Krajowy Zasób Nieruchomości wchodzi na scenę

Właśnie powstaje nowa instytucja - Krajowy Zasób Nieruchomości. Jej zadania, a także wiele kwestii związanych z "Mieszkaniem plus" reguluje wchodząca w większości 11 września ustawa z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529). Przepisy o tworzeniu KZN i inne rozwiązania zawarte w tym akcie mają gwarantować stabilne warunki inwestowania dla przedsiębiorców, ochronę przyszłych najemców oraz interesów Skarbu Państwa. Ustawę, choć z zastrzeżeniami, akceptują też gminy, bo powinna się ona przyczynić do poprawy sytuacji mieszkaniowej obywateli.

Cel podstawowy - więcej gruntów pod mieszkaniówkę

O ile niektóre, na ogół mniejsze gminy dysponują tanimi działkami (a niekiedy wręcz szukają chętnych na osiedlenie się w danym miejscu), to z reguły im większe miasto, tym sytuacja trudniejsza ze względu m.in. na cenę działek. Deweloperzy uwzględniają to w cenach mieszkań, w efekcie są one dostępne tylko dla części społeczeństwa.

Po wejściu w życie ustawy wartościowe nieruchomości Skarbu Państwa administrowane przez różne podmioty gospodarujące nimi przekazywane będą do KZN. Chodzi o te, którymi obecnie gospodarują Agencja Nieruchomości Rolnych (od 1 września Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego oraz starostowie czy prezydenci miast na prawach powiatów. Nowe przepisy umożliwią w ten sposób wykorzystanie nadających się do tego parcel pod nowe mieszkania, a podaż gruntów pod tego typu inwestycje powinna znacząco się zwiększyć. Na tych terenach mają powstawać lokale z atrakcyjnym czynszem, niższym od rynkowego.

Wyrasta wielki gracz

KZN będzie mógł także kupować (na rzecz Skarbu Państwa) lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej. Z kolei te nieruchomości zarządzane przez KZN, których wykorzystanie na cele mieszkaniowe nie będzie racjonalne z punktu widzenia technicznego, ekonomicznego czy przestrzennego, będą mogły trafić do sprzedaży na zasadach rynkowych. Działki mniejsze niż 1500 mkw. można będzie sprzedać np. pod budownictwo jednorodzinne.

Tym samym nowa instytucja stanie się bardzo silnym graczem na rynku nieruchomości. Nie dość tego, dysponować będzie dodatkowo olbrzymimi możliwościami prawnymi, w które wyposażyła ją ustawa.

Zadania KZN ⒸⓅ

n gospodarowanie nieruchomościami wchodzącymi w skład krajowego zasobu nieruchomości

n tworzenie warunków do zwiększania dostępności mieszkań, zwłaszcza dzięki realizowaniu na ww. gruntach inwestycji mieszkaniowych z lokalami o czynszu normowanym

n podejmowanie działań mających na celu powstawanie w tych miejscach inwestycji mieszkaniowych

n ułatwianie powstawania mieszkań socjalnych lub wręcz współfinansowanie ich

n tworzenie warunków do poprawy funkcjonowania społecznego budownictwa czynszowego, o którym mowa w art. 27 ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. z 2017 r. poz. 1023)

n finansowanie lub współfinansowanie na nieruchomościach wchodzących w skład KZN uzbrojenia technicznego

n przygotowanie nieruchomości do zabudowy (np. dzięki podziałowi lub scalaniu lub zrealizowanie uzbrojenia technicznego)

n udzielanie, na zasadach określonych w odrębnych ustawach, wsparcia zwiększającego dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych

n analizować mieszkalnictwo, gospodarkę nieruchomościami, budownictwo, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne oraz rewitalizację i współpracował w tym zakresie z instytutami badawczymi i szkołami wyższymi

n mogła tworzyć z samorządami lub związkami JST spółki celowe

n prowadzić działania popularyzujące innowacyjne rozwiązania w zakresie mieszkalnictwa, gospodarki nieruchomościami, budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz rewitalizacji

n mogła w razie nieprawidłowości nakładać kary na inwestorów, operatorów i samorządy (konkretnie będzie to robił prezes KZN)

