Amerykanin zbankrutował, a komornik nie da mu zasnąć przez 30 lat

Bańka nieruchomościowa z lat 2006-2007 i sprzężony z nią krach gospodarczy 2008 r. przyniosły Ameryce rekordową liczbę bankructw i operacji przejmowania przez banki nieruchomości od niewypłacalnych wierzycieli. W takiej właśnie sytuacji znalazła się w 2008 r. Vanessa C. z Fredericksburga w Wirginii. Ponieważ sąd zezwolił jej na short sale, czyli sprzedaż domu za cenę niższą niż zadłużenie, uniknęła przejęcia go przez bank, a także bankructwa. Wierząc, że jej księga wieczysta została rozwiązana, wyprowadziła się do innego stanu. Gdy dwa lata później otrzymała pismo od adwokata reprezentującego jej kredytodawcę z Wirginii, była w szoku. Bank z Wirginii domagał się od niej spłaty 65 tys. dol. - różnicy między realną wartością rynkową jej dawnego domu w chwili jego sprzedaży a ceną, za jaką został sprzedany. Vanessa C. dowiedziała się jednocześnie, że wyrok sądowy zezwalający jej na short sale nie oznaczał, iż zostaje zwolniona z odpowiedzialności za tę różnicę. Tym razem musiała ogłosić bankructwo. Dziś znów radzi sobie bardzo dobrze - pracuje dla agencji nieruchomości Coldwell Banker w miasteczku Chapell Hill w Północnej Karolinie. O wydarzeniach sprzed czterech lat nie chce rozmawiać. - Wolę do tego tematu nie wracać. Mam ku temu przyczyny - powiedziała nam, gdy usiłowaliśmy się z nią skontaktować.

O swoim bankructwie na skutek perypetii z komornikiem nie chce też opowiadać Jamie L. z New Jersey. Zbankrutował, gdy w 2012 r. agencja Professional Recovery Services reprezentująca jego dawnego kredytodawcę - bank Chase - zażądała od niego spłaty ponad 200 tys. dol. różnicy, jaka pojawiła się w 2010 r. w wyniku krótkiej sprzedaży dawnej posesji. Komornik dał mu dwa tygodnie na uregulowanie 30 proc. wysokości długu. Brak przelewu, poinformowano go, otwierał komornikowi drogę do przejęcia obecnego majątku Jamiego L., w tym dopiero co kupionego samochodu, a także automatyczne ściąganie rat długu z jego pensji.

Procedura prawna zezwalająca amerykańskim instytucjom finansowym na ściganie dawnych dłużników nawet długo po tym, jak pozbyli się domu, obojętnie, czy na skutek przejęcia, czy short sale, a czasem nawet poprzez ogłoszenie bankructwa, nosi nazwę deficiency judgment. Na wniosek kredytodawcy sąd wydaje orzeczenie o wysokości deficytu w długu i zezwala na odzyskanie go u dłużnika. Deficiency judgment dopuszczalne jest w 41 stanach i w Dystrykcie Kolumbii, a stany różnią się od siebie jedynie przepisami odnośnie do tego, jak długo kredytodawca może nękać swego dawnego klienta. W Idaho musi to zrobić do trzech miesięcy po sprzedaży lub przejęciu nieruchomości, w Maryland ma na to aż 36 lat!

Brak jest dokładnych statystyk, ilu Amerykanów znalazło się lub znajduje w sytuacji podobnej do Vanessy C. i Jamiego L., ale eksperci biją na alarm: ich liczba ostatnio bardzo wzrosła. Według Narodowego Centrum Praw Konsumenta w stanach, w których bańka nieruchomości pękała wyjątkowo głośno, np. na Florydzie i w Illinois, odsetek postępowania komorniczego wzrósł w ostatnich dwóch latach nawet o kilkaset procent. Od stycznia 2010 r. do czerwca 2012 r. państwowe przedsiębiorstwo pożyczkowe Fannie Mae wystąpiło do sądu o pozwolenie na wszczęcie procedury deficiency judgment w prawie 300 tysiącach spraw, to jest połowie przypadków, w których w ostatnich 8 latach brała udział jako strona przejmująca nieruchomość od niewypłacalnego wierzyciela. Wszystko dlatego, wyjaśniają eksperci, że pojawiły się warunki do tego idealnego sztormu.

- Minęło kilka lat, odkąd niewypłacalni kredytobiorcy pozbyli się swoich nieruchomości, w tym czasie wielu z nich znalazło nową pracę i znów generuje dochody, dlaczego więc instytucja finansowa miałaby nie upomnieć się właśnie teraz o swoją należność? - wyjaśnia w rozmowie z DGP Richard Zaretsky, adwokat z West Palm Beach na Florydzie specjalizujący się w prawie nieruchomości i księgach wieczystych. Dodaje: - Oczywiście, można to uznać za niegodziwość ewentualnie brak dobrej woli ze strony banku, ale działają one tutaj całkowicie legalnie - podkreśla.

Nie wszystkie banki zatrudniają komornika. Najwięksi kredytodawcy w USA: Bank of America, Citigroup, JP Morgan Chase i Wells Fargo twierdzą, że rozważają każdy przypadek indywidualnie, bo zależy im na reputacji. Nie chcą być tymi, których obwinia się o strzelanie w kolano dopiero co dźwigniętej na nogi ekonomii. Ludzie obarczeni deficiency judgment tracą przecież to, czego z mozołem znów się dorobili, przez co maleje ich siła nabywcza, a nowe bankructwa to kolejna utrata mocy kredytowej, w efekcie - cios dla całej ekonomii.

Kryzys zaczął się od nieruchomości

Jedną z przyczyn wybuchu światowego kryzysu było pęknięcie bańki nieruchomościowej w USA. Powstała ona przez rozpowszechnienie się kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka (subprime). Instytucje finansowe, walcząc o udział w rynku, coraz bardziej obniżały wymagany poziom wiarygodności kredytowej pożyczkobiorcy. Pomiędzy 2004 a 2006 r. udział subprime we wszystkich kredytach hipotecznych zwiększył się z 8 do 20 proc. Na to nałożyły się postępująca od lat deregulacja rynków finansowych w USA, co skutkowało osłabieniem nadzoru, oraz duża ilość wolnej gotówki na światowych rynkach. Efektem były wysoki wzrost cen nieruchmości, które w ciągu 10 lat podrożały o 124 proc., coraz większe zadłużenie Amerykanów w stosunku do osiąganych dochodów, a wreszcie problemy z ich spłacaniem. Szczyt bańki przypadł na lata 2005-2006, pierwsze kłopoty z niespłacalnymi hipotekami pojawiły się w 2007 r., zaś kryzys w pełni objawił się w następnym roku wraz z upadkiem dwóch wielkich firm działających na rynku kredytów hipotecznych Fannie Mae i Freddie Mac. Konsekwencją tego było bankructwo lub groźba bankructwa kolejnych instytucji finansowych. W ciagu kilku miesięcy, do początku 2009 r., średnie ceny nieruchomości w USA spadły o 30 proc., przez co wiele z nich stało się wartych znacznie mniej, niż wynosił zaciągnięty na nie kredyt.

Bartłomiej Niedziński

@RY1@i02/2014/211/i02.2014.211.000000600.802.jpg@RY2@

W niektórych stanach odsetek postępowań komorniczych wzrósł w ostatnich dwóch latach o kilkaset procent

Eliza Sarnacka-Mahoney

korespondencja z USA