Stare kamienice: dziedzictwo, które zmienia się w luksus

W ciągu ostatnich 14 lat w Polsce zrealizowano ponad 4 tys. projektów rewitalizacyjnych. Wydano na nie w sumie ponad 18 mld zł – wynika z najnowszego z raportu „Zdążyć przed zamknięciem unijnej kasy. Czy polskie samorządy stać na rewitalizację?” przygotowanego przez Bank DNB Polska i Fitch Ratings. Najwięcej inwestycji odbyło się dotąd w województwie dolnośląskim (513), kujawsko-pomorskim (404) oraz warmińsko-mazurskim (363). Dwa z tych województw prowadzą również w zestawieniu dotyczącym projektów zaplanowanych do wykonania do 2020 r. Mowa o warmińsko-mazurskim, gdzie przybędą jeszcze 63 rewitalizacje, oraz dolnośląskim, gdzie przewidziano ich 58. W pozostałych województwach liczba ta z reguły nie przekracza 30. W efekcie w ciągu najbliższych dwóch lat lista przedsięwzięć rewitalizacyjnych w kraju wydłuży się o 280.

Choć wydaje się, że skala inwestycji jest znacząca, to nadal słabo wypadamy na tym tle w porównaniu z państwami zachodnimi. Przykładem mogą być Niemcy, gdzie w latach 1995–2006 przeznaczono na nie 23,5 mld euro, czyli blisko trzykrotnie więcej niż w Polsce. Jak mówi Małgorzata Zielińska, dyrektor biura sektora publicznego w DNB Bank Polska, nasz kraj nie dysponuje tak dużymi środkami na ten cel. Nie jesteśmy także tak zaawansowani, jeśli chodzi o inicjowanie dobrych procesów odnowy zdegradowanych obszarów. Ponadto do tej pory (w poprzedniej perspektywie unijnej) wciąż bardziej pożądane były innego rodzaju inwestycje: drogowe i infrastrukturalne.

Ale nie tylko pieniądze stanowią problem. Brakuje też uspołecznienia procesu rewitalizacji, czyli współpracy przy nich wszystkich zainteresowanych stron, które mają interes w rewitalizacji obszaru miejskiego: inwestorów prywatnych, samorządu, organizacji i stowarzyszeń działających w danym obszarze oraz społeczeństwa.

Tymczasem, jak czytamy w raporcie, partycypacja społeczna nie jest wystarczająca. Do tego niepubliczni interesariusze wykazują niski poziom zaangażowania w proces planowania i wdrażania rewitalizacji. Powodów tego jest kilka: podmioty prywatne są nastawione na zysk, z kolei inwestycje rewitalizacyjne nie są postrzegane jako lukratywne, a inwestorzy często czekają na inicjatywę samorządu i dołączają do procesu, dopiero gdy projekt jest już częściowo zaangażowany. Do tego wszystkiego współpraca międzysektorowa nie jest satysfakcjonująca; brak partnerstwa między różnymi sektorami wpływa na słabe zaangażowanie społeczności w działania na rzecz odnowy miast. Nie oznacza to, że prywatny kapitał nie angażuje się w proces. Przykładem odnowy przestrzeni miejskiej przez działania takich podmiotów jest np.: Stary Browar i City Park w Poznaniu, Manufaktura w Łodzi, Papiernia w Konstancinie lub Silesia City Center w Katowicach.

Przykładem udanej współpracy pomiędzy kapitałem prywatnym a lokalnym samorządem jest też warszawska Praga. Inwestycje prywatne powstają tu obok miejskich, a duża w tym zasługa przyjętego przez władze stolicy Zintegrowanego Programu Rewitalizacji, który potrwa do 2022 r. Na przywrócenie dawnego blasku prawobrzeżnej części miasta przeznaczono 1,5 mld zł. Przykładem takich przedsięwzięć są Port Praski, Centrum Praskie Koneser czy Bohema Strefa Praga.