agp

Tylko dwa miesiące na przekazanie wykazów

Z nową ustawą będą musieli się zmierzyć przede wszystkim starostowie. Ustawa o KZN nakłada bowiem na nich obowiązek sporządzenia odpowiednich wykazów nieruchomości. Informacje o tych, które co do zasady znajdują się w granicach miast, trzeba będzie przekazać wojewodom już do 10 listopada 2017 r. Nieco później trzeba będzie złożyć te, które dotyczą terenów poza granicami miast. Przy czym długą listę informacji, które mają się znaleźć w wykazie, określa art. 10 ustawy o KZN. Jeżeli organ sporządzający wykaz nie przekaże go lub nie uzupełni (wykazy od starostów kontrolować będą wojewodowie, a następnie przekażą je do KZN) w ustalonym terminie, to musi się liczyć z 500 zł kary za każdy dzień zwłoki. Wpływy z tego stanowić będą dochód budżetu państwa.

- Ustawowo zakreślony termin na sporządzenie wykazu nieruchomości, który ma zawierać szczegółowe informacje, jest zdecydowanie za krótki - stwierdza Agnieszka Błachowska z departamentu komunikacji społecznej w Urzędzie Miejskim w Białymstoku. - Zachowanie terminu na jego sporządzenie będzie wymagać zaangażowania wielu pracowników, co może wpłynąć negatywnie na realizację w tym okresie innych ustawowych zadań starosty. Wtórują jej inni urzędnicy.

Z krytycznymi uwagami w tym zakresie nie zgadza się jednak Tomasz Żuchowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa. - Dane, które trzeba przekazać do Krajowego Zasobu Nieruchomości, są w publicznie dostępnych rejestrach. To znaczy, że już dziś każdy może złożyć wiosek o dostęp do informacji publicznej zawierający prośbę o ich udostępnienie. A wnioskodawca musi je dostać z zasady w terminie 14 dni od dnia otrzymania wniosku przez organ. Część z nich jest też powszechnie dostępna w internecie, np. przeznaczenie działki na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy jej funkcja w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania w gminie. Tym, co trzeba przekazać do KZN, powinien dysponować każdy podmiot gospodarujący nieruchomościami Skarbu Państwa - konkluduje minister.

I dodaje: - Projekt tabeli, w jakiej będzie się przesyłać zestawienia, opublikowaliśmy na stronie internetowej resortu dzień przed ogłoszeniem ustawy. Zrobiliśmy to, jak tylko dowiedzieliśmy się, że prezydent RP podpisał ustawę stanowiącą podstawę prawną do przekazywania wykazów. Tabela ułatwi samorządom sporządzenie zestawienia - dodaje.

Mieszkania plus popieramy

O ile samorządy mają obiekcje co do przekazywania wykazów, to sam projekt "Mieszkania plus" oceniają pozytywnie. - Jesteśmy zainteresowani współpracą przy programie. Jednak jeśli chodzi o sprawy dotyczące lokalizacji mieszkań, to tę kwestię nadal analizujemy - informuje Maja Wysocka z wydziału komunikacji społecznej Urzędu Miasta Wrocław.

Ustawa o KZN nie zmienia kompetencji organów gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego - jeśli gmina chce, by dany teren pozostał niezabudowany, może uchwalić plan miejscowy zakazujący na nim zabudowy.

podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa

W program wchodzi już Bydgoszcz. Z kolei, jak wyjaśnia nam Anna Strzelczyk-Frydrych z biura komunikacji społecznej Urzędu Miasta Bydgoszczy, podmiotem wskazanym do współpracy przez miasto jest Bydgoskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Obecnie wybrano miejskie działki o powierzchni 1,5463 ha w celu przekazania do oceny dla BGK Nieruchomości.

