Większe dofinansowanie budownictwa socjalnego w gminach

Wprowadzenie korzystnych zmian dotyczących wsparcia finansowego, jakie samorządy będą mogły otrzymać na tworzenie lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, to skutek wchodzącej za tydzień nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.

Nowym rozwiązaniem będzie m.in. możliwość pozyskiwania przez gminy, przy pomocy finansowej budżetu państwa, mieszkań komunalnych nieposiadających statusu lokali socjalnych. Możliwe będzie ponadto kupowanie przez gminę całych budynków mieszkalnych, a nie jak dotychczas tylko poszczególnych lokali. Dodatkowo gmina, powiat lub organizacja pożytku publicznego będą mogły pozyskać mieszkanie chronione poprzez budowę, remont lub zmianę sposobu użytkowania budynku. Obecne przepisy pozwalają jedynie na zakup lokalu lub zakup połączony z remontem. Gminy będą mogły także otrzymać wsparcie finansowe na tworzenie mieszkań komunalnych w ramach inwestycji prowadzonej przez towarzystwo budownictwa społecznego.

Potrzeba wprowadzenia nowych rozwiązań do obowiązujących przepisów wynika z konieczności wyeliminowania podstawowych barier utrudniających powstawanie inwestycji przewidzianych w pilotażowym programie budowy domów socjalnych. Program ten jest adresowany do gmin, które podejmą przedsięwzięcia polegające na budowie, adaptacji, przebudowie lub remoncie budynków przeznaczonych na lokale socjalne, noclegownie i domy dla bezdomnych. Pomoc finansowa jest udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Dotychczasowa praktyka wykazała, że zapotrzebowanie gmin na ten rodzaj pomocy finansowej stopniowo maleje, co oznacza, że nie przybywa też lokali dla bezdomnych, mieszkań komunalnych oraz lokali socjalnych. Dzięki podwyższeniu maksymalnego poziomu wsparcia z 20-40 proc. kosztów, w zależności od rodzaju realizowanego przedsięwzięcia, odpowiednio do 30-50 proc. wzrośnie udział środków pochodzących z budżetu państwa w kosztach inwestycji. To z kolei powinno przyczynić się do zwiększenia inwestycji przeznaczonych dla najuboższych mieszkańców gminy. Nowe rozwiązania poprawią również efektywność wykorzystania gminnych zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z nowymi przepisami gmina będzie miała obowiązek wydzielenia z istniejącego już zasobu odpowiedniej liczby lokali socjalnych.

Zdaniem Stanisława Kurdonia, zastępcy dyrektora Departamentu Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury, zadaniem funkcjonującej już od dwóch lat ustawy było systemowe uregulowanie kwestii wsparcia samorządów w realizacji przez nie obowiązku zapewnienia dostatecznej liczby lokali socjalnych, a także mieszkań chronionych oraz miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych. - W tym czasie przeprowadzono cztery edycje składania wniosków, których wyniki niestety daleko odbiegają od założeń. O ile jednak niskie zainteresowanie w pierwszym roku jej obowiązywania można tłumaczyć nieprzygotowaniem inwestorów, o tyle do tegorocznych edycji, a szczególnie tej ostatniej, gminy mogły przystąpić już w pełni przygotowane, ze znajomością przepisów, z możliwością zaplanowania budżetu, uporządkowania stanu prawnego nieruchomości itd. - tłumaczy Stanisław Kurdoń.

Dodaje, że w tej sytuacji konieczne wydaje się wprowadzenie do programu pewnych modyfikacji, zwiększających jego atrakcyjność, a tym samym skłaniających samorządy do ubiegania się o finansowe wsparcie.

- Pierwszą z nich jest możliwość uzyskania finansowego wsparcia na tworzenie zasobu mieszkań komunalnych niebędących lokalami socjalnymi. Jednak, aby zachować cel programu, jakim jest tworzenie przede wszystkim lokali socjalnych, gmina będzie musiała wydzielić w takiej sytuacji z posiadanego już zasobu komunalnego lokale socjalne w liczbie i powierzchni odpowiadającej mieszkaniom komunalnym, które zostały wybudowane przy dofinansowaniu z budżetu państwa. Utworzenie odpowiedniej liczby mieszkań komunalnych umożliwi gminom stworzenie tzw. łańcucha przeprowadzek, dzięki któremu do nowych mieszkań komunalnych mogą być kierowani lokatorzy uiszczający regularnie opłaty czynszowe, natomiast niewypłacalnych najemców gminy będą mogły skierować do starych, zwolnionych w ten sposób zasobów mieszkaniowych - tłumaczy Stanisław Kurdoń.

