Krótkotrwały wynajem z rządowym kagańcem. Na prośbę hotelarzy i miast

Hotelarze liczą straty. Samorządy widzą poważny problem. Stali mieszkańcy centrów obleganych przez turystów miast narzekają na hałas i zagrożenie bezpieczeństwa. A resort sportu i turystyki zapowiada zmianę regulacji o usługach turystycznych. Ale dopiero za dwa sezony

Co powoduje takie emocje? Krótkotrwały wynajem mieszkań, co do zasady własnych, który gdy się pojawił w ramach gospodarki współdzielenia (ang. sharig economy), miał służyć możliwości poznawania nowych miejsc za niewielkie pieniądze. A stał się wielkim rynkiem wynajmu turystycznych apartamentów. Często na dziko. Bez żadnych rejestracji i płacenia podatków.

Niedawno Ministerstwo Sportu i Turystyki zaalarmowali hotelarze. Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zgłosiła do resortu uwagi do opracowywanej ustawy o usługach hotelarskich dotyczące m.in. wynajmu lokali mieszkalnych. Członkowie izby domagają się przede wszystkim rejestrów wynajmowanych mieszkań i ograniczeń czasowych, a także uregulowania kwestii finansowych. „Krótkotrwały wynajem lokali jest de facto świadczeniem usług noclegowych” – wyjaśniają w przesłanym do TGP stanowisku. Dlatego, ich zdaniem, zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy go prowadzący powinni stosować się do analogicznych przepisów jak te, które obowiązują hotelarzy. Teraz wielu z nich tego nie robi, bo przepisy są niedostosowane do szybko zmieniających się warunków na rynku, a brak sankcji utwierdza nieuczciwych graczy w poczuciu bezkarności (stanowisko Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego).
Resort sportu problem widzi. Też jest zdania, że obowiązujące regulacje rynku są niewystarczające. Zamierza wprowadzić zmiany dotyczące krótkoterminowego najmu w ramach gospodarki współdzielenia. I obowiązku wpisywania takich lokali do rejestrów prowadzonych przez samorządy. Liczy, że poprawione regulacje, biorąc pod uwagę konieczność dostosowania się rynku do nowych reguł, mogłyby zacząć obowiązywać pod koniec 2019 r. (stanowisko MSiT).
Zmian chcą także samorządy, które dziś nawet nie są w stanie określić, jak duża jest skala zjawiska. Ale zdają sobie sprawę z tego, że do budżetów gmin nie trafiają pieniądze z prowadzonej de facto działalności gospodarczej i od gospodarczo wykorzystywanych nieruchomości, które powinny być opodatkowane do 30 razy wyżej niż mieszkaniówka. Lokalni włodarze już starają się zachęcić do współpracy organy podatkowe. Są też zdania, że należałoby się przyjrzeć przepisom w zakresie podatku od nieruchomości. Te dotyczące wynajmowania kwater pozwalają na różne, nie zawsze korzystne dla gmin interpretacje.

Mieszkanie przez internet

– Gospodarka współdzielenia w zakresie wynajmu turystom lokali jest stosunkowo nowym zjawiskiem, które pojawiło się 10 lat temu i od tego czasu bardzo dynamicznie się rozwija – mówi prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego Ireneusz Węgłowski. Wyjaśnia, że nie byłoby to możliwe bez ogromnego postępu w zakresie nowych technologii cyfrowych i powszechnej dostępności internetu. To, że można wynająć mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji, jest ogromną wygodą. Dzięki portalom rezerwacyjnym można to zrobić szybko i stosunkowo prosto.

