Samorząd określi obszar i zakres działania

Zadanie to gmina musi prowadzić w sposób jawny i przejrzysty, z zapewnieniem aktywnego udziału interesariuszy na każdym etapie rewitalizacji. Gmina musi wyrażać również dbałość o to, aby nie doprowadzać do wykluczenia mieszkańców obszaru rewitalizacji. Tego rodzaju kierunki działań pojawią się w analizowanej ustawie jeszcze kilkukrotnie. Wiązać to można z coraz bardziej popularną koncepcją współzarządzania publicznego, zakładającą zarządzanie sieciowe i szeroki zakres współdziałania różnych aktorów publicznych i niepublicznych (często - zamiast typowych działań o charakterze hierarchicznym). Do tego dostosowane są też niektóre rozwiązania.

Ustawa o rewitalizacji wprowadza kilka nowych pojęć. Kluczowymi terminami stosowanymi przy wdrażaniu kwestii związanych z rewitalizacją są "obszar zdegradowany" i "obszar rewitalizacji". Są one fakultatywnie wyznaczane przez radę gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek organu wykonawczego. Wyznaczenie przybiera formę uchwały będącej aktem prawa miejscowego (powodującym więc konkretne skutki prawne i mogącym stanowić przedmiot zaskarżenia do sądu administracyjnego).

Ustawodawca zastrzega, że obszar zdegradowany w gminie może zostać podzielony na podobszary. Nie muszą one mieć wspólnych granic - podstawowym warunkiem jest to, aby stwierdzono tam koncentrację wymienionych wyżej negatywnych zjawisk. Jeżeli np. na części obszaru zdegradowanego będzie występowała szczególna koncentracja negatywnych zjawisk, to może tam zostać wyznaczony obszar rewitalizacji. Wyznaczając ten obszar, gmina musi mieć na uwadze również istotne znaczenie tego rozwiązania dla rozwoju lokalnego.

Od strony proceduralnej obszar rewitalizacji wyznaczany jest tak samo, jak obszar zdegradowany. Ustawodawca zastrzega, że obszar rewitalizacji nie może być większy niż 20 proc. powierzchni gminy ani zamieszkany przez więcej niż 30 proc. liczby mieszkańców. Ustawodawca natomiast nie stwarza ograniczeń w relacjach tworzonego obszaru rewitalizacji względem obszaru zdegradowanego. Może także wystąpić przypadek, kiedy obszar rewitalizacji obejmować będzie całość obszaru zdegradowanego. Wiele zależy od konkretnej gminy. Przede wszystkim to od jej inicjatywy zależeć będzie tworzenie wspomnianych obszarów i ich zakres przestrzenny. Ustawodawca zastrzega jedynie, że niezamieszkane tereny poprzemysłowe, powojskowe albo pokolejowe - na których występują negatywne (wymienione powyżej) zjawiska - mogą wejść w skład obszaru rewitalizacji wyłącznie wtedy, gdy prowadzone na nim działania przyczynią się do ograniczenia negatywnych zjawisk społecznych (stanowiących uprzednio podstawę wyznaczenia takiego obszaru). Ograniczenie to nie dotyczy obszaru zdegradowanego.

Stwierdzić więc można, że wyznaczanie obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji może odbywać się na podstawie subiektywnych kryteriów. Również dlatego do wniosku o wyznaczenie takiego obszaru dołączyć należy diagnozę potwierdzającą spełnienie przez te obszary przesłanek ich wyznaczenia. Konieczne jest również przeprowadzenie konsultacji społecznych. Należy jednak wskazać, że wszystkie te okoliczności nie przeciwdziałają temu, że w różnych gminach wyznaczane będą w ten sposób obszary o różnych właściwościach. Kompetentne analizy społeczne, środowiskowe czy techniczne nie zastąpią bowiem twardych kryteriów prawnych. Oczywiście zastrzec należy, że taka dowolność nie musi zostać uznana za coś negatywnego. W różnych społecznościach lokalnych może być zróżnicowany zakres występujących problemów i ich oceny. Trzeba jednak uważać, aby rozwiązanie to nie było nadużywane.