Jeszcze bardziej w program zaangażowana jest Gdynia. - Jesteśmy jednym z pierwszych miast w Polsce, w których program "Mieszkanie plus" jest już realizowany - chwali się prezydent Wojciech Szczurek. - W lipcu tego roku rozpoczęła się budowa osiedla przy ul. Starochwaszczyńskiej w nowej dzielnicy Kacze Buki. W ciągu najbliższego roku ma tu powstać sześć czterokondygnacyjnych budynków łącznie, ze 172 mieszkaniami. Miasto wspiera inwestorów, którymi są gdyński deweloper Invest Sarko oraz Navimor. Przygotowywane są zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, które pozwolą jeszcze powiększyć inwestycję. Gdynia nie jest natomiast bezpośrednim inwestorem tego osiedla. To dowód, że rynkowym podmiotom projekt może się podobać i opłacać - wyjaśnia Wojciech Szczurek.

172 mieszkania w ramach programu "Mieszkanie plus" powstają obecnie w Gdyni

O to, że program chwyci, spokojny jest również wiceminister Żuchowski. - Nie obawiam się oporu samorządów przed zwiększeniem aktywności inwestycyjnej wobec wykazanych do KZN terenów. Chciałbym podkreślić, że ustawa o KZN nie zmienia kompetencji organów gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina chce, by dany teren pozostał niezabudowany, może uchwalić plan miejscowy zakazujący na nim zabudowy.

PYTANIA DO EKSPERTA

Obawiamy się o nadużywanie władzy

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.183000600.801.jpg@RY2@

Marek Wójcik ekspert Związku Miast Polskich, przedstawiciela samorządów w pracach nad ustawą o KZN

Za kilkanaście dni wchodzi ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zgodnie z nią miasta na prawach powiatów i powiaty będą musiały przekazać do KZN wykazy nieruchomości Skarbu Państwa, którymi zarządzają. Czy samorządy nie obawiają się, że na cele mieszkaniowe KZN zabierze grunty, co do których były inne plany?

Z perspektywy celu, jakim jest poszerzenie bazy mieszkaniowej, ustawę tę oceniam pozytywnie. Kluczowa jednak dla samorządów, ale nie tylko, bo także np. dla Lasów Państwowych, co zgłaszano w trakcie procesu legislacyjnego, jest obawa o nadużywanie przez Krajowy Zasób Nieruchomości mechanizmu przejmowania atrakcyjnych nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa. Te można byłoby bardziej efektywnie wykorzystać dla celów publicznych. Szczególnie wtedy, gdy dotyczyć to będzie działek i terenów położnych w centrach miast, np. niektórych nieruchomości niezabudowanych. Z punktu widzenia zadań stawianych przed Krajowym Zasobem Nieruchomości będą one często bezwartościowe, ale mogą mieć duże znaczenie dla lokalnej społeczności. Chodzi chociażby o wąskie pasy, małe, kilkudziesięciometrowe działki, grunty obciążone np. umowami na posadowienie kontenerów na odpady czy też działki zagospodarowane jako ogrody przydomowe. Zarządzanie tego typu nieruchomościami z pozycji Warszawy może doprowadzić do sytuacji bezumownego korzystania lub braku możliwości ustalenia osób korzystających z nich, a co za tym idzie - zobowiązanych do zapłaty.

Jeżeli te działki są tak rozdrobnione, to czy powiaty zdążą na czas z wykazami? Mają na to tylko dwa miesiące od wejścia w życie ustawy.

Już w trakcie procesu legislacyjnego zgłaszałem uwagę, że bardzo trudno będzie dotrzymać terminów sporządzania przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu wykazów nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodarują (w ramach zadania zleconego z zakresu administracji rządowej). Określony w ustawie katalog informacji dotyczących tych nieruchomości jest bardzo obszerny. Pozyskiwanie wielu z nich będzie trwało długo, szczególnie w sytuacjach, kiedy stan prawny terenów nie jest uregulowany.

Rząd i parlament zdecydowały, że grunty pod KZN będą przekazywane w użytkowanie wieczyste, a nie np. na własność. Jak pan to ocenia?

To z jednej strony zabezpiecza możliwość wpływania na sposób wykorzystania nieruchomości, ale z drugiej kłóci się z zamiarem resortu infrastruktury i budownictwa dotyczącym ograniczania instytucji wieczystego użytkowania w stosunku do lokali mieszkaniowych. Przecież na początku tego roku resort przygotował nawet projekt ustawy dotyczący tej kwestii. Znacząco ograniczał on stosowanie wieczystego użytkowania, specyficznego dla polskiego prawa cywilnego prawa podmiotowego dotyczącego nieruchomości gruntowych.