– Wszystko zaczęło się zmieniać wraz z rosnącą popularnością takich platform rezerwacyjnych, jak Booking, Airbnb. W ostatnich latach pojawiły się dziesiątki takich serwisów – twierdzi Marlena Kosiura, ekspert rynku nieruchomości, założycielka portalu InwestycjewKurortach.pl. – Pośredniczą one między turystami a hotelami czy innymi obiektami noclegowymi albo prywatnymi osobami. Dopóki chodziło o miejsca w hotelach – tak robił na początku Booking – dopóty nie było problemu, wszystko pozostawało w sferze działalności gospodarczej. Gdy na rynek wszedł Airbnb, najbardziej stawiający na dzielenie się mieszkaniami osób prywatnych, sytuacja się zmieniła – mówi ekspertka. – Ceny krótkotrwałego wynajmu spadły, ale w wielu przypadkach standardy znacznie się obniżyły. Władze lokalne utraciły zaś w ogóle kontrolę nad tą działalnością – wyjaśnia.
Dlatego najbardziej popularne miasta w Europie zaczęły stopniowo wprowadzać ograniczenia dotyczące udostępniania mieszkań turystom: określać liczbę dni w roku, kiedy można to robić, wprowadzać obowiązek rejestracji, przeprowadzać kontrole podatkowe. A w przypadku złamania zakazów i limitów karać wynajmujących wysokimi grzywnami (patrz infografika).
Problemy, które jeszcze parę lat temu dotyczyły tylko najbardziej obleganych przez turystów miast europejskich, zauważa, dzisiaj coraz więcej polskich samorządów m.in. w Krakowie, Warszawie, Trójmieście, nadbałtyckich czy górskich kurortach.

Miasta się burzą

Część z gmin już rozpoznała nowe zjawisko i stara się mu przeciwdziałać, część czeka na zmiany zapowiadane przez MSiT. Tymczasem mieszkańcy coraz mocniej naciskają na włodarzy i radnych o podjęcie działań ukrócających najem turystyczny. 24 maja na posiedzeniu Komisji Promocji i Turystyki Rady Miasta Krakowa zarządca nieruchomości budynku „Angel Wawel” przy ul. Sukienniczej (okolice Wawelu) i grupa mieszkańców przekonywali samorządowców, że dłużej już tego nie można tolerować. Była mowa o zakłócaniu porządku publicznego i hałasie, wyludnianiu centrum miasta, powstających jak gdyby po deszczu klubach nocnych i pubach. Mieszkańcy proponowali m.in. ograniczenie najmu do 60 dni w roku albo umożliwienie wspólnotom mieszkaniowym podejmowania decyzji, czy w danym obiekcie mogą być świadczone usługi zakwaterowania dla turystów, czy nie. Radni ustalili, że przygotują tekst rezolucji, w której wezwą organa państwa do podjęcia działań regulujących najem krótkotrwały. Projekt rezolucji ma być przedmiotem obrad krakowskich rannych jeszcze w czerwcu. – Coraz więcej stałych mieszkańców wyprowadza się ze Starego Miasta. Spora część mieszkań jest potem zamieniana przez przedsiębiorców na apartamenty dla turystów – wyjaśnia Bożena Zaremba-Macych z Urzędu Miasta Krakowa. Jak się okazuje, w tamtejsze nieruchomości i działalność polegającą na wynajmie (przede wszystkim w hostele) inwestują nie tylko Polacy, lecz także obcokrajowcy.

Podobne trudności odczuwają włodarze Warszawy. Też zmagają się z krótkoterminowym wynajmem, który rzutuje na działalność całej branży hotelarskiej i turystycznej. A gra toczy się o solidny kawałek tortu, bo według stołecznych szacunków w 2016 r. wkład turystyki w PKB stolicy wyniósł, jak ustaliło miasto, 15,4 mld zł.

Czego dziś wymagają przepisy

Co do zasady osoby świadczące usługi hotelarskie w obiektach innych niż hotelarskie zobowiązane są przed rozpoczęciem działalności zgłosić taki obiekt do ewidencji prowadzonej przez urząd miasta. Obowiązek ten wynika z ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 187). Ustawa wprowadziła podział obiektów, w których świadczone są noclegi na dwie grupy:

• obiekty hotelarskie, używające jednej z nazw prawnie chronionych (hotel, motel, pensjonat, kemping, pole biwakowe, schronisko młodzieżowe, dom młodzieżowy, schronisko), które są oceniane przez urzędy marszałkowskie i na tej podstawie zaszeregowane do odpowiedniej kategorii;
• inne obiekty, które nie korzystają z ww. nazw, a świadczący w nich usługi nie muszą uzyskiwać decyzji o powyższym zaszeregowaniu; to m.in. ośrodki wczasowe, kolonijne, szkoleniowo-wypoczynkowe, kwatery agroturystyczne, pokoje gościnne, internaty i szkoły zamienione w czasie wakacji i ferii na schroniska, pokoje pracownicze itp.