W uchwale powołującej obszar zdegradowany lub obszar rewitalizacji można przewidzieć różne rozwiązania. Możliwe jest chociażby ustanowienie prawa pierwokupu na rzecz gminy wszystkich położonych w danym obszarze nieruchomości. Rozwiązanie to poddaje wzmożonej kontroli gminy wszelkie kluczowe transakcje rynkowe na danym obszarze (z czego potem gmina może zrobić użytek, ale nie musi). Ponadto, jeżeli stan pokrycia obszaru rewitalizacji planami miejscowymi lub stopień jego zagospodarowania wskazują, że istnieje groźba niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu obszaru rewitalizacji - możliwe jest wprowadzenie zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zakaz odnosić się może zarówno dla całego obszaru rewitalizacji, jak i jego części (ale zakazu tego nie można wdrażać tylko przy ustanawianiu obszaru zdegradowanego). Zwłaszcza w tym kontekście istotne okazać się może kwestionowanie dotyczących ustanowienia tych obszarów uchwał w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Odebranie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu stanowi bowiem poważne ograniczenie dla właścicieli i potencjalnych inwestorów. Niemniej jednak akurat ten kierunek dokonywanych zmian należy ocenić pozytywnie - zwłaszcza w kontekście zbyt dużej w skali całego kraju liczby różnych, subiektywnie wydawanych tego rodzaju decyzji.

Przy przygotowaniu, koordynowaniu i tworzeniu warunków do prowadzenia rewitalizacji, a także przy jej prowadzeniu na szczeblu lokalnym trzeba zapewnić aktywny udział zainteresowanych na każdym etapie.

Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji są fakultatywnie wyznaczane przez radę gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek organu wykonawczego.

Jeżeli na części obszaru zdegradowanego będzie występowała szczególna koncentracja negatywnych zjawisk - może tam zostać wyznaczony obszar rewitalizacji. Wyznaczając ten obszar, gmina musi mieć na uwadze istotne znaczenie tego rozwiązania dla rozwoju lokalnego.

!W uchwale powołującej obszar zdegradowany możliwe jest m.in. ustanowienie prawa pierwokupu na rzecz gminy względem wszystkich położonych w danym obszarze nieruchomości. Ponadto możliwe jest wprowadzenie zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

RAMKA 1

Co to jest obszar zdegradowany

Obszarem zdegradowanym będzie obszar gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym. Na takim obszarze, oprócz wymienionych wyżej zjawisk społecznych, musi również następować co najmniej jedno z negatywnych zjawisk:

● gospodarczych (np. niski poziom przedsiębiorczości),

● środowiskowych (np. przekroczenie standardów jakości środowiska),

● przestrzenno-funkcjonalnych (np. niedostosowanie rozwiązań urbanistycznych do funkcji zmieniającego się obszaru),

● technicznych (np. degradacja stanu technicznego obiektów budowlanych).

Gminny program rewitalizacji to nie akt prawa miejscowego

Zawierać powinien m.in.:

● szczegółową diagnozę obszaru rewitalizacji i związanych z nim negatywnych zjawisk,

● opis powiązań z innymi dokumentami strategicznymi, w tym strategią rozwoju gminy czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

● opis stanu obszaru po przeprowadzeniu rewitalizacji,

● opis planowanych przedsięwzięć rewitalizacyjnych (o charakterze społecznym, gospodarczym, środowiskowym, przestrzenno-funkcjonalnym, a także technicznym), ich nazwę, wskazanie podmiotów je realizujących, zakres realizowanych zadań, lokalizację, szacowaną wartość, prognozowane rezultaty i sposób ich oceny; zamieszczenie innego podmiotu publicznego niż gmina wymaga jednak zgody tego podmiotu; wyróżnia się tu listę podstawowych przedsięwzięć rewitalizacyjnych oraz pozostałych dopuszczalnych przedsięwzięć rewitalizacyjnych,

● szacunkowe ramy finansowe całego programu,

● opis struktury zarządzania realizacją programu, system jego monitorowania i oceny,

● załącznik graficzny.

Tak więc gminny program rewitalizacji stanowi pewną realizowaną na obszarze rewitalizacji koncepcję rozwiązania istniejących problemów. Przede wszystkim sprowadzać to się będzie do realizacji wymienionych w programie przedsięwzięć i stworzenia ram dla zarządzania poszczególnymi procesami inwestycyjnymi. Od sposobu podejścia organów gminy zależy to, jak szczegółowy i w jakim stopniu dopracowany będzie ten program.

Procedura sporządzenia gminnego planu rewitalizacji przypomina trochę procedurę sporządzenia różnych aktów polityki przestrzennej.

Jak powstaje program rewitalizacji

Zaraz po uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji rada gminy musi wprowadzić zawarte w nim przedsięwzięcia rewitalizacyjne do załącznika do uchwały w sprawie wieloletniej prognozy finansowej gminy. Sam program podlega ocenie aktualności i stopnia realizacji przez organ wykonawczy gminy raz na trzy lata. Szczegółowy zakres oceny określa sam program w części dotyczącej jego monitorowania i oceny. Gdy się stwierdzi, że wszystkie cele programu zostały już zrealizowane, rada gminy uchyla ten program.

