O scaleniu i podziale nieruchomości decyduje rada gminy

Poza tradycyjnym podziałem jednej nieruchomości na kilka mniejszych działek dopuszczalne jest także przeprowadzenie scalenie kilku nieruchomości i ponowny ich podział. Czynności takie mogą być przeprowadzone przez gminę. Najczęściej dokonywane są one, gdy szereg działek nie nadaje się pod zabudowę ze względu na swoją małą powierzchnię i konieczne jest ponowne ich ukształtowanie. Przeprowadzanie scaleń i podziałów nieruchomości przez gminę jest więc elementem gospodarki nieruchomościami danej jednostki samorządu terytorialnego. Prawidłowe jej wykonywanie może być zachętą dla inwestorów i sprzyjać rozwojowi danej gminy.

Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości zawsze powinny być określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z tego względu scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym. Przeprowadzenie tych czynności dopuszczalne jest także wówczas, gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści, którzy posiadają ponad 50 proc. powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. W takim przypadku procedurze scalenia i podziału mogą być poddane także nieruchomości, które znajdują się na terenach nieobjętych miejscowymi planami. Do swojego wniosku właściciele, o których mowa, powinni dołączyć odpisy ksiąg wieczystych lub, w przypadku ich braku, inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości oraz wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości. Jeżeli jakieś nieruchomości są zabudowane, a jednocześnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to do włączenia ich w plan scalenia i podziału potrzebna jest zgoda właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości. Bez ich zgody scalenie i podział nie są dopuszczalne nawet wówczas, gdy pozostali właściciele posiadają ponad 50 proc. powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Jeżeli postępowanie o scalenie i podział nieruchomości zostanie przeprowadzone na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, to ponoszą oni koszty tego postępowania proporcjonalnie do wielkości swoich gruntów.

Przez sześć miesięcy od dnia złożenia wniosku o podział i scalenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek przeprowadzenia analizy okoliczności uzasadniających dokonanie scalenia i podziału nieruchomości. Podczas tej analizy powinien on sprawdzić: przeznaczenie i warunki zagospodarowania terenu, ustalone w planie miejscowym, dotychczasową strukturę przestrzenną nieruchomości, stan istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy, możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z budową lub rozbudową urządzeń infrastruktury technicznej oraz inne koszty związane z przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości, a także zgodność dokumentów określających stan prawny nieruchomości z danymi z katastru nieruchomości.

Na podstawie wyników analizy, o której mowa, wójt przedstawia radzie gminy projekt uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości albo odmawia przedstawienia takiego projektu. Do projektu powinien być dołączony wypis i wyrys z katastru nieruchomości sporządzony dla gruntów przeznaczonych do scalenia i podziału, z zaznaczonymi granicami zewnętrznymi tych działek oraz wypis i wyrys z planu miejscowego.

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały. Uchwała ta powinna określać granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem. Po podjęciu takiej uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek złożenia we właściwym sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej faktu przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości. Jeżeli dana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to wójt, burmistrz, prezydent miasta powinien złożyć do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału.

Wszyscy właściciele, użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości objętych scaleniem i podziałem są uczestnikami postępowania administracyjnego. Z tego względu wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek powiadomienia ich o wszczęciu postępowania, chyba że mimo dołożenia należytej staranności nie jest w stanie ustalić adresu tych osób. Wszyscy uczestnicy postępowania o podział i scalenie nieruchomości (właściciele i użytkownicy wieczyści) w jego toku mogą wybrać ze swojego grona radę uczestników scalenia. W radzie tej może zasiadać maksymalnie dziesięć osób. Wyboru członków rady dokonuje się zwykłą większością głosów spośród kandydatów zgłoszonych na zebraniu w głosowaniu niejawnym przy udziale co najmniej połowy uczestników postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. Każdy uczestnik postępowania ma prawo zgłosić jednego kandydata. Osoby, które otrzymały najwięcej głosów, wchodzą w skład rady. Spory dotyczące głosowania rozstrzyga wójt. Rada ma prawo do wydawania opinii, m.in. o projekcie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Są one zamieszczane w protokole posiedzeń rady i przekazywane wójtowi. W przypadku braku jednomyślności przy opiniowaniu spory między członkami rady są rozstrzygane zwykłą większością głosów. W przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego rady.