Zdaniem eksperta do wzrostu zainteresowania samorządów realizacją przedsięwzięć na podstawie ustawy, a tym samym na zwiększenie tempa przyrostu liczby lokali i miejsc noclegowych służących osobom i rodzinom potrzebującym, powinno przyczynić się także podwyższenie maksymalnego poziomu finansowego wsparcia z 20-40 proc. kosztów przedsięwzięcia do odpowiednio 30-50 proc. tych kosztów, w zależności od rodzaju przedsięwzięcia.

Zgodnie z nowymi przepisami finansowe wsparcie zostanie udzielone gminie na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia, w wyniku którego powstaną lokale socjalne polegające na:

● budowie, w tym rozbudowie lub nadbudowie, budynku na nieruchomości stanowiącej własność gminy lub będącej w jej użytkowaniu wieczystym,

● remoncie lub przebudowie budynku będącego własnością gminy i przeznaczonego na pobyt ludzi albo części takiego budynku,

● zmianie sposobu użytkowania budynku będącego własnością gminy albo części takiego budynku, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy,

● kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego,

● kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, połączonym z remontem tych lokali lub budynku.

Należy jednak pamiętać, że finansowe wsparcie kupna lokali mieszkalnych oraz kupna lokali mieszkalnych połączonych z ich remontem będzie udzielone, jeżeli liczba utworzonych w ramach przedsięwzięcia lokali socjalnych oraz lokali mieszkalnych, które będą służyć wykonywaniu zadań z zakresu pomocy społecznej w formie mieszkań chronionych, nie przekracza połowy liczby wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku.

Na środki finansowe będą mogły liczyć także gminy, związki międzygminne albo organizacji pożytku publicznego, które będą chciały pokryć części kosztów inwestycji polegającej na:

● budowie, w tym rozbudowie lub nadbudowie budynku na nieruchomości stanowiącej własność albo będącej w użytkowaniu wieczystym gminy, związku międzygminnego albo organizacji pożytku publicznego,

● remoncie lub przebudowie budynku, przeznaczonego na pobyt ludzi, będącego własnością gminy, związku między-gminnego albo organizacji pożytku publicznego, albo części takiego budynku,

● zmianie sposobu użytkowania budynku będącego własnością gminy, związku międzygminnego albo organizacji pożytku publicznego, albo części takiego budynku, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy

- w wyniku którego powstaną noclegownie lub domy dla bezdomnych lub nastąpi zwiększenie powierzchni użytkowej pomieszczeń mieszkalnych, w tym sypialni, w istniejącej noclegowni lub domu dla bezdomnych.

Tak jak i dzisiaj środki finansowe zostaną udzielone również gminie albo związkowi międzygminnemu na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu lokali mieszkalnych powstających w wyniku realizacji przez towarzystwo budownictwa społecznego nie tylko budowy budynku, ale również rozbudowy lub nadbudowy budynku.

Dodatkowo finansowane będzie remont lub przebudowa budynku przeznaczonego na pobyt ludzi albo części takiego budynku oraz zmiany sposobu użytkowania budynku albo jego części, jeżeli zmiana taka wymaga odpowiedniego remontu lub przebudowy. Finansowanie takiego rodzaju przedsięwzięć będzie możliwe, jeżeli budynek położony jest lub ma powstać na nieruchomości stanowiącej własność lub będącej w użytkowaniu wieczystym:

● gminy lub towarzystwa budownictwa społecznego realizującego inwestycję - jeżeli wsparcia udziela się gminie;

● związku międzygminnego, gminy uczestniczącej w tym związku międzygminnym lub towarzystwa budownictwa społecznego realizującego inwestycję - jeżeli wsparcia udziela się związkowi międzygminnemu.