Osobna kwestia to relacja między programem a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Między oboma wymienionymi dokumentami powinna bowiem występować zgodność. Jeśli zgodności nie ma, to studium powinno zostać dostosowane do programu (i w związku z powyższym konieczna będzie procedura zmiany obowiązującego studium). W takiej sytuacji dopuszczalne będzie jednoczesne prowadzenie procedury zmiany studium i obowiązujących na danym obszarze miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie zmiany studium musi nastąpić przed wyłożeniem do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy już w tym miejscu zasygnalizować problem, który będzie widoczny jeszcze mocniej w dalszej części analizy. W ustawie o rewitalizacji pojawia się sporo nowych rozwiązań, które w pewien sposób uzależniają akty planowania przestrzennego na szczeblu gminnym od uchwał powołujących obszary rewitalizacji i zawartych w nich postanowień. Mogą stanowić one bowiem podstawę do zakazu wydawania decyzji lokalizacyjnych czy też zmian w ramach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Trzeba wskazać, że stanowi to poważny problem. Może się szybko okazać, że różnych uzależnień poszczególnych aktów planistycznych jest zdecydowanie zbyt dużo i w konsekwencji cały system planowania przestrzennego staje się coraz bardziej zbiurokratyzowany i pogmatwany.

Gminny program rewitalizacji i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego powinny być ze sobą zgodne. Jeżeli tak nie jest, konieczna jest zmiana studium i dostosowanie go do treści programu.

RAMKA 1

5kroków do sporządzenia gminnego planu rewitalizacji

Podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania programu (z inicjatywy samej rady gminy lub wójta/burmistrza/prezydenta miasta).

Ogłoszenie informacji o podjęciu uchwały.

Sporządzenie projektu uchwały przyjmującej program rewitalizacji.

Opiniowanie uchwały programowej.

Podjęcie ostatecznej uchwały przyjmującej program.

RAMKA 2

Kto opiniuje projekt programu

Wśród organów opiniujących występują m.in. zarząd powiatu, zarząd województwa, wojewoda, organy wojskowe, państwowy inspektor sanitarny czy operatorzy sieci uzbrojenia terenu, w tym zarządcy dróg oraz linii i terenów kolejowych. Gdy jest to uzasadnione specyfiką obszaru, opinie wydawać mogą również m.in. regionalny dyrektor ochrony środowiska, wojewódzki konserwator zabytków, dyrektor urzędu morskiego, minister właściwy do spraw zdrowia czy też Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Opinia jest dla gminy niewiążąca. W większości przypadków ustawodawca doprecyzowuje zakres, w ramach którego opinia powinna być wydawana. W podobnym trybie dokonywana jest zmiana programu. Koszty tych procedur muszą zostać pokryte z budżetu gminy.

Władza razem z mieszkańcami

W art. 5 ust. 2 ustawy o rewitalizacji ustawodawca zastrzega m.in., że przygotowanie, prowadzenie i ocena rewitalizacji mają polegać na poznaniu potrzeb i oczekiwań interesariuszy, prowadzeniu dla nich działań edukacyjnych i informacyjnych o procesie rewitalizacji, inicjowaniu działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami, zapewnieniu ich udziału w przygotowaniu dotyczących rewitalizacji dokumentów, wspieraniu inicjatyw zmierzających do zwiększania udziału interesariuszy i zapewnienia możliwości ich wypowiadania się.

Interesariusze rewitalizacji są więc w przeważającej większości powiązani z konkretnym obszarem rewitalizacji. Wśród nich znajdują się zarówno aktorzy publiczni, jak i prywatni. Mogą to być zarówno różne grupy lub przedstawiciele władzy publicznej, jak i osoby powiązane na różne sposoby z nieruchomościami zlokalizowanymi w ramach obszaru rewitalizacji.

Sama partycypacja społeczna obejmuje przygotowanie, prowadzenie i ocenę rewitalizacji w sposób, który zapewnia aktywny udział wymienionych powyżej interesariuszy. Przede wszystkim partycypacja społeczna sprowadzać się będzie do:

● udziału w konsultacjach społecznych

● udziału w pracach Komitetu Rewitalizacji.

Te założenia stanowią swoistą instrukcję przede wszystkim dla organów gmin odpowiedzialnych za wdrażanie procesu rewitalizacji i związanych z nim dokumentów. Wydaje się, że w przypadku rażących naruszeń tych wytycznych możliwe będzie ich skuteczne powoływanie przez interesariuszy. Traktować to jednak należy bardziej jako argumenty dodatkowe, uzupełniające. Wytyczne te są sformułowane bowiem na pewnym poziomie ogólności. Od inicjatywy i dobrej woli władz będzie zależało to, jak w rzeczywistości zostaną one zrealizowane. Zastrzec jednak należy, że od stopnia poważnego potraktowania tych wytycznych może zależeć skuteczność całego procesu.