A czy samo utworzenie KZN, nowej instytucji zajmującej się gruntami pod budownictwo, to dobry pomysł?

Ten sam cel można byłoby osiągnąć, przeznaczając majątek Skarbu Państwa samorządom oraz tworząc mechanizmy wsparcia finansowego w wykorzystywaniu go na potrzeby mieszkaniowe. Sądzę, że to drugie rozwiązanie byłoby bardziej efektywne. Tymczasem tworzymy nową, rządową instytucję z radą nadzorczą i armią urzędników realizujących dokładnie te same zadania, które dziś są wykonywane w samorządach terytorialnych. Faktem jest, że w kilku krajach europejskich funkcjonują mechanizmy podobne do tych związanych z tworzeniem Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale rola samorządów terytorialnych w większości tych państw jest inna niż w Polsce. Śmiem twierdzić, że nasze rozwiązania ustrojowe dotyczące samorządności są bardziej zaawansowane i wielka szkoda, że nie wzmocniono ich, wyposażając gminy oraz w pewnej części także powiaty i województwa w majątek Skarbu Państwa. Liczymy jednak na to, że zarządzający KZN zechcą często korzystać z zapisów ustawy, które pozwalają na nieodpłatne przekazanie nieruchomości JST lub wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki celowej z udziałem JST.

Rozmawiał Paweł Sikora

(pełny tekst rozmowy z Tomaszem Żuchowskim w najbliższą środę w dodatku Samorząd i Administracja)

Grunty do lustracji - kłopoty nie do uniknięcia

Które nieruchomości zostaną włączone do Krajowego Zasobu Mieszkaniowego, a jakie da się od tego uchronić? Zasady wprowadzone nową ustawą mogą budzić wątpliwości i przysporzyć problemów przy tworzeniu obowiązkowych wykazów

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.183000600.802.jpg@RY2@

dr Maciej J. Nowak

radca prawny

Z jednej strony nowa ustawa o KZN dotyczy starostów i prezydentów miast na prawach powiatu gospodarujących nieruchomościami Skarbu Państwa, ale z drugiej również innych JST, które na cele określone w ustawie mogą bezpłatnie dostawać nieruchomości z zasobu. Zaakcentowania wymaga też rola gmin w zakresie polityki przestrzennej i wpływ na to nowych regulacji.

Włączanie do zasobu

Kluczowy skutek ustawy sprowadza się do utworzenia Krajowego Zasobu Nieruchomości, który będzie państwową osobą prawną. Prawidłowe funkcjonowanie KZN wymaga podjęcia licznych działań o charakterze organizacyjnym dotyczących przekazywania nieruchomości do zasobu. W związku z powyższym w art. 10 ustawy m.in. dla starostów i prezydentów miast na prawach powiatu wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej określono obowiązek prowadzenia wykazów nieruchomości Skarbu Państwa. Co do zasady są one tworzone wówczas, gdy określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie terenu umożliwia jego zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. W przypadku braku planów miejscowych dla danego obszaru decydująca pod tym względem będzie funkcja terenu określona w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Już w tym miejscu warto zauważyć, że sformułowanie odnoszące się do przeznaczenia lub funkcji terenu "umożliwiających ich zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych" jest dosyć szerokie. Nie chodzi tu bowiem o zagospodarowanie bezpośrednio pod inwestycje mieszkaniowe, ale "na potrzeby" ich realizacji, a potrzeby te mogą być większe i obejmować także inne tereny niż tylko np. te mające w planie przeznaczenie mieszkaniowe. Jeszcze bardziej uznaniowe będzie pod tym względem kwalifikowanie gruntów z punktu widzenia funkcji określonej w studium.

Organy sporządzające wykaz nieruchomości mogą mieć także inne wątpliwości. W art. 11 ustawy wskazano, że właściwy organ sporządzający wykaz nieruchomości powinien w nim oznaczyć nieruchomości, których przekazanie do Krajowego Zasobu Nieruchomości może znacząco utrudnić realizację zadań ustawowych lub jest niezasadne.