W takim przypadku finansowego wsparcia udziela się pod warunkiem zawarcia przez gminę lub związek międzygminny z towarzystwem budownictwa społecznego umowy przewidującej w szczególności udział gminy lub związku międzygminnego w kosztach tworzenia części lokali mieszkalnych bądź prawo gminy lub związku między-gminnego do najmu lokali mieszkalnych utworzonych z udziałem gminy lub związku międzygminnego, z prawem do podnajmowania osobom fizycznym bez zgody towarzystwa. Dodatkowo gmina lub związek międzygminny będzie musiała zobowiązać się do:

● podnajmowania lokali osobom spełniającym warunki otrzymania lokalu socjalnego, określonych przez gminę, na terenie której położony jest wynajmowany lokal bądź,

● zobowiązać do tego, że określone osoby będą ponosić z tytułu używania lokali opłaty, jakie ponoszą najemcy lokali socjalnych w gminie, na terenie której położony jest wynajmowany lokal.

Wsparcie zostanie udzielone, jeżeli liczba lokali mieszkalnych tworzonych z udziałem gminy lub związku międzygminnego nie przekracza połowy liczby wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku, jak również inwestycja ta nie jest realizowana przy udziale kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Kolejnym nowym rozwiązaniem jest możliwość uzyskania finansowego wsparcia przez gminy, powiaty albo organizacji pożytku publicznego np. na budowę lub remont lokalu, jeżeli pozyskane w ten sposób lokale mieszkalne będą służyć wykonywaniu zadań z zakresu pomocy społecznej w formie mieszkań chronionych. Środki finansowe będą mogły otrzymać również gminy, związki międzygminne albo powiatowe, jeżeli tworzone z ich udziałem lokale mieszkalne będą służyć wykonywaniu zadań z zakresu pomocy społecznej w formie mieszkań chronionych. W szczególności będzie to możliwe pod warunkiem:

● zawarcia przez gminę, związek międzygminny lub powiat z towarzystwem budownictwa społecznego umowy przewidującej w szczególności prawo gminy, związku międzygminnego lub powiatu do najmu lokali mieszkalnych utworzonych z udziałem gminy, związku międzygminnego lub powiatu z prawem do wykorzystywania lokali bez zgody towarzystwa w celu prowadzenia mieszkań chronionych w rozumieniu przepisów o pomocy społecznej;

● zobowiązania się przez gminę, związek międzygminny lub powiat do wykorzystywania lokali w celu prowadzenia mieszkań chronionych w rozumieniu przepisów o pomocy społecznej;

● zobowiązania się przez gminę, związek międzygminny lub powiat, że osoby korzystające z pomocy w formie mieszkań chronionych wnosić będą opłaty z tytułu używania lokalu.

Warto podkreślić, że obecne przepisy ograniczają w przypadku tworzenia mieszkań chronionych katalog możliwych inwestycji tylko do zakupu lokalu lub zakupu połączonego z remontem. Nowe rozwiązania zmieniają taki stan rzeczy i umożliwią gminom, powiatom i organizacjom pożytku publicznego pozyskiwanie, w ramach ustawy, mieszkań chronionych przez realizację przedsięwzięć polegających na budowie, remoncie lub zmianie sposobu użytkowania budynku.

Nowe przepisy umożliwiają również samorządom możliwości pozyskiwania przez gminy, przy pomocy finansowej z budżetu państwa, mieszkań komunalnych nieposiadających statusu lokali socjalnych. Możliwe będzie również uzyskanie przez gminy finansowego wsparcia na realizację przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali mieszkalnych pełniących rolę mieszkań komunalnych w ramach inwestycji prowadzonej przez towarzystwo budownictwa społecznego. W obu przypadkach warunkiem uzyskania pomocy będzie proporcjonalne zwiększenie przez gminę zasobu lokali mieszkalnych (socjalnych lub chronionych), w liczbie i o powierzchni użytkowej co najmniej odpowiadającym lokalom komunalnym utworzonym przy wykorzystaniu finansowego wsparcia. Należy jednak podkreślić, że powiększenie przez inwestora zasobów lokali socjalnych, przede wszystkim na bazie posiadanego już zasobu mieszkaniowego, nie będzie mogło być objęte wsparciem udzielonym z Funduszu Dopłat.

Zdaniem ekspertów takie rozwiązanie umożliwi poprawę efektywności wykorzystania gminnych zasobów mieszkaniowych, jak również da podstawę do bardziej efektywnego wykorzystywania środków finansowych z punktu widzenia interesów budżetu państwa. Większy i zróżnicowany zasób gminny pozwoli na zwiększenie ruchu mieszkaniowego, rozumianego jako przemieszczanie lokatorów w ramach gminnego zasobu mieszkaniowego.