Konsultacje społeczne prowadzone są przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Ustawodawca wprowadza wymóg, aby o rozpoczęciu konsultacji społecznych oraz o formach ich prowadzenia powiadomić nie później niż w terminie siedmiu dni przed rozpoczęciem ich przeprowadzenia. Powiadomienie musi gwarantować udział w konsultacjach możliwie szerokiego grona interesariuszy. Tak więc powiadomienie powinno co najmniej przybrać formę obwieszczenia w sposób zwyczajowo przyjęty w gminie oraz ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej. W ramach konsultacji społecznych można zarówno zbierać od interesariuszy uwagi, jak i organizować spotkania, debaty, warsztaty, spacery studyjne, ankiety czy wywiady. Przy czym termin na składanie uwag w tym przypadku nie może być krótszy niż 30 dni (od razu należy zastrzec, że inny termin wyznaczono względem aktów planowania przestrzennego; pozostaje on bez zmian). Konsultacje muszą prowadzić do zrozumienia przez interesariuszy proponowanych zmian. Ustawodawca postuluje w tym kontekście użycie wizualizacji oraz informacji sporządzonych w języku niespecjalistycznym. W miarę możliwości konsultacje społeczne powinny być prowadzone na obszarze rewitalizacji.

Druga instytucja związana z partycypacją społeczną to Komitet Rewitalizacji. Ma być on swoistym forum współpracy i dialogu interesariuszy oraz organów gmin w sprawach dotyczących rewitalizacji. Komitet ma pełnić funkcję opiniodawczo-doradczą dla organu wykonawczego gminy. Zasady wyznaczania składu komitetu określa rada gminy w specjalnej uchwale. Muszą one zostać przygotowane przed uchwaleniem gminnego programu rewitalizacji w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Sam Komitet Rewitalizacji ma być powoływany w drodze zarządzenia wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta. Organ ten prowadzi również całą obsługę komitetu.

Zaproponowane rozwiązania prawne, zwłaszcza w zakresie wytycznych związanych z partycypacją społeczną, są w wielu miejscach wręcz ogólnikowe. Czasem można odnieść wrażenie, że są to nie tyle wiążące normy prawne, ile bardziej zbiór dobrych rad - przede wszystkim dla organów gmin. Nawet jeżeli część tego wrażenia okaże się prawdziwa, wskazać należy, że wiąże się ono ze wspomnianą już koncepcją współzarządzania publicznego. Można ją traktować jako swoistą próbę tego, jak w konkretnym przypadku sprawdzi się pozostawienie trochę większej swobody organom władzy publicznej - zwłaszcza w zakresie tworzenia dialogu z różnymi interesariuszami. Dlatego w tym kontekście uzasadniony wydaje się apel do władz gminnych, aby dokładnie niniejsze przepisy przeanalizować, a następnie przedyskutować, w jaki sposób w konkretnych warunkach będą one wdrażane. I nie zawsze będzie chodziło tylko o ustalenie znaczenia danej normy prawnej, ale o wybór optymalnych, najbardziej korzystnych społecznie rozwiązań. Zapewne wynik części takich prób będzie wątpliwy. Ale tylko w taki sposób możliwe jest wdrożenie coraz bardziej przydatnych w różnych sytuacjach zasad zarządzania sieciowego.

Ustawodawca wprowadza wymóg, aby o rozpoczęciu konsultacji społecznych oraz o formach ich prowadzenia powiadomić nie później niż w terminie siedmiu dni przed rozpoczęciem ich przeprowadzenia. Powiadomienie musi gwarantować udział w konsultacjach możliwie szerokiego grona interesariuszy.

Interesariusze są w przeważającej większości powiązani z konkretnym obszarem rewitalizacji. Mogą to być zarówno różne grupy lub przedstawiciele władzy publicznej, jak i osoby powiązane na różne sposoby z nieruchomościami zlokalizowanymi w ramach obszaru rewitalizacji.

Nowe możliwości w Specjalnej Strefie Rewitalizacji

Analizując pierwszą część ustawy o rewitalizacji, wspomnieć należy o jeszcze jednym instrumencie - Specjalnej Strefie Rewitalizacji (SSR). Może być ona powołana po uchwaleniu gminnego programu rewitalizacji, na obszarze rewitalizacji, na wniosek wójta/burmistrza/prezydenta miasta przez radę gminy (procedura jest więc zbliżona do innych rozwiązań zawartych w ustawie o rewitalizacji). Celem ustanowienia strefy jest zapewnienie sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych (wymienionych w gminnym programie rewitalizacji) na okres nie dłuższy niż 10 lat.

Warto podkreślić, że w przeciwieństwie do większości innych przypadków uchwała w sprawie ustanowienia strefy stanowi akt prawa miejscowego. Można go więc podważać przed sądem administracyjnym. Ponadto uchwała ta będzie wywierała wpływ na prawa i obowiązki różnych podmiotów. Samo wyznaczenie bowiem na danym terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji skutkuje nowymi możliwościami dotyczącymi realizacji inwestycji i w szczególności praw i obowiązków lokatorów mieszkaniowego zasobu gminy.