W ten sposób określone zostały dwie podstawy, dzięki którym konkretny organ odpowiedzialny za gospodarkę nieruchomościami może próbować uchylić się od włączenia poszczególnych nieruchomości do zasobu. Przesłanki te mogą występować jednocześnie, ale ustawodawca dopuszcza również możliwość ich rozdzielnego występowania. Tymczasem wydaje się jednak, że przy wystąpieniu pierwszej jest bardzo duże prawdopodobieństwo, iż mamy do czynienia również z drugą. Jednak powody wyłączenia określonych nieruchomości z zasobu mogą być także inne niż znaczące utrudnienie realizacji zadań ustawowych danego organu i mogą sprowadzać się np. do kwestii finansowych lub przestrzennych. W każdym przypadku dokonywanego wyłączenia nieruchomości z wykazu konieczne jest przedstawienie przez organ wyłączający szczegółowego wyjaśnienia w tym zakresie. Ustawodawca wskazał, że w takiej opinii obowiązkowo powinno się znaleźć określenie terminu i warunków, w ramach których włączenie nieruchomości do KZN będzie możliwe. Nie wydaje się jednak, aby był to wymóg bezwzględny - sprowadzający się za każdym razem do wskazania konkretnej daty lub konkretnej możliwości włączenia. Wszystko będzie zależeć od uzasadnienia przedstawionego przez organ. To do tego uzasadnienia muszą być dostosowane kolejne elementy opinii. Można tutaj dodać, że w przypadku gdy prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości będzie chciał i tak włączyć nieruchomość do zasobu, powinien wystąpić z wnioskiem do ministra właściwego ds. budownictwa, aby ten przedłożył sprawę do rozstrzygnięcia prezesowi Rady Ministrów, który dokonuje ostatecznej oceny. Można się zastanawiać nad tym, czy konieczność dokonywania rozstrzygnięć aż na tak wysokim szczeblu nie jest zbyt daleko idącym rozwiązaniem, doprowadzającym do faktycznego zablokowania takich spraw.

Prezes zdecyduje

Samo przekazanie umieszczonych w wykazie nieruchomości do zasobu nastąpi na wniosek prezesa KZN protokołem zdawczo-odbiorczym. Z art. 20 ustawy wynika, że każda nieruchomość wskazana w wykazie może zostać przekazana do zasobu. Zbyt daleko idącym wnioskiem byłoby jednak twierdzenie, że przepis ten wyłącza możliwość określania w wykazie takich terenów, których przekazanie zgodnie z powołanym wyżej art. 11 ustawy byłoby wątpliwe. Przepis może być w pełni stosowany. Organy sporządzające wykazy mogą być jednak na podstawie art. 19 ustawy rozliczane przez wojewodów, jeśli chodzi o zgodność z wymogami określonymi w rozporządzeniu (rozporządzenie w tej sprawie ma zostać wydane na podstawie art. 17 ustawy) oraz pod względem kompletności. Brak spełnienia niniejszych wymogów może skutkować wymierzeniem organowi kary pieniężnej.

Warto też zauważyć, że zgodnie z art. 136 ustawy starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu mają obowiązek sporządzenia pierwszych wykazów i przekazania ich właściwym miejscowo wojewodom w terminie 60 dni od wejścia ustawy względem nieruchomości położonych w miastach i w terminie 180 dni od dnia wejścia ustawy - względem pozostałych nieruchomości. To znaczy, że z pierwszego z tych obowiązków będą się musieli rozliczyć już w listopadzie.

Nieodpłatne przekazanie

Ustawodawca przewidział nie tylko przejmowanie nieruchomości do zasobu, ale też działania dokładnie odwrotne.