W ramach realizacji jednego dofinansowanego przedsięwzięcia, polegającego na utworzeniu zasobu komunalnego, gmina będzie miała obowiązek wydzielenia z istniejącego już zasobu odpowiedniej liczby lokali socjalnych. Do nowego zasobu komunalnego będą kierowani lokatorzy regularnie uiszczający opłaty czynszowe, natomiast do mieszkań o niższym standardzie i niższym czynszu gminy powinny kierować osoby (rodziny) niewypłacalne. Z kolei dotychczasowi mieszkańcy lokali socjalnych osiągający dochody umożliwiające zamieszkanie w lokalach komunalnych powinni być kierowani do zamieszkania w tego typu zasobach, natomiast do mieszkań o niższym czynszu gminy powinny kierować osoby (rodziny) mające trudności z bieżącym regulowaniem należności.

Źródłem finansowego wsparcia, o którym mowa, jest Fundusz Dopłat. Jest ono udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na wniosek złożony przez inwestora. Wnioski o udzielenie finansowego wsparcia są przyjmowane przez bank dwa razy w roku kalendarzowym, w pierwszym i drugim półroczu. Z kwoty przeznaczonej na udzielanie finansowego wsparcia, wynikającej z planu finansowego Funduszu na dany rok, wyodrębnia się dwie równe części przeznaczone na udzielanie wsparcia w każdym półroczu. Zgodnie z nowymi przepisami bank udzieli finansowego wsparcia na podstawie umowy z inwestorem, która określa w szczególności cel, na jaki jest udzielane finansowe wsparcie, kwotę tego wsparcia, termin, w jakim nastąpi uruchomienie finansowego wsparcia, oraz termin i sposób udokumentowania zakończenia realizacji przedsięwzięcia.

Wysokość finansowego wsparcia na realizację przedsięwzięcia nie może przekroczyć:

● 30 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadku:

- budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy, budynku na nieruchomości stanowiącej własność gminy lub będącej w jej użytkowaniu wieczystym,

- kupna lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego,

- kupna lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, połączonego z remontem tych lokali lub budynku;

● 40 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadkach:

- remontu lub przebudowy budynku będącego własnością gminy i przeznaczonego na pobyt ludzi albo części takiego budynku,

- zmiany sposobu użytkowania budynku będącego własnością gminy albo części takiego budynku, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy,

- budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy budynku na nieruchomości stanowiącej własność albo będącej w użytkowaniu wieczystym gminy, związku międzygminnego albo organizacji pożytku publicznego,

- tworzenia lokali mieszkalnych powstających w wyniku realizacji przez towarzystwo budownictwa społecznego, w tym budowy, rozbudowy lub nadbudowy budynku;

● 50 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadkach:

- remontów lub przebudowie budynku, przeznaczonego na pobyt ludzi, będącego własnością gminy, związku międzygminnego albo organizacji pożytku publicznego, albo części takiego budynku,

- zmiany sposobu użytkowania budynku będącego własnością gminy, związku międzygminnego albo organizacji pożytku publicznego, albo części takiego budynku, wymagającej dokonania remontu lub przebudowy,

- remontu lub przebudowy budynku przeznaczonego na pobyt ludzi albo części takiego budynku,

- zmiany sposobu użytkowania budynku albo jego części, jeżeli taka zmiana wymaga dokonania remontu lub przebudowy.

W przypadku gdy przedsięwzięcie obejmuje koszty, do których mają zastosowanie różne limity dofinansowania, wysokość wsparcia na realizację przedsięwzięcia nie może przekroczyć:

● 30 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadku budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy, budynku na nieruchomości stanowiącej własność gminy lub będącej w jej użytkowaniu wieczystym lub

● 40 proc. kosztów przedsięwzięcia - w przypadku przedsięwzięć, w wyniku których powstaną noclegownie lub domy dla bezdomnych lub nastąpi zwiększenie powierzchni użytkowej pomieszczeń mieszkalnych, w tym sypialni, w istniejącej noclegowni lub domu dla bezdomnych bądź też budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy budynku lokali mieszkalnych powstających w wyniku realizacji przez towarzystwo budownictwa społecznego.