Skutki wprowadzenia strefy są różne. Przede wszystkim wskazać można, że budowa lub przebudowa budynków służących rozwojowi tzw. społecznego budownictwa czynszowego na obszarze strefy, przewidziana w gminnym programie rewitalizacji, stanowi cel publiczny. Oznacza to, że pojawiają się względem tych inwestycji nowe możliwości.

W przypadku wywłaszczenia obowiązkiem gminy jest wskazanie w planie, że realizacja zabudowy następuje w ramach realizacji inwestycji celu publicznego. W tym kontekście ustawodawca zastrzega, że społeczne budownictwo mieszkaniowe należy rozumieć w taki sposób, że dostęp do lokali mieszkalnych odbywać się będzie na zasadach nierynkowych (w oparciu o obiektywne kryteria wskazane przez władzę publiczną), a na etapie robót budowlanych inwestorzy (których celem nie jest w tym przypadku osiągnięcie zysku) korzystają ze wsparcia środków publicznych. Tylko tego rodzaju inwestycje mogą być uznane (też w planie miejscowym) w analizowanym przypadku za cel publiczny.

W ogóle zaspokojenie roszczeń majątkowych dotyczących własności nieruchomości położonych na obszarze SSR, które zostały objęte przedsięwzięciami rewitalizacyjnymi służącymi celom publicznym, następować będzie poprzez świadczenie pieniężne. Wysokość tych świadczeń ma być ustalana na podstawie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały ustanawiającej na danym obszarze SSR.

Kolejny skutek ustanowienia SSR polega na wprowadzeniu obowiązków lokatorów z lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Otóż są oni zobowiązani - jeżeli jest to niezbędne do realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych - opróżnić na czas wykonywania robót budowlanych (które mogą polegać na remoncie, przebudowie lub budowie obiektu budowlanego) zajmowany lokal. Oczywiście w takiej sytuacji wójt/burmistrz/prezydent miasta będzie zobowiązany do wskazania lokatorowi lokalu zamiennego. Po zakończeniu robót budowlanych opróżniony wcześniej lokal musi zostać lokatorowi ponownie udostępniony. Jeżeli z uwagi np. na jego przebudowę nie będzie to możliwe - należy udostępnić inny lokal w tej samej miejscowości o powierzchni, wyposażeniu i stanie technicznym takim samym lub korzystniejszym niż w pierwotnym lokalu. Obowiązek pokrycia kosztów związanej z tymi sytuacjami przeprowadzki obciążać będzie również gminę. Jeżeli w tego rodzaju sytuacjach lokator przedmiotowego lokalu nie opuści, to właściwy miejscowo wojewoda może wydać decyzję nakazującą opróżnienie lokalu. Obowiązek ten może być następnie egzekwowany na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Tak jak w uchwale ustanawiającej obszar rewitalizacji w uchwale ustanawiającej strefę rewitalizacji można ustanowić dla wszystkich lub określonych zmian sposobu zagospodarowania terenu zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zakaz ten musi wynikać z wniosku, że jego nieustanowienie może doprowadzić do zmian w zagospodarowaniu stref niezgodnych z gminnym programem rewitalizacji. Można zauważyć w tym kontekście kolejne ograniczenie przestrzenne - bardzo istotne dla wszystkich użytkowników przestrzeni, w tym interesariuszy rewitalizacji. Trochę niejasne wydaje się jego powiązanie z podobnymi zakazami możliwymi w uchwałach ustanawiających obszary rewitalizacji. Literalnie nie ma przeciwwskazań, aby zakazy w uchwale ustanawiającej strefę wykraczały poza zakazy ustanowione w uchwale ustanawiającej obszar rewitalizacji. Zastanawiać się można też nad tym, czy odwołanie się w analizowanym kontekście akurat do gminnego programu rewitalizacji (niebędącego aktem prawa miejscowego) stanowi najlepsze rozwiązanie.

W końcu zauważyć należy przewidzianą przez ustawodawcę możliwość udzielenia przez gminę właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości położonej na obszarze strefy dotacji w wysokości nieprzekraczającej 50 proc. nakładów koniecznych. Nakłady te dotyczą robót budowlanych (polegających na remoncie lub przebudowie) oraz prac konserwatorskich i restauratorskich. Warunkiem jest, aby wnioskowane działania służyły realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

Dokument powołujący Specjalną Strefę Rewitalizacji jest najbardziej zróżnicowanym aktem spośród wszystkich omawianych, z największymi ograniczeniami, powodującym najdalej idące bieżące skutki związane z prawami do nieruchomości. Ważne jest również to, że stanowi on akt prawa miejscowego. W konsekwencji istotna okaże się również procedura jego uchwalania i konkretne przepisy dotyczące jego zakresu. W tym kontekście ważny może być zwłaszcza zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Musi być on uzasadniony realnymi, dającymi się w miarę łatwo wykazać względami.

