Ustalanie opłat za zbycie nieruchomości i oddanie w użytkowanie wieczyste

Każda gmina, gospodarując swoim mieniem, powinna zastanowić się, czy chce dalej władać swoim majątkiem, czy korzystniejsze będzie dla niej oddanie go we władania podmiotowi prywatnemu. Jeżeli gmina zdecyduje, że nie chce dłużej samodzielnie gospodarować swoimi nieruchomościami, to przede wszystkim może ona je sprzedać, oddać w użytkowanie wieczyste lub w trwały zarząd. W przypadku każdej z tych czynności ważna jest jednak właściwa wycena nieruchomości i opłat, jakie gmina może z tego uzyskać.

Jeżeli gmina zdecyduje, że najkorzystniej będzie dla niej sprzedać daną nieruchomość, a sprzedaż ta odbędzie się w trybie bezprzetargowym, to cena nieruchomości powinna odpowiadać jej wartości. Szacunek sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego powinien być opracowany na podstawie przesłanek określonych w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc powinien odpowiadać rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi natomiast jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, jeżeli strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także jeżeli upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Określając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek sporządzić operat szacunkowy. Określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę nie jest ceną absolutnie wiążącą dla stron zamierzonej sprzedaży. Osoba uprawniona do nabycia nieruchomości ma prawo wglądu do treści sporządzonego operatu i może zgłaszać uwagi. Tego wymaga zasada równości stron, która obowiązuje w stosunkach cywilnoprawnych, do których zalicza się umowę sprzedaży pomiędzy osobą uprawnioną a gminą. Strony umowy mogą więc w normalnym trybie negocjować cenę nieruchomości.

Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań może zostać rozłożona na raty. Nie mogą one jednak przekraczać dziesięciu lat. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Właściwa rada lub sejmik mogą jednak wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy procentowej. Nieuregulowana wierzytelność jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy podlega zabezpieczeniu, np. przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Przy zbyciu nieruchomości w trybie bezprzetargowym każda jednostka samorządu terytorialnego może zastosować obniżkę wartości nieruchomości określonej według zasad art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami (przedstawionymi powyżej), poprzez udzielenie nabywcy bonifikaty. Do udzielenia bonifikaty w każdym przypadku konieczna jest zgoda wojewody albo rady lub sejmiku. O udzieleniu bonifikaty zawsze decyduje starosta lub właściwy organ wykonawczy danej jednostki samorządu terytorialnego. Udzielenie bonifikaty zawsze ma charakter indywidualny, tzn. zgoda wojewody lub rady (sejmiku) powinna być uzyskana w każdym przypadku zbycia nieruchomości na rzecz konkretnego nabywcy. Oczywiście zgoda ta obejmuje nie tylko sam fakt udzielenia bonifikaty, lecz także jej zakres. Nie ma jednak przeszkód natury prawnej, aby zarówno wojewoda, jak i rada (sejmik) określiły – w sposób bardziej ogólny – kiedy może być zastosowana bonifikata, a także zakres tej bonifikaty.

Nie w każdym jednak przypadku organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może udzielić nabywcy bonifikaty. Jej zastosowanie dopuszczalne jest wyłącznie, gdy nieruchomość jest sprzedawana:

● na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

● osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

● organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;

● poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 r.;

● na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;

● Kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

● jako lokal mieszkalny;

● w wyniku uwzględnienia roszczeń wynikających z wydzielenia działki niespełniającej wymogów działki budowlanej;

● spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;

● właścicielowi działki, która przylega do zbycia działki zbywanej, jeżeli nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

● przedstawicielom dyplomatycznym lub konsularnym państw obcych.

Właściciel, który nabył nieruchomość z bonifikatą, ma obowiązek jej zwrotu, jeżeli ją zbył lub wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem dziesięciu lat od jej nabycia. W przypadku nieruchomości stanowiących lokal mieszkalny okres ten wynosi pięć lat. Zwrot bonifikaty nie następuje jednak z urzędu, ale na żądanie właściwego organu, czyli np. wójta, burmistrza, prezydenta miasta lub starosty. Jeżeli jednak zbycie nieruchomości nastąpiło na rzecz osoby bliskiej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego lub jednostką samorządu i Skarbem Państwa, to żądanie zwrotu bonifikaty nie jest dopuszczalne. Podobny zakaz obowiązuje w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny oraz w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Zawsze jednak za zgodą właściwego wojewody, rady lub sejmiku organ wykonawczy danej jednostki samorządu terytorialnego może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty.