Koszty objęte wsparciem finansowym to koszty uwzględniające podatek od towarów i usług, o ile inwestorowi na podstawie odrębnych przepisów nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z tym przedsięwzięciem lub zwrotu tego podatku.

Możliwość uzyskania wyższego wsparcia ma według założeń przyczynić się do wzrostu zainteresowania samorządów realizacją przedsięwzięć związanych z budownictwem socjalnym, a tym samym zwiększyć tempo przyrostu liczby lokali i pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb najuboższych. Nowe przepisy zrównują przede wszystkim poziom maksymalnego finansowego wsparcia na realizację przedsięwzięcia polegającego na kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego z przedsięwzięciami polegającymi na kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, w połączeniu z remontem tych lokali lub budynku.

Do kosztów przedsięwzięcia w przypadku budowy mieszkań na nieruchomości gminy bądź kupnie lokali (budynków) mieszkalnych zalicza się koszty materiałów i robót budowlanych niezbędnych do realizacji przedsięwzięcia, w tym koszty wykonania:

● przyłączy technicznych,

● obiektów i urządzeń związanych z budynkiem, w tym placów zabaw, śmietników, ogrodzeń, placów postojowych i placów pod śmietniki, przejazdów (dróg) wraz z niezbędnymi zjazdami z drogi publicznej, również w sytuacji, kiedy zjazdy te wykonywane są zgodnie z odrębnymi przepisami poza nieruchomością stanowiącą własność lub będącą w użytkowaniu wieczystym inwestora.

Kosztami jest również wykonanie czynności specjalistycznych, w tym koszty projektowania, niezbędnych badań i ekspertyz technicznych, powierzenia pełnienia funkcji inwestora zastępczego, nadzoru i kierowania budową oraz rozliczania robót budowlanych, oraz koszty przygotowania terenu.

Z kolei w sytuacji budowy, w tym rozbudowy lub nadbudowy budynku w wyniku realizacji inwestycji przez towarzystwo budownictwa społecznego kosztami są wymienione wyżej wydatki przypadające na lokale, w stosunku do których gminie, związkowi międzygminnemu lub powiatowi przysługują prawo do najmu lokali mieszkalnych. Dodatkowo w przypadkach kupna lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego kosztami będą cena określona w umowie sprzedaży oraz koszty remontu.

Warunkiem uruchomienia finansowego wsparcia jest zaangażowanie środków własnych inwestora w wysokości co najmniej 30 proc. przewidywanych kosztów przedsięwzięcia, a w przypadku kupna lokalu przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego. Kwota finansowego wsparcia jest przekazywana na rachunek inwestora po udokumentowaniu wykonania robót budowlanych lub czynności np. przyłączy technicznych lub dokonania zapłaty za przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, a następnie, jeżeli wykonywano remont, po udokumentowaniu jego zakończenia.

Inwestor, który otrzymał finansowe wsparcie, przedkłada bankowi rozliczenie faktycznie poniesionych kosztów przedsięwzięcia, w terminie 30 dni od dnia jego zakończenia - w przypadku przedsięwzięć, bądź oświadczenie towarzystwa budownictwa społecznego o kosztach realizacji inwestycji przypadających na lokale, oraz o kwocie udziału wpłaconej przez inwestora, w terminie 30 dni od dnia zakończenia inwestycji.

W przypadkach udzielenia finansowego wsparcia na tworzenie lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiących lokali socjalnych, inwestor, który otrzymał finansowe wsparcie, przedkłada bankowi, w terminie sześciu miesięcy od dnia zakończenia realizacji przedsięwzięcia oświadczenie potwierdzające wydzielenie przez gminę, z mieszkaniowego zasobu gminy części lokali z przeznaczeniem na lokale socjalne albo mieszkania chronione, a także - jeżeli lokale te były zamieszkane - o ustaniu, do dnia wydzielenia tych lokali, dotychczasowego stosunku najmu i opróżnieniu lokali.