Po zakończeniu robót budowlanych opróżniony lokal musi zostać lokatorowi ponownie udostępniony. Jeżeli nie będzie to możliwe - należy udostępnić inny porównywalny lokal w tej samej miejscowości. Obowiązek pokrycia kosztów związanej z tymi sytuacjami przeprowadzki obciążać będzie również gminę.

Tak jak w uchwale ustanawiającej obszar rewitalizacji, tak w uchwale ustanawiającej strefę rewitalizacji można ustanowić dla wszystkich lub określonych zmian sposobu zagospodarowania terenu zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

RAMKA 3

Możliwość wywłaszczenia

Dzięki utworzeniu strefy ustawodawca umożliwia realizację konkretnej kwestii. Jeżeli na obszarze rewitalizacji w gminnym programie rewitalizacji zostaną zaplanowane budynki społecznego budownictwa czynszowego, to może czasem pojawić się problem z pozyskiwaniem terenów na przedmiotową inwestycję. Powołanie specjalnej strefy rewitalizacji umożliwi wywłaszczenie nieruchomości na ten cel. Lokalizacja przedmiotowych inwestycji musi zostać określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Potrzebne zmiany w innych ustawach

Poniżej pokazujemy te zmiany, które wydają się najbardziej istotne.

Gospodarka nieruchomościami

Rozszerzony został zakres celów publicznych. Zaliczono do nich budowę i utrzymanie państwowych i samorządowych instytucji kultury (w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej) oraz wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie.

Przy przepisach o opłacie adiacenckiej związanych z kosztami budowy urządzeń infrastruktury technicznej wskazano, że w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze SSR wysokość opłaty wynosić będzie nie więcej niż 75 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń, a ich wartością po wybudowaniu urządzeń. Można więc zauważyć, że również w tym zakresie widoczny będzie wpływ strefy rewitalizacji na obowiązki (w tym przypadku finansowe) właścicieli nieruchomości.

Prawa lokatorów

W ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.) rozszerzono zakres uchwał - wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali. W przypadku gdy w danej gminie uchwalony został gminny program rewitalizacji, w uchwałach tych należy uwzględniać określone w programie działania prowadzące do zapobieżenia wykluczeniu mieszkańców obszaru rewitalizacji z możliwości korzystania z pozytywnych efektów procesu rewitalizacji, w szczególności w zakresie zasad ustalania wysokości czynszu. Znów regulacja ta została opracowana na pewnym poziomie ogólności i dotyczy bardziej postulowanych przez ustawodawcę kierunków działania gmin.

Warto również wskazać na zmiany w różnych specustawach (m.in. kolejowej, telekomunikacyjnej, przeciwpowodziowej). Otóż w sprawach związanych z realizacją tego rodzaju inwestycji przepisy zawarte w ustawie o rewitalizacji zostały wyłączone. Oznacza to, że kluczowe dla kraju inwestycje mogą pomijać omawiane w niniejszym artykule wytyczne i zasady.

Zagospodarowane przestrzenne

Kolejnym bardzo ważnym elementem ustawy o rewitalizacji są zmiany zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ich analizę należy rozpocząć od kwestii bezpośrednio związanych z problematyką rewitalizacji. Niewątpliwie takim instrumentem, stanowiącym uzupełnienie omawianych powyżej uchwał gminnych, będzie miejscowy plan rewitalizacji.

Ponadto - co warto mocno podkreślić - w miejscowym planie rewitalizacji można określić zakazy i ograniczenia działalności handlowej i usługowej, a także maksymalną powierzchnię sprzedaży obiektów handlowych, w tym obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o wskazanej w planie maksymalnej powierzchni sprzedaży i ich dopuszczalną liczbę. Wiąże się z powyższym możliwość znacznego ograniczenia zabudowy konkretnych terenów. Mając powyższe na uwadze, ustawodawca przewidział dla takich sytuacji specjalną procedurę odszkodowawczą. Poszkodowany przez postanowienia miejscowego planu rewitalizacji może złożyć wniosek do właściwego miejscowo starosty o wypłatę odszkodowania przez gminę. Odszkodowanie łączy się jednak wyłącznie z zakresem wynikającym z miejscowego planu rewitalizacji i związanych z tym ograniczeń prowadzenia działalności handlowej i usługowej. W pozostałym przypadku roszczenie odszkodowawcze będzie dochodzone na podstawowych zasadach określonych w art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Wracając jednak do roszczenia odszkodowawczego z tytułu ograniczania działalności handlowej i usługowej, wskazać należy, że starosta orzeka w tej sprawie w formie decyzji administracyjnej. W sytuacji gdy poszkodowany nie będzie z decyzji zadowolony (np. odszkodowanie będzie zbyt niskie) - będzie mógł w terminie 30 dni od doręczenia decyzji wnieść powództwo do sądu powszechnego. Tak samo powództwo można będzie złożyć, w przypadku gdy żądanie nie zostanie przez starostę wykonane w ciągu trzech miesięcy od dnia jego zgłoszenia przez poszkodowanego.