Projekt scalenia i podziału nieruchomości opracowywany jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Upoważniony przez wójta geodeta przygotowuje geodezyjną dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości. W jej skład wchodzi mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości oraz rejestr nieruchomości, z wykazaniem dotychczasowego oraz nowego stanu po scaleniu i podziale. Dodatkowo geodeta opracowuje granice nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz wskazuje je uczestnikom postępowania, a także utrwala te granice, zgodnie z przepisami o rozgraniczaniu nieruchomości.

Projekt scalenia i podziału nieruchomości powinien zostać wyłożony do wglądu w siedzibie urzędu gminy, w celu umożliwienia zaopiniowania go przez radę uczestników scalenia oraz pozostałych uczestników postępowania. Okres publicznego wyłożenia projektu nie może być krótszy niż 21 dni. O wyłożeniu projektu uchwały do wglądu przedstawiciel gminy ma obowiązek zawiadomić uczestników postępowania, których adresy są znane. Zawiadomienie to powinno być dokonane drogą pisemną. Poza zawiadomieniem na piśmie informacja o wyłożeniu projektu scalenia nieruchomości powinna być także podana do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

W okresie, kiedy projekt uchwały wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia. O sposobie załatwienia tych wniosków, uwag i zastrzeżeń rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Rada może oczywiście przychylić się do tych wniosków, uwag i zastrzeżeń, ale może także je odrzucić. O podjętej przez siebie decyzji rada gminy ma obowiązek zawiadomić na piśmie uczestników postępowania, którzy złożyli wnioski, uwagi i zastrzeżenia. Zawiadomienie to powinno nastąpić poprzez doręczenie im wyciągu z uchwały.

O ostatecznym sposobie scalenia i podziału nieruchomości rozstrzyga rada gminy poprzez podjęcie uchwały w tym przedmiocie. Uchwała rady gminy w sprawie podziału i scalenia nieruchomości powinna zostać doręczona wszystkim uczestnikom postępowania, których adresy są znane. Dodatkowo informacja o podjęciu tej uchwały powinna zostać podana do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Uchwała o podziale i scaleniu nieruchomości stanowi podstawę do:

● zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych;

● założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;

● ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości;

● wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;

● wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

Wszystkie czynności związane z przeprowadzeniem postępowania w sprawie scalenia i podziału wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. To on jest zobowiązany m.in. do złożenia wniosków o zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych, założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału oraz ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta powinien zadbać także o to, aby wszystkie obciążenia na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem, jak np. hipoteka, zostały przeniesione do nowo założonych ksiąg wieczystych. Wszystkie służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem podlegają jednak zniesieniu, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości.

Po przeprowadzeniu scalenia i podziału nieruchomości każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje na własność lub w użytkowanie wieczyste nowo powstałe nieruchomości. Powierzchnia tych nowych działek powinna odpowiadać powierzchni działek, jakie posiadał dany właściciel przed dokonaniem scalenia i podziału. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, to wtedy właściciel otrzymuje dopłatę za różnicę powierzchni. Wypłacane jest ona w gotówce. Identyczne procedury przyznawania nieruchomości i dopłat obejmują także samoistnych posiadaczy nieruchomości.

Powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości oraz do ogólnej powierzchni działek wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg już istniejących. Jeżeli nowo tworzone drogi nie będą miały statusu dróg powiatowych, wojewódzkich lub krajowych, to działki wydzielone pod ich tworzenie z mocy prawa przechodzą na własność gminy. Ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. Jeżeli natomiast na wydzielonych działkach mają powstać drogi powiatowe, wojewódzkie lub krajowe, to działki te przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Datą zmiany właściciela jest także dzień, w którym decyzja zatwierdzająca scalenie i podział stała się ostateczna.