Jeżeli wykorzystanie kwoty finansowego wsparcia nastąpi niezgodnie z celem jego udzielenia, zawinionego przez inwestora opóźnienia zakończenia realizacji przedsięwzięcia, lub rażącego opóźnienia w przedłożeniu rozliczenia kosztów przedsięwzięcia, bank odstępuje od umowy, a inwestor zwraca do Funduszu Dopłat kwotę finansowego wsparcia wraz z odsetkami w wysokości określonej jak dla zaległości podatkowych, w terminie 30 dni od dnia otrzymania pisemnego oświadczenia banku o odstąpieniu od umowy. Odsetki nalicza się od następnego dnia roboczego po dniu przekazania kwoty wsparcia na rachunek inwestora. Z kolei w przypadku stwierdzenia przez bank, że po złożeniu dokumentów do rozliczenia kwota finansowego wsparcia została przekazana w wysokości wyższej, inwestor zwraca do Funduszu Dopłat nadwyżkę finansowego wsparcia w terminie 30 dni od dnia zawiadomienia inwestora przez bank.

Należy również pamiętać, że finansowe wsparcie będzie przysługiwało na realizację przedsięwzięcia rozpoczętego przed dniem zawarcia umowy polegające na kupnie lokali mieszkalnych lub budynku mieszkalnego, jeżeli wniosek o finansowe wsparcie został złożony przez inwestora przed upływem 12 miesięcy od dnia rozpoczęcia przedsięwzięcia.

Na podstawie nowych przepisów do czasu wydania nowych rozporządzeń wykonawczych wnioski o dofiasowanie składa się w trybie i na zasadach określonych rozporządzeniem ministra budownictwa z 15 marca 2007 r. w sprawie szczegółowego trybu i terminów składania i rozpatrywania wniosku o udzielenie finansowego wsparcia na tworzenie lokali socjalnych i mieszkań chronionych, treści wniosku, kryteriów jego oceny, wzoru formularza rozliczenia udzielonego wsparcia oraz minimalnych wymagań w zakresie wyposażenia, jakie muszą spełniać pozyskane lokale mieszkalne. Zgodnie z tymi przepisami wnioski w sprawie dofinansowania budowy mieszkań socjalnych gminy powinny składać w Banku Gospodarstwa Krajowego, od 1 do 30 kwietnia i od 1 do 31 października każdego roku. Należy jednak pamiętać, że mieszkania wyremontowane lub wybudowane przy wykorzystaniu środków pochodzących z BGK muszą spełniać określone standardy.

Do wniosku o finansowe wsparcie przedsięwzięcia zawiązanego z budowa mieszkań socjalnych załącza się:

● dokumenty potwierdzające prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, której dotyczy przedsięwzięcie albo na której położony jest budynek, którego remont lub przebudowę zamierza się przeprowadzić,

● dokumenty potwierdzające prawo do prowadzenia robót budowlanych,

● projekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, w tym projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania terenu z wyraźnie zaznaczonymi granicami nieruchomości, na której budowany jest budynek będący przedmiotem przedsięwzięcia, planowanym uzbrojeniem terenu, przyłączami technicznymi oraz obiektami i urządzeniami związanymi z budynkiem, a w przypadku gdy planowany zakres robót budowlanych nie przewiduje pozwolenia na budowę - dokumentację projektową wykonaną zgodnie z przepisami w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego,

● dokumenty potwierdzające koszty przedsięwzięcia.

W razie konieczności dokonania wyboru przedsięwzięcia budowalnego lub remontowego, Bank Gospodarstwa Krajowego ocenia wnioski i przyznaje odpowiednią liczbę punktów. W przypadku uzyskania takiej samej liczby punktów, o pierwszeństwie w dostępie do wsparcia finansowego przesądza większa liczba tworzonych lokali socjalnych lub mieszkań chronionych w ramach przedsięwzięcia objętego wnioskiem. Bank udziela wsparcia finansowego m.in. tym gminom, których wnioski uzyskały wyższe oceny punktowe, aż do wyczerpania puli środków przeznaczonej na wspieranie np. budowy mieszkań socjalnych. BGK ogłasza w Biuletynie Informacji Publicznej, w terminach do 30 czerwca oraz do 31 grudnia każdego roku odpowiednio dla wniosków składanych do 30 kwietnia oraz do 31 października każdego roku informację o możliwości udzielenia finansowego wsparcia wszystkim wnioskodawcom, których wnioski spełniają wymagania albo oraz wyniki oceny wniosków.