Jeżeli gmina zdecyduje się na zbycie nieruchomości w drodze przetargu, to przy ustalaniu ceny nieruchomości powinna kierować się zasadami określonymi w art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi zasadami przy pierwszym przetargu cena wywoławcza powinna odpowiadać co najmniej wartości nieruchomości, którą określa się według tych samych zasad, jak przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Jeżeli w pierwszym przetargu nieruchomość nie zostanie zbyta, to w drugim można ją sprzedać poniżej jej wartości, jednak nie taniej niż za 50 proc. jej wartości. Jeżeli także drugi przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, to gmina może ustalić cenę zbycia nieruchomości w drodze rokowań z nabywcą. Nie może być ona jednak niższa niż 40 proc. jej wartości. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

Każda jednostka samorządu terytorialnego ma prawo nie tylko do zbycia swoich nieruchomości, lecz także do oddania ich w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji np. właściwa gmina pobiera z tego tytułu pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinna zostać zapłacona jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy. W szczególnych wypadkach opłata ta może zostać jednak rozłożona na oprocentowane raty.

Podmiot, który uzyskał prawo użytkowania wieczystego nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat rocznych przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Wójt burmistrz, prezydent miasta lub np. starosta ustala, w drodze umowy z użytkownikiem wieczystym, wysokość tych opłat według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej według zasad obowiązujących przy ustalaniu ceny nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w trybie bezprzetargowym. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości. Zawsze jednak wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, jeżeli przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie został określony cel ustanowienia tego prawa, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się na podstawie celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości (wyrok SN I CSK 133/2007). Jeżeli natomiast nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie został określony jako podstawowy. Jeśli użytkownik wieczysty zmieni sposób korzystania z nieruchomości, to organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego ma obowiązek zmiany stawki procentowej opłaty rocznej.

Oddając nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz określając opłatę jednorazową oraz opłaty roczne właściwy organ wykonawczy samorządu terytorialnego może oczywiście obniżyć ich wysokość, udzielając bonifikaty. Do tego potrzebna jest jednak zgoda właściwego wojewody, sejmiku lub rady. Bonifikata może być udzielona przede wszystkim w takich samych sytuacjach, jak w przypadku przyznawania bonifikat przy zbyciu nieruchomości. Bonifikata może być także udzielona każdej osobie, której dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez prezesa GUS. Bez znaczenia jest, czy dochód uzyskuje jeden członek rodziny, niektórzy, czy też wszyscy jej członkowie. Ważne jednak, aby nieruchomość była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Do udzielenia bonifikaty w tym ostatnim przypadku konieczny jest także wniosek użytkownika wieczystego. Jeżeli zostanie on złożony, to wójt, burmistrz, prezydent miasta lub np. starosta ma obowiązek udzielenia 50 proc. bonifikaty, bo tyle właśnie ona wynosi.

Udzielona bonifikata może zostać wypowiedziana, jeżeli użytkownik wieczysty w ciągu 10 lat od uzyskania nieruchomości dokona jego zbycia lub wykorzysta na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Odebranie udzielonej bonifikaty nie jest jednak możliwe, jeżeli zbycie prawa do użytkowania wieczystego nastąpiło na rzecz osoby najbliżej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego lub też pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacja ta nie może być jednak dokonywana częściej niż raz w roku. Aktualizacji opłat właściwy organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może dokonać z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego. Zawsze musi on się opierać na wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną trzeba zaliczyć wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenia wartości nakładów trzeba dokonać również w sytuacji, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.