Umowa urbanistyczna

Z miejscowym planem rewitalizacji łączy się jeszcze jedno nowe rozwiązanie: umowa urbanistyczna. W sytuacji gdy jakiś inwestor będzie chciał zabudować znajdującą się w obszarze rewitalizacji nieruchomość, będzie mógł to zrobić, ale pod pewnymi, określonymi w planie warunkami (przy czym określenie tych warunków jest możliwością, a nie obowiązkiem organu gminy). Warunki te można sprowadzić do realizacji tzw. inwestycji uzupełniających, np. obiektów infrastruktury technicznej, społecznej albo lokali mieszkalnych. Ustawodawca przewiduje również rozwiązanie, zgodnie z którym w ramach inwestycji uzupełniających można zobowiązać inwestora do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy innych lokali niż mieszkalne, przeznaczonych na potrzeby działalności kulturalnej, społecznej, edukacyjnej lub sportowej (wykonywane na obszarze rewitalizacji przez podmioty, których celem nie jest osiągnięcie zysku). Tak więc w zamian za możliwość realizacji inwestycji komercyjnej (bo tego typu warunki w planie rewitalizacji nie mogą dotyczyć inwestycji celu publicznego) inwestor będzie musiał zrealizować inwestycję korzystną dla danej społeczności i podejmowanego procesu rewitalizacji. Szczegółowe warunki z tym związane określane będą w zawieranej między gminą a inwestorem umowie urbanistycznej. W umowie tej - zawieranej pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego - inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających. W szczególności określa się zakres, specyfikację techniczną, a także termin wykonania niezbędnych robót budowlanych i termin przekazania gminie wykonanych obiektów lub urządzeń. Możliwe jest również określenie etapowania konkretnych robót.

Zawarcie umowy urbanistycznej stanowić będzie warunek uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji głównej. Wykonanie inwestycji ubocznej będzie potwierdzane przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta w drodze zaświadczenia.

W kontekście miejscowego planu rewitalizacji wskazać można na rolę opisanego wcześniej Komitetu Rewitalizacji. Otóż opiniuje on projekt tego planu, a także prognozę skutków finansowych jego uchwalenia. Sam zakres miejscowego planu rewitalizacji ma zostać określony w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Pomysły z problemami

Przedstawione regulacje zawierają kilka ciekawych pomysłów, ale również kilka potencjalnych problemów. Problemem takim może być czasem odróżnienie tego, jaka część odszkodowania za miejscowy plan rewitalizacji może być dochodzona w postępowaniu prowadzonym przez starostę, a jaka w trybie art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ciekawym rozwiązaniem jest umowa urbanistyczna. Uwarunkowanie możliwości realizacji inwestycji komercyjnej od realizacji innych, korzystnych dla danej społeczności lokalnej inwestycji stanowi konkretny przykład tak mocno postulowanej przez ustawę o rewitalizacji partycypacji społecznej. Trzeba jednak w tym przypadku poczekać i zaobserwować, jak to rozwiązanie sprawdzi się w praktycznych sytuacjach.

System planowania przestrzennego

Poza przedstawionymi rozwiązaniami ustawa o rewitalizacji również w innych miejscach zmienia ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ujmując to szerzej - cały system przestrzenny. Zgodnie z nowym brzmieniem tej ustawy do kluczowych wartości w planowaniu dodano:

● zapewnienie udziału społeczeństwa w pracach nad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz planem zagospodarowania przestrzennego województwa, przy użyciu środków komunikacji elektronicznej,

● zachowanie jawności i przejrzystości procedur planistycznych,

● potrzebę zapewnienia odpowiedniej ilości i jakości wody do celów zaopatrzenia ludności.

Jednocześnie ustawodawca zastrzega, że w przypadku sytuowania nowej zabudowy uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następować ma przez:

● uwzględnienie dążenia do "minimalizowania transportochłonności" układu przestrzennego,

● lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom na maksymalne wykorzystanie transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu,

● zapewnienie rozwiązań przestrzennych ułatwiających przemieszczanie się pieszych i rowerzystów,

● dążenie do lokalizowania nowej zabudowy na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej w ramach danej jednostki osadniczej, a na innych terenach wyłącznie w sytuacji braku dostatecznej ilości terenów przeznaczonych pod dany rodzaj zabudowy.