– Rewitalizacja odbyła się z pełnym poszanowaniem tradycji i tożsamości historycznej tego kwartału miasta, któremu nadaliśmy nową formę i blask. Szczególne podziękowania należą się władzom Warszawy, dzielnicy i Rady Dzielnicy Praga Północ, które wspierały realizację Konesera. Stolica potrzebowała takich projektów wnoszących wartość dodaną w postaci niebanalnej architektury czy wyjątkowej atmosfery. Europejskie dzielnice często kojarzą się nam z jednym konkretnym miejscem, swoistą wizytówką. Wierzymy, że taką wizytówką Starej Pragi już jest Koneser – mówi Michał Skotnicki, prezes zarządu spółki BBI Development, która 2007 r. sfinalizowała zakup nieruchomości dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek.

Wśród prywatnych firm, dzięki którym zmienia się oblicze Pragi, jest też Fenix Group. W tej części miasta ma dużą część z kilkudziesięciu swoich kamienic. Stara się sukcesywnie uczynić z nich najlepsze adresy w Warszawie, zachowując na przyszłość możliwie jak najwięcej z oryginalnej substancji budynku lub niekiedy wręcz nadając mu wygląd, jakiego nie udało się uzyskać pierwszym budowniczym.

Stuletnie zaległości udało się odrobić firmie w przypadku słynnego Domu pod Sowami. Przywrócono także dawny blask budynkowi znajdującemu się naprzeciwko, a należącemu kiedyś do Chaima Herkowicza i Perli Grinberg.

Firma zmienia nie tylko wygląd ulicy Jagiellońskiej. Gruntownym remontom poddaje też kamienice stojące przy głównej arterii starej Pragi – ul. Targowej, przy której ocalało po wojnie mnóstwo przykładów XIX-wiecznej architektury. Prywatny kapitał szczególnie zresztą upatrzył sobie stare zabytkowe obiekty pod mieszkania. Nic dziwnego, popyt na powierzchnie w takich lokalizacjach rośnie. Jest to związane ze wzrostem liczby osób bardzo zamożnych, które szukają unikatowych lokali. To sprawia, że najlepsze apartamenty sprzedają się jeszcze na etapie ruiny. Dodatkowo pozytywnie na popyt wpływa sytuacja gospodarcza, wysoki przyrost plac oraz niskie bezrobocie.

Pod luksusowe apartamenty najlepiej nadają się kamienice w dużych metropoliach. Na takie lokalizacje jest bowiem najlepszy popyt. Szczególnie że lokale są kupowane nie tylko do zamieszkania, ale też w celach inwestycyjnych.

– A jak wiadomo, apartamenty w Polsce powstają tylko w pięciu ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście. Potencjał rozwoju tego segmentu zależy od dostępności odpowiednich nieruchomości, a z tym najlepiej jest w Warszawie oraz Krakowie – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Oczywiście każde miasto ma swoją specyfikę. Najlepiej rozwijające się rynki nieruchomości to te w miastach z dużym przyrostem naturalnym i dobrymi prognozami dotyczącymi stałego napływu dużej liczby nowych mieszkańców – dodaje Radosław Martyniak, prezes zarządu Fenix Group.

Za popytem idą ceny, choć na tym rynku nie widać drastycznych podwyżek. Ceny mieszkań w kamienicach po rewitalizacji należą w absolutnej większości przypadków do kategorii cen apartamentów standardowych, a nierzadko też luksusowych, a więc tych z najwyższej półki.

– Ceny takich mieszkań są co prawda wysokie, ale względnie stałe i nie podlegają ścisłej korelacji z ogólną tendencją rynkową. Bardzo trudno było więc zaobserwować w ostatnich czasach tu jakieś spektakularne zmiany – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

To może się zmienić. Rosną bowiem wymagania nabywców mieszkań w takich lokalizacjach. Wiadomo, że jeszcze kilkanaście lat temu raczej nikt nie oczekiwał basenu w stuletniej kamienicy po remoncie. Dziś we wszelkich nieruchomościach premium to norma. Podobnie jak parking podziemny, który jest absolutnym minimum. Poza tym wymagana jest siłownia, centrum SPA czy pomieszczenia klubowe. W ten sposób została zrewitalizowana np. kamienica przy Hożej 42 w Warszawie.