W jakich sytuacjach grunty z KZN będą mogły trafić do samorządów ⒸⓅ

n realizacja inwestycji mieszkaniowej, dzięki której powstaną lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym socjalne. Termin takiej inwestycji w umowie o nieodpłatnym przekazaniu powinien zostać określony wprost. Warto wskazać, że z literalnego brzmienia ustawy wynika, iż obowiązkowym elementem wykonania umowy będzie ujęcie w ramach inwestycji mieszkaniowej lokali socjalnych;

n rewitalizacja w przypadku nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji - w ten sposób wyodrębniona została kolejna podstawa prawna dla realizacji przedsięwzięć rewitalizacji;

n realizacja inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

n umożliwienie realizacji miejscowego planu odbudowy;

n inwestycje infrastrukturalne oraz inwestycje drogowe (gminne, powiatowe i wojewódzkie), pod warunkiem że nieruchomości są przeznaczone na te cele w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W ten sposób określenie inwestycji w planach miejscowych (a także siłą rzeczy samo uchwalenie takowych planów) będzie stanowiło czynnik (czasem barierę) umożliwiający nieodpłatne przekazanie nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Może to więc zachęcić gminy do uchwalania planów miejscowych, chociaż czasem, z uwagi na okres trwania procedury sporządzania i uchwalania tych planów, może też znacząco przedłużyć całą procedurę. Bardziej problematyczna będzie sytuacja, gdy nieruchomość ma być przekazana z zasobu samorządowi innemu niż gmina. Wówczas nie zawsze gminy muszą być mocno zdeterminowane, aby uchwalać plan miejscowy tylko po to, żeby ułatwić gospodarkę np. władzom powiatu;

n realizacja zadań Krajowego Zasobu Nieruchomości, w tym w szczególności inwestycji mieszkaniowej. W tym miejscu wskazać należy, że pojęcie "realizacja inwestycji mieszkaniowej" będzie miało zakres znacznie szerszy niż inwestycje dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy;

n przedsięwzięcia mające na celu utworzenie mieszkań chronionych, noclegowni, schroniska dla bezdomnych lub ogrzewalni. Znów w tym miejscu można zwrócić uwagę na to, że ustawodawca użył dosyć szerokiego zwrotu, gdyż "przedsięwzięcia mające na celu utworzenie..." mogą zostać powiązane ze znacznie szerszym katalogiem nieruchomości aniżeli nieruchomości, na których wskazane powyżej obiekty będą zrealizowane. Oczywiście nie można tego przepisu nadużywać, ale stwarza on dla organów administracji publicznej trochę szersze ramy;

n budowa obiektów infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej. Z uwagi na to, że pojęcie tej ostatniej może być w praktyce rozumiane na różne możliwe sposoby, ustawodawca doprecyzował, iż w analizowanym kontekście należy przez to rozumieć: obiekty budowlane służące pomocy społecznej, edukacji, wychowaniu, zdrowiu, kulturze, sportowi oraz tereny zieleni publicznej. Ważne wydaje się powiązanie wskazanych inwestycji z zawartym w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęciem celu publicznego (co wyłącza w znaczącym zakresie możliwość bardziej komercyjnego wykorzystania poszczególnych terenów).

agp

Podkreślenia wymaga również to, że ustawodawca wymienia obligatoryjne elementy umowy o nieodpłatne przekazanie nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Umowa taka ma bowiem określać m.in.:

wwarunki wykorzystania nieruchomości, przede wszystkim w zakresie realizacji na niej określonej inwestycji (w tym w miarę możliwości orientacyjny termin jej zakończenia) lub podjęcia na nieruchomości innych działań związanych z wykonaniem przedmiotu umowy;

wkary umowne za wykorzystanie terenu niezgodnie z celem, na jaki został przekazany lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie - w tym miejscu trzeba zwrócić uwagę na to, że zapłata kary umownej może mieć miejsce tylko w przypadku, gdy kontrahentowi można konkretnie zarzucić określone działanie lub zaniechanie. Dlatego też kary umowne muszą być dostosowane w sposób precyzyjny do konkretnych przypadków oraz określać jasno związane z tym sytuacje. Ustawodawca odnosi się wyłącznie do kar umownych związanych z wykorzystaniem nieruchomości niezgodnie z celem przekazania. Tak więc chodzi tu o przypadki, gdy nieruchomość przekazana na dany cel jest wykorzystywana zupełnie inaczej. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby (fakultatywnie) kary umowne w niektórych umowach odnosiły się również do innych kwestii, w tym np. nieterminowej realizacji danej inwestycji (jeżeli taka jest zależna od beneficjenta umowy). Z drugiej strony pamiętać trzeba o tym, że nie ma obowiązku wprowadzania do umowy akurat tego rodzaju postanowień;

wwarunki odstąpienia od umowy - ustawodawca nie precyzuje, na czym owe warunki powinny konkretnie polegać i do jakich przypadków się odnosić. Można jednak przyjąć, że dotyczyć one będą skrajnych przypadków związanych z brakiem wykorzystania przez jednostki samorządu terytorialnego konkretnych nieruchomości zgodnie z zakładanym w umowie celem.

