie pogarszał, będą także coraz mniej konkurencyjne dla nowego budownictwa pod względem standardu. Dlatego też musimy liczyć się z tym, że za kilka czy kilkadziesiąt lat w momencie sprzedaży mieszkania możemy uzyskać nawet niższą kwotę niż ta, którą zapłaciliśmy.

@RY1@i02/2011/041/i02.2011.041.021.006a.001.jpg@RY2@

Fot. Artur Chmielewski

Nie wszystkie bloki przeszły modernizację, która obniża koszty utrzymania lokali

Bartosz Sawicki