Walka z wiatrakami: Samorządy zapłacą za niezrealizowane inwestycje

1. Warunki przepadną, pieniądze gminy też?

- Przepisy przejściowe zawarte w ustawie odległościowej przełożą się na liczbę i rodzaj spraw rozpatrywanych przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast jako organy I instancji - wskazuje Agata Legat, radca prawny, partner w Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna z Poznania. Wyjaśnia, że po pierwsze, ustawa przekazuje do kompetencji regionalnych dyrektorów ochrony środowiska sprawy wydawania dla elektrowni wiatrowych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Do organów wykonawczych gmin należeć będzie już tylko zakończenie spraw wszczętych, a niezakończonych przed jej wejściem w życie. Ale postępowania w sprawie warunków zabudowy dotyczące elektrowni wiatrowych wszczęte, a niezakończone przed wejściem w życie ustawy, zostaną umorzone. To właśnie może przynieść dodatkowe problemy samorządom.

- Co do zasady umorzenie postępowań nie powinno się wiązać z odpowiedzialnością gmin względem inwestora. Indywidualnie jednakże należy oceniać przypadki, w których np. stwierdzono prowadzenie postępowania z rażącą przewlekłością, w efekcie której inwestor nie zdążył przed wejściem w życie ustawy otrzymać warunków zabudowy i wystąpić o pozwolenie na budowę - wskazuje Agata Legat.

A sytuacji, gdy przedsiębiorcy są w trakcie zabiegania o budowę wiatraków w danej gminie, jest dużo. Taka inwestycja jest np. planowana w miejscowości Cedry Wielkie (woj. pomorskie). - Sprawa jest w toku. Potrzebna jest zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wyjaśnia Joanna Cieślik, inspektor w referacie inwestycji, budownictwa i geodezji w Urzędzie Gminy w Cedrach Wielkich. Wymaga to jednak zgody konserwatora zabytków, na razie więc prace stoją w miejscu. Nie wiadomo, jak będą dalece zaawansowane, gdy planowana ustawa wejdzie w życie. - Jeżeli prace nie przyśpieszą, inwestor nadal nie będzie mógł liczyć na budowę wiatraków na starych zasadach, a na pewno po wejściu w życie proponowanych przez posłów PiS przepisów nie będzie na nie miejsca. Z uwagi na to, że wiatraki mają być dość wysokie, potrzebne byłoby minimum 2 km od zabudowań, ponadto trzeba brać pod uwagę również np. strefy przelotu ptaków. Praktycznie zatem po zmianach prawa miejsca na wiatraki w naszej gminie nie będzie - wyjaśnia Joanna Cieślik. ©?

2. Ostatnia szansa na dom

Po drugie, jak zauważa Agata Legat, problem będą miały też te gminy, w których elektrownie już funkcjonują. W ich przypadku można się spodziewać wzrostu liczby wniosków o ustalenie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych i budynków z funkcją mieszkalną. Przepisy przejściowe przewidują bowiem, że w okresie 36 miesięcy od wejścia ustawy w życie wydawanie warunków zabudowy dla tego rodzaju obiektów będzie się odbywać na dotychczasowych zasadach, czyli z pominięciem wymogów odległościowych. Dla niektórych właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie elektrowni wiatrowych będzie to ostatnia szansa na realizację zabudowy mieszkaniowej.

- Dla gmin oznacza to nie tylko większą liczbę rozpatrywanych spraw i kosztów z tym związanych - wskazuje Agata Legat. Dodaje, że pamiętać trzeba, iż decyzja o warunkach zabudowy (nawet jeżeli na jej podstawie nie zostanie zrealizowana inwestycja) ustala potencjalny sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli w przyszłości uchwalony zostałby plan, który uniemożliwiłby korzystanie z objętych nim nieruchomości w sposób zgodny z decyzją o warunkach zabudowy (a innego planu na gruncie nowych przepisów gmina nie będzie mogła uchwalić), to zrodzi to odpowiedzialność odszkodowawczą gminy zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.), który określa skutki uchwalenia planu miejscowego. Wynika z niego bowiem, że jeżeli, w związku z uchwaleniem albo zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

- Uważam, że te przepisy bardzo skomplikują nam sytuację - potwierdza Grzegorz Kopciał, sekretarz gminy Iłża (woj. mazowieckie), w której jest niespełna 30 wiatraków. - Z ustawami ciężko polemizować, urzędnicy będą podejmować decyzje zgodnie z przepisami przejściowymi, mimo że wprowadzą różne zasady w zależności od tego, kto kiedy wystąpi o daną decyzję - mówi Kopciał. Korzystnie natomiast ocenia zapis dający jeszcze 36 miesięcy mieszkańcom, którzy będą chcieli się budować koło wiatraków, mimo że może on w praktyce okazać się niełatwy dla stosowania przez urzędników. - Ale uważam, że jeżeli komuś wiatrak nie przeszkadza, zawsze powinien mieć możliwość wybudowania domu w jego pobliżu. Powinno być tak, że taki mieszkaniec podpisuje oświadczenie, iż nie będzie domagał się żadnej rekompensaty, jeżeli wystąpią jakieś niepożądane zdarzenia - wskazuje Kopciał. ©?