Plan niedoprecyzowany

Ustawa o KZN w wielu miejscach odnosi się do innych regulacji. Również do kwestii związanych z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym. W tym miejscu warto przypomnieć, że zmiany w planowaniu przestrzennym z roku 2015 (m.in. te wprowadzone w ramach ustawy o rewitalizacji) zmierzały do ograniczenia zbyt szerokich możliwości zabudowy i pewnej (mocno ograniczonej) koordynacji przez organy gmin miejsc i zakresu nowej zabudowy. Otwartym zagadnieniem jest to, jak ostatecznie będzie wyglądać relacja nowych przepisów do tych wytycznych. Dotyczy to również procedowanego wciąż projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Rozumiejąc i uznając wagę problemów, na które ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym próbuje odpowiedzieć, wskazać należy, że tworzenie zbyt wielu wyjątków od spójnego systemu gospodarki przestrzennej może bardzo negatywnie wpłynąć na ład przestrzenny.

O planowaniu przestrzennym nie można zapomnieć m.in. przy określonym w art. 53 ustawy przetargu na zawarcie umowy o oddanie nieruchomości z Krajowego Zasobu Mieszkaniowego w użytkowanie wieczyste. Przeznaczenie tych nieruchomości powinno dotyczyć utworzenia mieszkań na wynajem (a więc ma stanowić nowy instrument polityki mieszkaniowej). Zgodnie z art. 58 ust. 1 ustawy przedmiotem takiego przetargu ma być tylko nieruchomość, która spełnia warunki pozwalające na realizację inwestycji mieszkaniowej w sposób racjonalny pod względem technicznym i ekonomicznym. W szczególności oznacza to, że ustawodawcy chodzi o nieruchomość, która "Jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową". W tym miejscu znów trzeba wskazać brak precyzji tego ustawowego wyrażenia. Oceny niniejszej kwestii bywają różne, ale co do zasady przyjmuje się, że studium nie określa przeznaczenia danego terenu. Tak więc wykładnia literalna skłaniałaby do nieuwzględniania studium przy okazjach objętych niniejszą normą prawną, a wykładnia logiczna i celowościowa - do błędnego przypisywania studium cech, których w rzeczywistości nie posiada.

Nieruchomość przeznaczona pod mieszkaniówkę powinna mieć dostęp do infrastruktury technicznej umożliwiającej realizację inwestycji mieszkaniowej oraz zapewniającej dogodne użytkowanie mieszkań utworzonych w wyniku realizacji tej inwestycji. Cechy strukturalne nieruchomości powinny umożliwiać jej wykorzystanie pod tego rodzaju zabudowę.

Aby zrealizować niniejsze kryteria, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, zgodnie z art. 59 ustawy, przed ogłoszeniem przetargu będzie zobowiązany:

wwystąpić w przypadku braku planu miejscowego z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

wfakultatywnie - wystąpić następnie o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli uzna, że ułatwi to realizację inwestycji mieszkaniowej;

wpodjąć działania mające na celu podział nieruchomości w sposób odpowiadający jej funkcji oraz uzgodnić zjazdy do drogi publicznej;

wpodejmować działania dotyczące uzbrojenia technicznego w celu zapewnienia infrastruktury technicznej;

wdokonać analizy w zakresie lokalnych form architektonicznych, faktycznego dostępu z danej nieruchomości do obiektów świadczących usługi społeczne, w tym usługi opieki nad dzieckiem do lat trzech, przedszkoli, szkół, placówek podstawowych usług handlowych, gastronomicznych i innych nieuciążliwych usług dla mieszkańców, a także urządzeń wypoczynku.