Przed dokonaniem aktualizacji opłaty rocznej wójt, burmistrz, prezydent miasta lub starosta powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty. Powinno to nastąpić najpóźniej do 31 grudnia. Do wypowiedzenia opłaty powinna być dołączona równocześnie oferta przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie tego wniosku nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. Kolegium powinno dążyć do ugodowego załatwienia sporu. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

W przypadku niezłożenia wniosku zarówno użytkownika wieczystego, jak i daną jednostkę samorządu terytorialnego obowiązuje nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Poza zbyciem nieruchomości i oddanie jej w użytkowanie wieczyste każda jednostka samorządu terytorialnego może oddać swoją nieruchomość w trwały zarząd. Taka forma władania nieruchomościami jest konieczna w sytuacji, gdy gmina, powiat czy województwo chce przekazać swoją nieruchomość państwowej lub samorządowej jednostce organizacyjnej, powołanej do realizacji zadań własnych związanych z zaspokajaniem potrzeb lokalnej społeczności. Jednostki takie nie mogą być właścicielami nieruchomości, ponieważ nie mają osobowości prawnej.

Jednostka organizacyjna, na rzecz której ustanowiono trwały zarząd, ma przede wszystkim prawo do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania, a w szczególności do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użyczenie. W zamian za to jednostka ma obowiązek uiszczania opłat rocznych. Opłaty te ustalane są według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana. W praktyce stawki te są trzykrotnie niższe od opłat ustalanych za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przyrody. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w decyzji o oddaniu w trwały zarząd został określony jako podstawowy. Jeżeli natomiast nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, to również stawka procentowa opłaty rocznej ulega zmianie. Zmiana ta wprowadzana jest na drodze decyzji administracyjnej organu wykonawczego danej jednostki samorządu terytorialnego.

Jednostka organizacyjna, która otrzymała nieruchomość w trwały zarząd, ma obowiązek uiszczania opłat rocznych w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Na wniosek jednostki organizacyjnej organ wykonawczy gminy, powiatu czy województwa może jednak ustalić inny termin uiszczania tych opłat. Nie może on przekraczać danego roku kalendarzowego. W pierwszym roku po ustanowieniu trwałego zarządu opłatę roczną uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd stała się ostateczna.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta oraz zarząd powiatu lub województwa mogą udzielić bonifikaty od opłat rocznych z tytułu oddania nieruchomości w trwały zarząd. Potrzebują oni do tego zgody wojewody albo rady lub sejmiku danej jednostki. Dodatkowo bonifikata może być zastosowana tylko wówczas, gdy nieruchomość jest oddana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych, na siedziby aresztów śledczych, zakładów karnych i zakładów dla nieletnich oraz na siedziby organów administracji publicznej, sądów i prokuratur. Bonifikata może być także zastosowana, jeżeli nieruchomość została przekazana na cele niezwiązane z działalnością zarobkową jednostkom organizacyjnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną. Jeżeli po oddaniu nieruchomości w trwały zarząd nastąpiła trwała zmiana celu wykorzystywania nieruchomości, wójt, burmistrz, prezydent miasta oraz zarząd powiatu i województwa ma obowiązek pozbawienia, w drodze decyzji, przyznanej bonifikaty.

Wysokość udzielonych bonifikat ustalana jest w decyzji organu wykonawczego danej jednostki organizacyjnej. Jeżeli nieruchomość lub jej część została wpisana do rejestru zabytków, to opłata z tytułu trwałego zarządu może zostać obniżona o 50 proc. Za zgodą właściwego wojewody, rady albo sejmiku można podwyższyć lub obniżyć wysokość bonifikaty z tego tytułu.

Jeżeli jednostka organizacyjna oddała przekazaną jej nieruchomość lub jej część w najem lub dzierżawę, to decyzją organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego może być ona pozbawiona udzielonej jej bonifikaty. Dodatkowo jednostka taka może być zobowiązana do uiszczania opłat rocznych w wysokości 1 proc. ceny nieruchomości.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacja taka może nastąpić z urzędu albo na wniosek jednostki organizacyjnej posiadającej nieruchomość w trwałym zarządzie.

Nową wartość nieruchomości określa się na podstawie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego ustala zaktualizowaną opłatę roczną według dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Wysokość nowej opłaty obowiązuje od 1 stycznia następującego roku.