Jak samorządy mogą współpracować z inwestorami

Daniel Kopania

radca prawny z Kancelarii Clifford Chance

Jak do tej pory nie został osiągnięty podstawowy cel ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla przypomnienia, pozwolenia na budowę miały być wydawane na podstawie szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego, a rola decyzji o warunkach zabudowy miała zostać ograniczona - w zamyśle - do nielicznych sytuacji, w których dane zamierzenie budowlane byłoby realizowane na obszarze nieobjętym planami. W rzeczywistości plany zagospodarowania przestrzennego obejmują tylko ok. 20 proc. powierzchni miast. Doprowadziło to do patologii polegającej na tym, że większość inwestycji jest wciąż realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nie dość, że są to decyzje administracyjne, w których dominuje uznaniowość urzędników, to na dodatek wcale nie muszą być one zgodne z przyjętym dla danego obszaru studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji rozwiązanie to nie służy dobrze ani inwestorom, którzy nierzadko wiele miesięcy oczekują na wydanie decyzji opartej na niejasnych kryteriach, ani kształtowaniu spójnej polityki przestrzennej.

Konieczne jest zintegrowanie procedur planistycznych z procesem inwestycyjnym. Wymaga to poważniejszych zmian systemowych, obejmujących prawo budowlane i inne przepisy dotyczące realizacji inwestycji, a nie tylko korekty wybranych przepisów. Dobrym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie rozwiązań pośrednich, które pozwoliłyby sprawnie kształtować władzom lokalnym politykę przestrzenną na mniejszych obszarach. Określałyby one w sposób prawnie wiążący wytyczne dla inwestycji na określonym terenie do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Ich uchwalanie nie wymagałoby wielomiesięcznej, a czasem wieloletniej procedury, tak jak ma to miejsce w przypadku planów zagospodarowania.

Rozważyć można też wprowadzenie planów realizacyjnych przygotowywanych przez inwestorów, które byłyby swego rodzajem miniplanem zagospodarowania dla inwestycji oraz jej otoczenia. Rozwiązania te w połączeniu z uproszczeniem procedur dotyczących wydawania pozwoleń na budowę skróciłyby cykl realizacji inwestycji, a zarazem stworzyłyby instrumenty prawne pozwalające na prowadzenie polityki zrównoważonego rozwoju. Jak dotkliwy jest jej brak, widać najlepiej po wielu inwestycjach mieszkaniowych w Warszawie, które powstają bez jednoczesnego zapewnienia infrastruktury drogowej, kanalizacyjnej czy też służącej do zaspokajania potrzeb społecznych, np. szkół i przedszkoli.

 AJ