Elementem procedury wyboru najemcy mogą być negocjacje

Przepisy ustawy - Prawo zamówień publicznych nie mają zastosowania do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności lub innych praw do istniejących budynków lub nieruchomości. Inne prawa do istniejących budynków lub nieruchomości to przede wszystkim najem lub dzierżawa. Decydując się na zawarcie umowy najmu lub dzierżawy, należy rozważyć, który typ umowy będzie miał zastosowanie do konkretnej sytuacji. Nieuprawnione jest bowiem twierdzenie, że różnice pomiędzy wskazanymi powyżej typami umów są nieistotne. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym umowa najmu różni się bowiem istotnie od umowy dzierżawy.

W przypadku gdy przedmiotem udzielanego zamówienia jest najem, dzierżawa budynku lub jego części zamawiający nie musi stosować przepisów ustawy - Prawo zamówień publicznych. Dzieje się tak na podstawie wyłączenia zawartego w art. 4 pkt 3 lit. i.

Wybór podmiotu, któremu jednostka samorządu terytorialnego wynajmie lub wydzierżawi nieruchomość, powinien być poprzedzony przeprowadzeniem procedury przetargowej (konkurencyjnej). Ponieważ przepisy ustawy - Prawo zamówień publicznych nie mają zastosowania w zakresie wyboru najemcy lub dzierżawcy, należy stosować własne regulacje określające procedury wyboru podmiotów zainteresowanych najmem lub dzierżawą. Opracowane procedury powinny zostać wdrożone w formie regulaminów i przede wszystkim zapewniać możliwie jak najszersze informowanie (np. za pośrednictwem strony internetowej jednostki samorządowej, prasy lokalnej) zainteresowanych o możliwości wynajmu konkretnych nieruchomości.

Ponieważ, jak zaznaczono na wstępie, nie zachodzi pełna tożsamość pomiędzy najmem a dzierżawą, przedstawiamy zestawienie prezentujące najistotniejsze różnice.

W ramach procedur wyboru najemcy/dzierżawcy możliwe (i zasadne) jest wykorzystywanie negocjacji dla ustalenia warunków umowy.

W ramach negocjacji możliwe jest doprecyzowanie warunków umowy zwłaszcza w zakresie wysokości czynszu lub innych elementów istotnych dla wynajmującego nieruchomość.

Najem i dzierżawa - różnice

		NAJEM	DZIERŻAWA
1	Przedmiot zawieranej umowy	Rzeczy ruchome, nieruchomości, części nieruchomości	Rzeczy ruchome, nieruchomości oraz prawa
2	Cel, dla którego użytkownik zawiera umowę najmu lub dzierżawy	Użytkowanie przedmiotu najmu	Użytkowanie przedmiotu dzierżawy i pobieranie pożytków
3	Termin obowiązywania umowy	Najem zawarty na okres dłuższy niż 10 lat uznawany jest za najem na czas nieokreślony	Umowa na okres dłuższy niż 30 lat rozumiana jest jako dzierżawa na czas nieokreślony
4	Prawo zastawu	Wynajmujący ma prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu	Wydzierżawiającemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach służących do prowadzenia przedsiębiorstwa lub gospodarstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy
5	Czynsz	Czynsz płacony jest z góry, jeżeli umowa nie przewiduje inaczej	Czynsz płacony z dołu, jeżeli umowa nie przewiduje inaczej
6	Podnajem/poddzierżawa	Najemca ma prawo rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania (użyczenie) lub w podnajem - o ile nie jest to zabronione umową najmu	Dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać
7	Odpowiedzialność najemcy/dzierżawcy za przedmiot umowy	Odpowiedzialność za utrzymywanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytku ponosi wynajmujący. Najemca zobowiązany jest do używania rzeczy zgodnie z przeznaczeniem oraz ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy	Dzierżawca odpowiada za utrzymanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym

Marek Okniński