– Ale nie jest to oczywiście norma. Jak widać na tym przykładzie, pewne ograniczenia techniczne obecnie raczej nie istnieją pod warunkiem przyjęcia odpowiedniego standardu rewitalizowanej kamienicy popartego stosownym budżetem na remont – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Jednocześnie jednak kupujący zwracają uwagę na sposób wykończenia części wspólnych. Dlatego firmy decydujące się na rewitalizację dążą do tego, by odtworzyć i zabezpieczyć na przyszłość możliwie jak najwięcej z oryginalnej substancji budynku, zachowując tym samym piękno, które przetrwało próbę czasu.

– Nasi klienci podzielają nasze zdanie, że zaprojektowana z pietyzmem i zgodnie z kanonami sztuki klasyczna architektura się nie starzeje – wyjaśnia Radosław Martyniak. A to też, jak podkreślają eksperci, wpływa na koszt projektu.

Na rynku tym pojawia się coraz więcej ograniczeń. Nieruchomości, które można poddać rewitalizacjom ubywa. Zwłaszcza w Warszawie z racji skali zniszczeń wojennych. Do tego dochodzi odpowiedni stan prawny umożliwiający sprzedaż. Pozyskiwanie starych kamienic przez deweloperów polega na ich odkupywaniu od spadkobierców dawnych właścicieli, najczęściej tych, którzy odzyskali je w ramach reprywatyzacji.

– Na pewno procesowi pozyskiwania kolejnych kamienic przez deweloperów specjalizujących się w ich rewitalizacji nie służą perturbacje związane z licznymi przypadkami nadużyć reprywatyzacyjnych. Do tego dochodzi konieczna w licznych przypadkach procedura eksmisji dotychczasowych lokatorów, często zamieszkujących wynajęte od miasta mieszkania od dziesięcioleci. Problemem pozostaje fakt, że miasto częstokroć zwraca nieruchomości potomkom właścicieli razem z mieszkańcami, niestety nie zawsze przywiązując szczególną wagę do problemu znalezienia dla nich lokali zastępczych – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

Na tego rodzaju ograniczenia uwagę zwraca też Fenix Group.

– Rozwój rynku zahamuje brak ostatecznego uregulowania kwestii reprywatyzacji, która stała się gorącym tematem politycznym zamiast być pragmatycznie rozwiązanym problemem natury ekonomicznej, tak jak zostało to załatwione w pozostałych krajach Europy Środkowej po upadku komunizmu. Poza dostępem do kamienic jest jeszcze długi proces administracyjny – uzupełnia Radosław Martyniak. Uzyskiwanie pozwoleń decyzji i zgód zajmuje 3–7 lat, nim można podjąć się remontu.

– Do tego dochodzą trudności w przewidzeniu, co ostatecznie znajdziemy w murach, mimo szczegółowych badań często w trakcie prac renowacyjnych trzeba zmieniać koncepcje – podkreśla Martyniak.

Dlatego proces rewitalizacji coraz bardziej przenosi się na inne obiekty, zwłaszcza postindustrialne, a więc stare fabryki przebudowywane na centra handlowo-rozrywkowe, dalej młyny, browary itd. dostosowywane do działalności komercyjnej. Wynika to przede wszystkim z licznych inicjatyw gospodarczych przywracania starym budowlom dawnej świetności i po zmianie przeznaczenia prowadzenie lukratywnej działalności biznesowej. To z kolei sprawia, że na rynek napływają inwestorzy z rynku biurowego czy handlowego.

©℗

Fenix Group

Rozwój rynku zahamuje brak ostatecznego uregulowania kwestii reprywatyzacji, która stała się gorącym tematem politycznym zamiast być pragmatycznie rozwiązanym problemem natury ekonomicznej

Fenix Group