Za usługi hotelarskie w świetle ustawy uważa się z kolei krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Świadczeniem usług hotelarskich jest także wynajmowanie przez rolników pokoi i miejsc w gospodarstwach rolnych. ©℗

0,77 zł/mkw. tyle wynosi maksymalna stawka podatku od nieruchomości od mieszkań
23,10 zł/mkw. tyle wynosi maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą

Zjeść ciastko i mieć ciastko

Samorządy w walce z wynajmem zarówno tańszych lokali mieszkalnych, jak i apartamentów nie są do końca konsekwentne. Z jednej strony chciałyby ucywilizować ten rynek, bo oznacza to dopływ podatków do gminnej kasy. Z drugiej nie zamierzają ograniczać inwestycji w tzw. apartamentowce, choć tajemnicą poliszynela jest, że wiele lokali w nich kupowanych właściciele przeznaczają na wynajem krótkoterminowy.

Szacuje się, że w dużych miastach nawet 30 proc. mieszkań kupionych u deweloperów przeznaczone jest na wynajem. Zgodnie z danymi firmy analitycznej AirDNA, która analizuje najem krótkoterminowym realizowany poprzez portal AirBnB, najwięcej ofert najmu za pośrednictwem tej platformy pochodzi z Krakowa (5482 oferty) i Warszawy (4882 oferty). Tu też bardo znacząco rosną ceny mieszkań, nawet drogich apartamentowców. Z informacji Poland Sotheby’s International Realty, zawartych w raporcie Luxury Realty Map, wynika, że dziś prestiżowy adres w stolicy oznacza wydatek od 11 tys. zł do 30 tys. zł za 1 mkw. (średnio 14,5 tys. zł). – Apartamenty i rezydencje w stolicy kupowane są również w celach inwestycyjnych, w tym na wynajem krótko- i długoterminowy, co dodatkowo napędza ten rynek – przyznaje Jarosław Geller, z Sotheby’s International Realty. Ceny apartamentów szybują wysoko także w Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie, co potwierdza przypuszczenia, że i tam wpływ na wysokość cen mają inwestycje na wynajem.
Joanna Pawlak z Urzędu Miasta Kołobrzeg twierdzi, że w tym mieście nowe obiekty powstają zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie ma możliwości ingerencji w ich charakter. W wielu przypadkach deweloperzy proponują kupno mieszkań pod wynajem. – Czyli osoba kupuje apartament i podpisuje umowę, że operator będzie wynajmował apartament turystom. Ale to osobne zagadnienie, które warto omówić z branżą inwestorską – zaznacza.
O stratach samorządów na apartamentowcach bez ogródek mówi też Jerzy Golba, burmistrz Muszyny, prezesa Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP (patrz rozmowa).

Porządki z podatkami

Wzmożony ruch turystyczny oznacza też większe wydatki z gminnej kasy. Choćby na służby miejskie czy miejscową, zazwyczaj dotowaną komunikację. A zwiększone wpływy z lokalnych podatków od nieruchomości oraz z podatku dochodowego nikną w szarej strefie.