WAŻNE

Starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu mają obowiązek sporządzenia pierwszych wykazów i przekazania ich właściwym miejscowo wojewodom w terminie 60 dni od wejścia ustawy względem nieruchomości położonych w miastach i w terminie 180 dni od dnia wejścia ustawy - względem pozostałych nieruchomości. To znaczy, że z pierwszego z tych obowiązków będą się musieli rozliczyć już do 10 listopada.

Omawiając powyższe wymogi, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze, można odnieść wrażenie, że ustawodawca zakłada, jakoby przeznaczenie danej nieruchomości w studium (które, jak wskazano powyżej, samo w sobie jest wątpliwe) w jakiś sposób może determinować wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przy braku planu miejscowego obowiązkiem prezesa Krajowego Zasobu Mieszkaniowego jest bowiem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak uzyskanie pozytywnej decyzji z tego zakresu, w opinii przeważającej części orzecznictwa, jest zupełnie niezależne od treści i postanowień studium. Można więc niniejszy wymóg traktować jako dodatkowe zabezpieczenie. Zgodnie z nim dana nieruchomość z KZN musi spełnić dwojakiego rodzaju kryteria: nie tylko mieć wydaną pozytywną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lecz także być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową w studium. Takie założenie wydaje się najbardziej uzasadnione i zapewnia w tym zakresie przynajmniej pewne powiązanie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wymogami prowadzenia bilansu terenów pod zabudowę.

Z perspektywy organów gminy stanowiących podstawowe podmioty polityki przestrzennej pozwala to wysnuć kilka istotnych wniosków. Po pierwsze, przy okazji dopuszczania możliwości zabudowy mieszkaniowej w studium (zwłaszcza przy okazji zmiany studium) trzeba uwzględniać ewentualne możliwości wykorzystania pod tym względem nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Po drugie, trzeba się liczyć z sytuacją, że prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości w tego typu sprawach będzie kierował do organów gmin wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Postępowania administracyjne dotyczące tych decyzji powinny być procedowane jak każde inne (chociaż część organów wykonawczych gmin będzie odczuwać przy tej okazji zdecydowanie większą presję). Nie może jednak być tak, aby sam fakt kierowania przez prezesa KZN wniosku będzie skłaniał organy gminy do jakiejś szczególnie życzliwej interpretacji przesłanek z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ochrona ładu przestrzennego jest ważniejsza aniżeli realizacja inwestycji mieszkaniowych.

Z drugiej zaś strony nie można wybrać odmiennej koncepcji i przedmiotowe wnioski rozpatrywać bardziej restrykcyjnie niż inne. W niektórych gminach może występować pokusa weryfikowania tego, czy dana nieruchomość (stanowiąca przedmiot wniosku) ma w studium określone przeznaczenie mieszkaniowe. Należy się zgodzić z tym, że brak tego warunku uniemożliwi prezesowi Krajowego Zasobu Nieruchomości zgłoszenie nieruchomości do przetargu, ale okoliczność ta nie ma żadnego wpływu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (lub wydanie decyzji odmownej).

Rewitalizacyjna opinia

W kontekście spraw związanych z planowaniem przestrzennym warto jeszcze zwrócić uwagę na zawartą w ustawie o KZN zmianę w ustawie o rewitalizacji. Zgodnie z art. 17 ust. 2 pkt 4 tej ustawy organem opiniującym gminny program rewitalizacji (na etapie jego sporządzania) będzie również Krajowy Zasób Nieruchomości - w zakresie sposobu zagospodarowania oraz przedsięwzięć związanych z nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu Nieruchomości. Można się zastanawiać nad tym, czy jest to najlepsze z możliwych rozwiązań i czy nie deprecjonuje ono w pewnym zakresie roli rewitalizacji. Warto też pamiętać, że do projektów gminnych programów rewitalizacji, wobec których uchwała o przystąpieniu do sporządzenia gminnego programu rewitalizacji zostanie podjęta po dniu wejścia w życie ustawy, stosować się będzie nowe regulacje. W pozostałym zakresie ustawodawca nie przewiduje więc tego obowiązku. ⒸⓅ