Na nieruchomościach się nie traci

Właściciel ziemi rolnej w ciągu ostatnich pięciu lat tylko z tytułu wzrostu cen osiągnąłby 65 proc. zysku - wynika z wyliczeń Open Finance. Po doliczeniu dopłat bezpośrednich zarobek będzie znacznie wyższy. To czyni inwestycje w grunt najbardziej opłacalną w segmencie nieruchomości. W tym samym czasie bowiem aparthotel (to model, w którym zazwyczaj firma buduje inwestycję, a następnie sprzedaje w niej pokoje lub apartamenty indywidualnym osobom) przyniósłby ok. 35 proc. zysku, a mieszkanie na wynajem niecałe 30 proc. Osiągnięty wynik w przypadku mieszkania uwzględnia podatki, opłaty administracyjne, a nawet okresy niewynajęcia i jest wypadkową wzrostu cen lokalu oraz zarobku wynikającego z jego wynajmu. Dla porównania, w tym samym czasie posiadacze akcji z WIG20 mogli liczyć na 19,2 proc. zysku, 10-letnich obligacji skarbowych na 12,5 proc., a lokat bankowych na niecałe 11 proc.

Sprawa wygląda zupełnie inaczej, jeśli zysk z inwestycji będzie oceniany w perspektywie ostatniego roku. W takiej sytuacji najwięcej powodów do zadowolenia mają ci, którzy postawili na akcje. - Mogli zrealizować na nich niemal 35 proc. zysku - komentuje Bartosz Turek, analityk Open Finance. Nieruchomości na wynajem plasują się na drugiej pozycji ze stopą zwrotu na poziomie 8,9 proc., a aparthotele zamykają podium z wynikiem rzędu 7 proc. Czwarte miejsce należy do ziemi rolnej z 5,3 proc. Obligacje i lokaty bankowe nadal natomiast wypadają najsłabiej.

Dobre perspektywy

Inwestycje w nieruchomości wydają się rokujące i bezpieczne, szczególnie że jak zauważają analitycy przedstawiona w listopadzie przez NBP prognoza zakłada wzrost inflacji, która na koniec 2018 r. sięgnie 2,5 proc. A ponieważ Rada Polityki Pieniężnej nie jest skora do podwyższania stóp procentowych, jeszcze trudniej będzie zarobić na lokatach. Jak tłumaczy Bartosz Turek, zakładana obecnie na rok lokata jest oprocentowana średnio na ok. 1,6 proc. Nie jest to jednak zysk na czysto. Trzeba jeszcze potrącić z tego 19 proc. podatku. Inflacja będzie więc pochłaniać wartość oszczędności dwa razy szybciej niż banki dopisywać będą do nich odsetki.

Realnych strat można się również spodziewać w przypadku większości dziś kupowanych obligacji skarbowych. Kosz jednej to 100 zł, a stopa zwrotu w przypadku najwyżej oprocentowanego papieru 10-letniego, to 2,7 proc. Ma to miejsce jednak tylko w pierwszym roku od zakupu. Potem oprocentowanie jest określane przez dodanie do inflacji 1,5 pkt proc.

- Z dzisiejszej perspektywy można szacować, że 10-letnia obligacja pozwoli realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, zarobić 5-10 proc., a 12-letnia 10-15 proc. minus podatek - mówi Bartosz Turek.

Tymczasem według prognoz analityków stopy zwrotu z mieszkań na wynajem, aparthoteli czy ziemi rolnej nie zmienią się. Przynajmniej jeszcze nie w przyszłym roku. Takim inwestycjom sprzyjają dodatkowo wzrosty cen nieruchomości. - Średnio ceny mieszkań idą ostatnio w górę o 3-4 proc. rocznie, ale w niektórych miastach wzrost jest o wiele bardziej dynamiczny. W przypadku gruntów jeszcze trudniej o uogólnienia, bo bardzo wiele zależy od indywidualnych warunków, najbardziej atrakcyjne można sprzedać w ciągu kilku lat nawet o kilkadziesiąt procent drożej, wartość innych może rosnąć od kilku do kilkunastu procent - wylicza Aneta Małaszuk-Kołodziejczak, prezes spółki Niegolewskich 14. Inwestowanie w ziemię rolną stało się jednak bardzo ryzykowne. Głównie z powodu zmiany przepisów, która znacząco utrudniła obrót gruntami.

Zmniejszyć ryzyko

Komu najbardziej opłaca się inwestować w nieruchomości? Ograniczeniem są oczywiście możliwości finansowe. Zakup za gotówkę jest bardziej opłacalny. Nie można bowiem wykluczyć wzrostu stóp procentowych. W takiej sytuacji comiesięczna rata wynikająca ze spłaty kredytu zwiększy się, co przełoży się na opłacalność inwestycji. Jak wylicza Bartosz Turek, właściciel mieszkania inkasujący z wynajmu na czysto 5 proc. wartości posiadanej nieruchomości jest dziś w stanie bez problemu pokryć odsetki od kredytu. Przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa na 3,6 proc. Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80 proc. kosztów zakupu nieruchomości, można szacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 2 proc. wartości mieszkania w formie zysku po potrąceniu odsetek. - Podwyżka stóp o 0,25 pkt proc. obniży zarobek na czysto do 1,92 proc., o 1 pkt proc. do 1,32 proc., ale o 3 pkt proc. spowoduje już, że zysk zamieni się w stratę - podkreśla Bartosz Turek.

Podobnie będzie w przypadku aparthoteli, choć na tym rynku zakupy robi się głównie za gotówkę. Staje się to też coraz popularniejsze na rynku mieszkaniowym. W pierwszym półroczu 2017 r. w ten sposób sfinalizowano niemal 23,8 tys. transakcji. Dla porównania przed rokiem - 17,7 tys.

- Należy też pamiętać, że ulokowanie wszystkich oszczędności w nieruchomości jest ryzykowne, nie tyle z uwagi na możliwe obniżenie się jej wartości czy spadek dochodów z najmu, ile ze względu na niską płynność tego typu inwestycji. Jeśli sytuacja materialna inwestującego ulegnie pogorszeniu i będzie zmuszony do szybkiego pozbycia się nieruchomości, to zwykle wiąże się z koniecznością akceptacji niższej ceny - zauważa Aneta Małaszuk-Kołodziejczak.

Zysk w długim czasie

Inwestowanie w nieruchomości można polecić osobom o ustabilizowanej sytuacji.

- Nieruchomości są idealnym sposobem na lokowanie nadwyżek finansowych oraz dywersyfikację portfela i stabilizację jego wartości w przypadku osób dysponujących większym kapitałem, a także dla przedsiębiorców, prowadzących rentowną działalność czy doświadczonych inwestorów giełdowych - podkreśla Aneta Małaszuk-Kołodziejczak.

Zaletą nieruchomości jest ochrona kapitału przed inflacją oraz zawirowaniami na rynkach finansowych i stabilne zyski w długiej, sięgającej od kilkunastu do kilkudziesięciu lat perspektywie.

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040e.801(c).jpg@RY2@

Stopy zwrotu z wybranych inwestycji

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040e.101(c).jpg@RY2@

@RY1@i02/2017/246/i02.2017.246.21400040e.102(c).jpg@RY2@