3. Planistyczny zawał

Eksperci zwracają uwagę jeszcze na to, że ustawa w istotny sposób wpływa na wszczęte, a niezakończone procedury planistyczne.

- Obawa przed odszkodowaniami może spowodować, że nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie elektrowni wiatrowych, dla których w okresie przejściowym wydano warunki zabudowy, będą na długi czas wyłączone z planowania przestrzennego - uważa Agata Legat.

Nowe przepisy znajdą zastosowanie do projektów planów miejscowych (oraz studiów), w stosunku do których przed dniem wejścia w życie ustawy nie dokonano wyłożenia do publicznego wglądu (w drodze wyjątku dopuszcza się jeszcze przez 36 miesięcy od wejścia w życie ustawy uchwalanie nowych planów nierespektujących ustalonych ustawą odległości zabudowy mieszkaniowej od istniejących już elektrowni). - Musimy pamiętać, że procedura planistyczna jest dość kosztownym przedsięwzięciem, a większość tych kosztów (np. opracowanie projektu planu, prognozy oddziaływania na środowisko, prognozy skutków finansowych) ponoszona jest przez gminę właśnie przed wyłożeniem - mówi Legat. Niewyłożone projekty niezgodne z wymogami odległościowymi nie będą dalej procedowane. Agata Legat podkreśla, że tylko na pozór w lepszej sytuacji są gminy, które w dacie wejścia w życie ustawy wyłożą projekt planu - stosownie bowiem do art. 15 ust. 3 ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, jeżeli w tego rodzaju planie przewiduje się lokalizację farmy, która nie spełnia wymogów odległościowych, starosta zobowiązany będzie odmówić wydania dla elektrowni pozwolenia na budowę. Jeśli koszty sporządzenia planu poniósł inwestor (a takie sytuacje, pomimo zgłaszanych od lat zastrzeżeń, wciąż mają miejsce), niewykluczone, że wobec niemożności zrealizowania inwestycji będzie się domagał od gminy ich zwrotu. Dotąd do sporów na tym tle przed sądami cywilnymi dochodziło niezwykle rzadko, gdyż ani gminy, ani inwestorzy nie mieli interesu w kwestionowaniu ważności zawartych przez siebie umów. Po wejściu w życie ustawy odległościowej może się to zmienić. ©?

WAŻNE Do projektów planów miejscowych albo ich zmian oraz inwestycji realizowanych na podstawie ustaleń tych planów, w stosunku do których przed dniem wejścia w życie ustawy:

- dokonano wyłożenia, ma się stosować przepisy dotychczasowe;

- nie dokonano wyłożenia, ma się stosować przepisy nowej ustawy.

Tabela. Wiatraki przez jakiś czas według dotychczasowych przepisów ©?

Pozwolenia na budowę wydane przed dniem wejścia w życie ustawy	zachowują moc, o ile w ciągu 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy wydana zostanie decyzja o pozwoleniu na użytkowanie	zachowują moc
Postępowania w przedmiocie wydania decyzji WZ wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy	umarza się	prowadzi się przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy na podstawie przepisów dotychczasowych
Postępowania w przedmiocie wydania decyzji WZ wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy	będą wydawane na mocy nowych przepisów	prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy
Decyzje WZ wydane przed dniem wejścia w życie ustawy	tracą moc, chyba że przed dniem wejścia w życie ustawy wobec inwestycji nimi objętych wszczęto postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę	zachowują moc

!W ciągu 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy dopuszcza się uchwalanie planów miejscowych przewidujących lokalizację budynku mieszkalnego na podstawie przepisów dotychczasowych.

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2016/109/i02.2016.109.088000200.802.jpg@RY2@

Grzegorz Kubalski Związek Powiatów Polskich

Przepisy przejściowe w wersji uchwalonej przez Sejm są zdecydowanie lepszej jakości niż te, które były w pierwotnej wersji projektu. Zmiana ich redakcji jest w większości konsekwencją uwag płynących m.in. ze środowiska samorządowego. Obawiam się jednak, że ich dość kazuistyczna redakcja może powodować problemy w praktycznym stosowaniu - to jednak dopiero czas pokaże. Problemy może też wywołać bardzo łagodne podejście do decyzji o warunkach zabudowy terenu. Co do zasady powinny być one wyjątkiem - nie było zatem potrzeby przewidzenia trzyletniego okresu, w którym postępowanie dotyczące wydania takich decyzji można wszczynać według starych przepisów.

Urszula Mirowska-Łoskot,

urszula.mirowska@infor.pl