Gminne studium

Rozwinięciem i konkretyzacją powyższych wytycznych jest zmiana procedury sporządzania i uchwalania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Otóż przy związanych z tym czynnościach należy uwzględnić potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z:

● analiz ekonomicznych, środowiskowych i społecznych,

● prognoz demograficznych,

● możliwości finansowania przez gminę wykonania finansowania sieci komunikacyjnej i infrastruktury technicznej, a także infrastruktury społecznej, służących realizacji zadań własnych gminy,

● bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę.

Bilans stanowi jedno z ważniejszych nowych rozwiązań. Tworzy się go na podstawie wcześniejszych analiz ekonomicznych, środowiskowych, społecznych oraz prognoz demograficznych. W ten sposób określa się maksymalne zapotrzebowanie na nową zabudowę. Następnie szacuje się chłonność położonych na terenie gminy obszarów o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, a następnie chłonność innych obszarów w gminie przeznaczonych w planach miejscowych pod zabudowę. Chłonność powinna zostać wyrażona w powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje zabudowy. Następnie porównuje się w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę oraz sumę powierzchni użytkowej zabudowy w podziale na funkcje zabudowy. Jedynie jeżeli zapotrzebowanie na nową zabudowę przekroczy sumę powierzchni użytkowej zabudowy w podziale na funkcje zabudowy - bilans terenów musi zostać uzupełniony o różnice tych wielkości. Ustawodawca zastrzega, że określając zapotrzebowanie na nową zabudowę, bierze się pod uwagę perspektywę nie dłuższą niż 30 lat i niepewność procesów rozwojowych wyrażającą się możliwością zwiększenia zapotrzebowania w stosunku do wyników analiz nie większą niż 30 proc. (czyli w tym zakresie można w sposób subiektywny zwiększyć kwalifikację związaną z zapotrzebowaniem na nową zabudowę).

Miejscowy plan rewitalizacji to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan ten może być uchwalony dla części lub całości obszaru rewitalizacji.

Przy projektowaniu nowej zabudowy niezbędne jest m.in. lokalizowanie budynków mieszkaniowych w sposób umożliwiający maksymalne wykorzystanie transportu zbiorowego oraz zapewnienie rozwiązań ułatwiających komunikację pieszą i rowerową.

Poszkodowany przez postanowienia miejscowego planu rewitalizacji może złożyć wniosek do właściwego miejscowo starosty o wypłatę odszkodowania przez gminę. Odszkodowanie łączy się jednak wyłącznie z zakresem wynikającym z miejscowego planu rewitalizacji i związanych z tym ograniczeń prowadzenia działalności handlowej i usługowej.

30 lat perspektywę nieprzekraczającą tego czasu bierze się pod uwagę, określając zapotrzebowanie na nową zabudowę

W ustawie o gospodarce nieruchomościami rozszerzony został zakres celów publicznych. Zaliczono do nich budowę i utrzymanie państwowych i samorządowych instytucji kultury oraz wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie.

RAMKA 4

Miejscowy plan rewitalizacji

Jest to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan ten może być uchwalony dla części lub całości obszaru rewitalizacji. Trzeba w nim określić przede wszystkim:

● zasady kompozycji przestrzennej nowej zabudowy,

● ustalenia dotyczące charakterystycznych cech elewacji,

● ustalenia szczegółowe w zakresie zagospodarowania i wyposażenia terenów przestrzeni publicznych,

● zakres niezbędnej do wybudowania infrastruktury technicznej lub społecznej.

@RY1@i02/2016/009/i02.2016.009.18300210c.802.jpg@RY2@

Przygotowania do rewitalizacji

PODSUMOWANIE

Nowe regulacje są z jednej strony ciekawe, ale z drugiej - warte szczegółowej dyskusji. Otwarte pozostaje pytanie, czy nowe wartości w planowaniu przestrzennym są niezbędne akurat na początku ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zapewne należy się zgodzić, że wzmacnianie roli komunikacji publicznej jest istotne, ale czy na pewno można to równorzędnie zestawiać z tak mocnym akcentowaniem potrzeby wyznaczania miejsc dla pieszych i rowerzystów. Również kwestie analiz i bilansu zabudowy przy sporządzaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mogą powodować pewne wątpliwości, zwłaszcza czy od strony proceduralnej niniejsze kryteria będą dostatecznie ostre i jasne. Z innej strony warto obserwować, w jaki sposób poszczególne gminy będą sobie radziły z tworzeniem bilansu zabudowy. Analiza tej kwestii może być pomocna przy decyzjach w sprawie kolejnych zmian w planowaniu przestrzennym.

©?