Jakie są obowiązki jednostek samorządu związane ze zbywaniem nieruchomości publicznych

Kompleksowe uregulowanie kwestii związanych z prawidłowym gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zasady te różnią się od rozwiązań przyjętych w kodeksie cywilnym. Spowodowane jest to odmiennymi funkcjami, jakie ma spełniać prawo własności w przypadku jednostek publicznych i pozostałych podmiotów (np. osób fizycznych, osób prawnych). O ile bowiem własność osób fizycznych oraz osób prawnych - innych niż Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego - służy głównie interesom majątkowym tych osób, o tyle gospodarka nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi ma przede wszystkim służyć interesowi publicznemu.

Zgodnie z przepisami nieruchomości publiczne mogą stanowić przedmiot obrotu. W szczególności nieruchomości te mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Nieruchomość samorządowa może być także przekazywana nieodpłatnie w drodze umowy partnerowi prywatnemu lub spółce, na zasadach określonych w ustawie z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. z 2009 r. nr 19, poz. 100 z późn. zm.), na czas realizacji przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Niewykluczona jest również sytuacja, w której nieruchomości te będą przedmiotem darowizny na cele publiczne lub przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami. W takim przypadku w umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W sytuacji niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna podlega odwołaniu. Darowizny nieruchomości stanowiącej przedmiot własności Skarbu Państwa dokonuje starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej - za zgodą wojewody, a nieruchomości stanowiącej przedmiot własności jednostki samorządu terytorialnego jej organ wykonawczy - za zgodą rady albo sejmiku.

Warto również pamiętać, że nieruchomości stanowiące przedmiot własności Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż ich wartość rynkowa lub oddawane tym jednostkom w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty. Analogiczne zasady obowiązują przy sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot własności jednostek samorządu terytorialnego w przypadku ich zbycia lub oddania w użytkowanie wieczyste innym samorządom lub Skarbowi Państwa. Istnieją również możliwości nieodpłatnego obciążania takich nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebność przejazdu) w stosunkach dotyczących nieruchomości samorządowych i państwowych.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Z kolei oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Z kolei w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, zgodnie z kodeksem cywilnym. Oznacza to, że oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, co do zasady, następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na taki czas, dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania wieczystego na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Dodatkowo w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Wniosek taki może być złożony wcześnie, szczególnie jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Jeżeli jednak oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

● termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

● rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

● warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

● wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Zawarta umowa może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości, budynków i innych urządzeń.

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. W przypadku nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa wymagana jest zgoda wojewody. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Wyjątkowo w odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Należy jednak podkreślić, że za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Równocześnie właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może jednak przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

Starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Nieumieszczenie wykazu na stronach internetowych może naruszać gwarancję jawności obrotu nieruchomościami. Zaniechanie umieszczenia wykazu nieruchomości może również prowadzić do wystąpienia skutków przewidzianych w art. 58 kodeksu cywilnego - do nieważności zawartej umowy włącznie.

Sama sprzedaż nieruchomości samorządowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Zbycie następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku sprzedaży nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, co do zasady, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

● przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości do sprzedania (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu);

● jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu),

● jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Należy jednak pamiętać, że zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Osoby mające pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości organ zawiadamia na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Osoby te korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Przetarg w przypadku sprzedaży nieruchomości gminnych, powiatowych lub wojewódzkich ogłasza, organizuje i przeprowadza odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu lub województwa. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów.

Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.

W przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Właściwy organ ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5 proc. ceny wywoławczej i wyższe niż 20 proc. tej ceny. Wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego. Właściwy organ wskazuje w ogłoszeniu o przetargu przynajmniej jedną formę wniesienia wadium. Dowód wniesienia wadium przez uczestnika przetargu podlega przedłożeniu komisji przetargowej przed otwarciem przetargu. Wyznaczony termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji stwierdzenie, nie później niż trzy dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty. Wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem trzech dni od dnia, odpowiednio:

● odwołania przetargu;

● zamknięcia przetargu;

● unieważnienia przetargu;

● zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

Z kolei wadium wniesione w pieniądzu przez uczestnika, który wygrał przetarg, zalicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości. Wyjątkowo tylko wadium wniesione w innej formie niż w pieniądzu przez osobę, która wygrała przetarg, podlega zwrotowi niezwłocznie po wpłaceniu kwoty równej cenie nabycia nieruchomości.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się ponowne postępowanie przetargowe. W tym wypadku organ przeprowadzający przetarg może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu (cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50 proc. tej wartości).

W przypadku gdy i drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ samorządowy w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.

Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą. Taki sam skutek wystąpi, jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Jeżeli natomiast przetarg zakończył się sukcesem, jego organizator musi zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż siedem dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w doręczonym jej zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu skierowanym do nabywcy należy pouczyć go o takiej możliwości. Warto również pamiętać, że wyroku z 11 lutego 2009 r. w sprawie V CSK 326/2008 Sąd Najwyższy wskazał, że na skutek przetargu nawiązuje się stosunek cywilnoprawny między równorzędnymi stronami. Jeżeli więc nie doszło do sporządzenia aktu notarialnego w wyznaczonym terminie dlatego, że sprzedający nie miał potwierdzenia wpływu na jego konto pieniędzy, mimo że kupujący dysponował dowodem nadania ich, należy wyznaczyć dodatkowy termin do wykonania zobowiązania, to znaczy przejść na rozwiązanie zawarte w kodeksie cywilnym.

Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste muszą być wyliczone w specjalnym wykazie, który wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Samorządy muszą obligatoryjnie publikować taki wykaz także na stronach internetowych właściwego urzędu

● jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,

● zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

● zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

● sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

● przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej; stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

● ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

● jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

● jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. z 2010 r. nr 26, poz. 133)

● terenów górniczych - wymaga, w razie braku planu miejscowego, porozumienia z organem właściwym do udzielania koncesji na wydobywanie kopalin;

● parków narodowych - wymaga porozumienia z dyrektorem właściwego parku narodowego;

● graniczących z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa - wymaga porozumienia z właściwym w tych sprawach naczelnym organem administracji rządowej;

● morskiego pasa nadbrzeżnego wymaga porozumienia z właściwym terytorialnie organem administracji morskiej, w razie sprzedaży, oddawania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę - na obszarze pasa technicznego lub sprzedaży lub oddawania w użytkowanie wieczyste - na obszarze pasa ochronnego.

Skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu uczestnik przetargu składa za pośrednictwem właściwego organu, np. jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku wniesienia skargi właściwy organ wstrzymuje czynności związane ze zbyciem nieruchomości.

Wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego rozpatruje skargę w terminie siedmiu dni od daty jej otrzymania. Wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego może uznać skargę za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną.

Po rozpatrzeniu skargi wojewoda albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego zawiadamia skarżącego, a właściwy organ wywiesza niezwłocznie, na okres siedmiu dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi.

W razie uznania skargi za niezasadną, właściwy organ podaje do publicznej wiadomości, wywieszając w siedzibie właściwego urzędu na okres siedmiu dni informację o wyniku przetargu.

Hanna Wesołowska

gp@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16 poz.93 z późn. zm.).