Za działki wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących gmina ma obowiązek wypłacenia odszkodowania. Jeżeli drogi będą miały status dróg powiatowych, wojewódzkich lub krajowych, to obowiązek wypłaty odszkodowania ciąży na powiecie, województwie lub Skarbie Państwa. Wysokość odszkodowania powinna być uzgodniona pomiędzy właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a organem wykonawczym danej jednostki samorządu terytorialnego, czyli np. wójtem, starostą. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, to wysokość odszkodowania ustalana jest w takim trybie jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości. Oznacza to, że wysokość odszkodowania ustali starosta po zapoznaniu się z opinią rzeczoznawcy majątkowego. Jego wysokość powinna odpowiadać stanowi i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o scaleniu i podziale. Właściciele i użytkownicy wieczyści mają także prawo do odszkodowania za wszystkie urządzenia, które znajdowały się na nieruchomościach, oraz drzewa i krzewy.

Poza wypłatą odszkodowania gmina dokonująca scalenia i podziału nieruchomości ma także obowiązek wybudowania na nich urządzeń infrastruktury technicznej, czyli np. dróg. Termin wybudowania tych urządzeń, ich rodzaj oraz źródła finansowania powinny być określone w uchwale rady gminy o podziale i scaleniu. Koszty budowy tych urządzeń nie mogą jednak obciążać uczestników postępowania, chyba że zgodzą się oni na taki wydatek.

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ich wysokość może sięgać nawet 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Nie oznacza to jednak, że opłata adiacencka zawsze musi wynosić 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Jej dokładna wysokość ustalana jest bowiem przez radę gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Uchwała rady gminy o wysokości opłaty adiacenckiej nie może jednak nakładać na właścicieli i użytkowników wieczystych obowiązku jej uiszczenia. Obowiązek ten nakładany jest bowiem w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Decyzja ta powinna określać dokładną wysokość opłaty, zgodnie z uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości oraz ugodą.

Obowiązek uiszczania opłat adiacenckich ciąży na wszystkich osobach, które w wyniku przeprowadzenia postępowania scalenia i podziału nieruchomości otrzymały nowe nieruchomości. Oznacza to, że obowiązek ten ciąży nie tylko na właścicielach i użytkownikach wieczystych gruntów, ale także na samoistnych posiadaczach, którzy nie dysponują prawem rzeczowym do danej nieruchomości. W przypadku samoistnych posiadaczy nieruchomości obowiązek uiszczania opłat adiacenckich budzi wiele kontrowersji, bowiem wskutek scalenia i podziału nieruchomości nie odnoszą oni żadnych korzyści związanych ze wzrostem wartości nieruchomości, których nie są właścicielem. W przypadku natomiast użytkowników wieczystych obowiązek ponoszenia opłaty adiacenckiej przy scalaniu obciąża wszystkich użytkowników wieczystych, których wartość nieruchomości wzrosła. Nie ma więc znaczenia, czy użytkownik wieczysty wnosi opłaty roczne, czy też nie ma takiego obowiązku. Wskutek takiego uregulowania tej opłaty użytkownik wieczysty zobowiązany do wnoszenia opłat rocznych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej scaleniem może zostać obciążony dwukrotnie, pierwszy raz przy opłacie adiacenckiej i drugi przy zaktualizowaniu wysokości opłaty rocznej.

Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty. Uzgodnienie to następuje poprzez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Nie zawsze właściciel nieruchomości ma obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w pieniądzu. Jeżeli nie ma potrzebnej na ten cel kwoty, może przenieść na rzecz gminy prawo do działki wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. W takiej sytuacji różnice między wartością działki a wysokością naliczonej opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. Na regulowania należności z tytułu opłat adiacenckich w naturze gmina musi jednak wyrazić zgodę.