Poradnia samorządowa

● Co można zrobić w sytuacji, gdy prezes ANR uznał, że znaleziony przez gminę nabywca nie daje rękojmi należytego prowadzenia działalności rolnej

● Jakie rozwiązania, o których trzeba pamiętać przy zbywaniu nieruchomości, wprowadza ustawa

● Czy względem nieruchomości mniejszych niż 0,3 ha stosuje się ograniczenia przy zbywaniu ziemi rolnej

Gmina jest właścicielem nieruchomości rolnej, którą chciałaby sprzedać. Na jakie kluczowe problemy należy zwrócić uwagę przy okazji dokonywania zbycia tej nieruchomości. Czy możliwe jest zachowanie trybu bezprzetargowego przy sprzedaży nieruchomości?

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadza daleko idące ograniczenia przy sprzedaży takich nieruchomości. Co do zasady będzie możliwe ich zbycie przede wszystkim na rzecz rolnika indywidualnego lub ewentualnie innej jednostki samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, kościołów i związków wyznaniowych.

Jeżeli potencjalny nabywca nieruchomości nie mieści się w żadnej z tych grup, to mogą powstać problemy ze sprzedażą nieruchomości gminnej. W takim przypadku wyłączone zostają prawa pierwszeństwa nabycia nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale również w większości przywileje niektórych podmiotów związane z bezprzetargowym nabyciem nieruchomości. Jeżeli nabywca nie spełnia wskazanych powyżej kryteriów, to zbycie na jego rzecz nieruchomości rolnej może zostać uznane za nieważne.

Gmina w pewnych przypadkach może zaproponować Agencji Nieruchomości Rolnych zbycie nieruchomości innym osobom (wówczas to prezes ANR wyraża zgodę), jednak musi jednocześnie wykazać, że nie było możliwości nabycia tych nieruchomości przez podmioty wymienione powyżej, nabywca daje dostateczną rękojmię prowadzenia działalności rolniczej i w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Decyzja prezesa ANR jest jednak uznaniowa.

Podstawa prawna

Art. 7 pkt 4 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Gmina nie może sprzedać określonej nieruchomości rolnej. Nie potrafi znaleźć zainteresowanego nią rolnika indywidualnego. Znalazła innego nabywcę, ale prezes Agencji Nieruchomości Rolnych uznał, że nie daje on rękojmi należytego prowadzenia działalności rolnej. Gmina chciałaby bardzo zbyć daną nieruchomość. Co może zrobić w przedmiotowej sytuacji?

W takiej sytuacji gmina może złożyć do ANR pisemne żądanie nabycia takiej nieruchomości. Żądanie to, aby było skuteczne, powinno zostać złożone w ciągu miesiąca, licząc od dnia, kiedy decyzja o niewyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości stała się ostateczna. Po złożeniu żądania agencja będzie musiała nabyć taką nieruchomość, z tym że za wartość określoną na podstawie jej wyceny. W sytuacji gdy gminie taka cena nie będzie odpowiadała, można zawsze skierować sprawę ustalenia jej wysokości skierować do sądu powszechnego.

Gmina nie musi jednak kierować do ANR żądania nabycia wskazanej nieruchomości rolnej. Jeżeli prezes agencji nie wyrazi w formie decyzji zgody na osobę konkretnego nabywcy, to gmina będzie mogła poszukiwać dalej nabywcy innego niż agencja. Nie będzie też zmuszona do kontynuacji procesu zbywania tej nieruchomości. Jeżeli uzna to za potrzebne, będzie mogła zmienić zdanie i pozostawić ją w swoim zasobie.

Podstawa prawna

Art. 7 pkt 4 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wyłącza w wielu wypadkach dotychczasowe funkcjonowanie prawa pierwszeństwa przy sprzedaży nieruchomości gminnych. Czy zamiast tego ustawa wprowadza jakieś inne podobne rozwiązania, o których przy zbywaniu nieruchomości trzeba pamiętać?

Tak. Niezależnie od ograniczeń podmiotowych względem nieruchomości rolnych ustanowiono prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności jest ono ustanowione na rzecz dzierżawców nieruchomości. Jeżeli więc nieruchomość gminna jest dzierżawiona co najmniej przez 3 lata, a umowa dzierżawy została sporządzona w formie pisemnej z datą pewną - prawo pierwokupu będzie miał jej dzierżawca. Jeżeli przynajmniej jeden z powyższych wymogów nie zostanie spełniony - prawo to będzie miała Agencja Nieruchomości Rolnych (działająca w imieniu Skarbu Państwa). Tak więc zawsze w tego rodzaju przypadkach umowa sprzedaży nieruchomości rolnej będzie musiała zostać rozbita na część zobowiązującą (warunkową) i część rozporządzającą.

Podstawa prawna

Art. 7 pkt 5 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Gmina chce sprzedać nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Czy względem tej nieruchomości stosuje się wprowadzone ograniczenia przy zbywaniu nieruchomości rolnych?

Ustawodawca wyłączył z nowych rygorów nieruchomości rolne o małej powierzchni, czyli do 0,3 ha. Przy zbywaniu tych nieruchomości nie ma ani ograniczeń w zakresie ich potencjalnych nabywców, ani też w zakresie prawa pierwokupu. Nie ma więc przeciwwskazań, aby zbywać te nieruchomości w podstawowym trybie określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Trzeba również przygotować się na kierowane w najbliższym czasie nie zawsze prawnie uzasadnione żądania wydzielania takich małych nieruchomości.

Podstawa prawna

Art. 7 pkt 1 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.