Zgodnie z nowymi przepisami gminy, które skorzystają z finansowej pomocy państwa na tworzenie lokali socjalnych, będą mogły zmienić ich przeznaczenie, jeśli od dnia rozliczenia przedsięwzięcia upłynie pięć lat. Po zmianie przeznaczenia lokale te mają wchodzić w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Gmina będzie mogła z tego prawa skorzystać, jeżeli utworzy mieszkania socjalne bądź chronione o podobnym standardzie i wyposażeniu, w liczbie i o łącznej powierzchni użytkowej co najmniej równej liczbie i łącznej powierzchni użytkowej lokali socjalnych lub mieszkań chronionych, których sposób użytkowania zostanie zmieniony.

Bez żadnych dodatkowych warunków będzie natomiast dopuszczalna w każdym czasie:

● zmiana przeznaczenia lokalu socjalnego na mieszkanie chronione,

● zmiana przeznaczenia mieszkania chronionego na lokal socjalny,

● zmiana przeznaczenia lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy niestanowiącego lokalu socjalnego na lokal socjalny lub mieszkanie chronione.

Lokale tworzone w ramach programu dofinansowania można także zbyć. Gmina nie może jednak tego zrobić przed upływem 15 lat od rozliczenia kosztów przedsięwzięcia. Dotyczy to także zmiany przeznaczenia na lokale, które nie będą należały do mieszkaniowego zasobu gminy. Po tym czasie, zgodnie z nowelizacją, będzie możliwa zarówno sprzedaż, jak i zmiana przeznaczenia mieszkań socjalnych, chronionych, należących do wspomnianego zasobu i niebędących lokalami socjalnymi, a także noclegowni lub domów dla bezdomnych, utworzonych przy wsparciu finansowym.

Wprowadzono również nowe definicje. Jest to konsekwencja rozszerzenia programu budowy mieszkań socjalnych o nowe możliwości pozyskiwania lokali dla najuboższych.

Jedna z nich to pojęcie mieszkaniowego zasobu gminy. Definicja mieszkaniowego zasobu gminy odpowiada definicji z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przez to pojęcie należy zatem rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Przewidziane w nowelizacji regulacje pozwolą gminom pozyskiwać mieszkania komunalne nieposiadające statusu lokali socjalnych, na co uzyskają pomoc finansową z budżetu państwa. Jak już o tym wspomniano, dodatkowo będą one uprawnione do takiego wsparcia w przypadku realizacji przedsięwzięć polegających na tworzeniu lokali mieszkalnych pełniących funkcję mieszkań komunalnych w ramach inwestycji prowadzonych przez towarzystwa budownictwa społecznego. Pomoc ma być przyznana pod warunkiem jednak, że gminy zwiększą zasób lokali będących filarem programu, czyli socjalnych lub mieszkań chronionych. Ten wzrost powinien odpowiadać - pod względem liczby, jak też powierzchni użytkowej - lokalom komunalnym utworzonym dzięki wspomnianej pomocy z budżetu państwa.

Nowe przepisy określają również definicję powierzchni użytkowej lokalu, co ma położyć kres częstym wątpliwościom co do sposobu jej obliczania. Nowelizacja odwołuje się ponownie do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100 proc., o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50 proc., a o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni przyjmuje się zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronnie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w tej ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. W tym celu wykorzystuje mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób. Na powyższe zadania gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony. W celu wykonywania zadań gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. W przypadku gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat.

Natomiast zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu. Ponadto w uchwale na temat zasad wynajmowania lokali socjalnych powinny się znaleźć zapisy dotyczące warunków zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy oraz kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego. Tam też samorządy gminne muszą określić warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach. W omawianej uchwale znaleźć się powinien również tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej. W uchwale, o której mowa, muszą być także określone zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Lokal socjalny to mieszkanie nadające się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony.

Umowę najmu po upływie oznaczonego w niej czasu można przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części. Zestawienie to powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem. Gmina, sporządzając zestawienie, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. W zestawieniu tym gmina może wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł. Szczegółowe wytyczne dotyczące sporządzania zestawienia określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części (Dz.U. nr 250, poz. 1873). Rozporządzenie to określa wzór i terminy przekazywania gminie, przez zarządców nieruchomości, danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego oraz wzór sporządzanego przez gminę zestawienia danych dotyczących czynszów oraz sposoby publikacji i udostępniania przez gminę tych danych.