Problemem miast są portale rezerwacyjne, za pomocą których oferuje się mieszkania dla turystów. – Amsterdam zwrócił się w imieniu kilku miast, także Krakowa, do Komisji Europejskiej o uregulowanie działalności portali. Chodzi o to, by na prośbę upoważnionych organów, w tym podatkowych, udostępniały informacje o wynajmującym. Pozwoli to ukrócić szarą strefę i zlokalizować tych wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej – tłumaczy Katarzyna Gądek, zastępca dyrektora krakowskiego wydziału promocji i turystyki. – Poruszyliśmy ten temat w rozmowach z lokalnym urzędem skarbowym i planujemy podjąć współpracę.
Bożena Zaremba-Marcych dodaje, że w grodzie Kraka zarejestrowanych jest ok. 20 tys. innych obiektów hotelarskich. Jak wiele podmiotów działa dodatkowo w szarej strefie? Miasto nie dysponuje konkretnymi liczbami, ale urzędnicy przyznają, że skala działalności poza rejestracją jest duża. – Trend wzrostowy widzimy od ostatnich 2– 3 lat – podkreśla. W opinii Katarzyny Gądek potrzebne są zmiany w prawie krajowym, bo miejscowe nie wystarcza. Przyznaje jednak, że sprawa jest delikatna, bo dotyczy interesów wielu grup. – Inaczej na to patrzą mieszkańcy, którym przeszkadzają hałasujący turyści, a inaczej osoby prowadzące działalność związaną z najmem mieszkań czy deweloperzy, którzy chcą sprzedać lokale. Wszystko to trzeba wyważyć – wyjaśnia.
– Nie istnieją szczegółowe dane dotyczące wpływu z tymczasowego najmu poza hotelami i zarejestrowanymi miejscami noclegowymi na finanse samorządu – mówi Adriana Bąkowska ze Stołecznego Biura Turystyki. Podkreśla przy tym, że rosnące zainteresowanie krótkoterminowym wynajmem jest widoczne w corocznych badaniach preferencji podróżników. Wynika z nich, że w 2016 r. 16 proc. turystów jako formę zakwaterowania w Warszawie wymieniło wynajęte mieszkanie, apartament lub kwaterę prywatną. Dla porównania rok wcześniej było to tylko 9 proc.
Dlatego stolica chce się z kolei zwrócić do Izby Administracji Skarbowej. – Izba nadzoruje wykonywanie zadań przez naczelników urzędów skarbowych. A zadania związane z poborem podatków, kontrolą skarbową czy prowadzeniem walki z przestępczością ekonomiczną należą do kompetencji urzędów skarbowych – wyjaśnia Marta Plasota z wydziału prasowego Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy. Kilka dni temu prezydent stolicy zwróciła się też do Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Inspekcji Handlowej o podjęcie działań w zakresie kontroli obiektów noclegowych dostępnych na portalu Booking.com, a świadczących usługi niezgodnie z obowiązującym prawem. – Mamy też nadzieję, że zapowiadane w mediach regulacje dotyczące rynku usług hotelarskich zostaną zmienione, by skutecznie wyeliminować nielegalnie działające obiekty noclegowe m.in. na terenie Warszawy – dodała Marta Plasota. Bo chociaż brakuje oficjalnych danych, to odpowiedź nasuwa się sama, gdy porównamy dwie liczby: oficjalnie zarejestrowanych obiektów hotelarskich i noclegów oferowanych na portalu Booking.com. Tych pierwszych widnieje w miejskiej ewidencji ledwie 500. Drugich jest z kolei ponad pięć razy więcej.
O tym, że niektóre mieszkania oferowane przez portale rezerwacyjne funkcjonują w szarej strefie, jest przekonana Joanna Pawlak z Kołobrzegu. – Jest to poza naszym działaniem i raczej uregulowanie tego należy do działań organów podatkowych. My nie mamy narzędzi, by samemu cokolwiek zrobić – mówi. Jak wyjaśnia w Urzędzie Miasta prowadzona jest ewidencja obiektów świadczących usługi hotelarskie, które nie są hotelami. Podmioty w niej zgłoszone umieszczone są na oficjalnym turystycznym portalu miasta Klimatyczny Kołobrzeg. Łącznie w ewidencji jest 585 obiektów z 6728 miejscami noclegowymi, jeśli chodzi o hotele, to jest odpowiednio 14 obiektów z 4047 miejscami noclegowymi. Z tytułu statusu uzdrowiska miasto pobiera opłatę uzdrowiskową. W 2017 r. zebrało 15,02 mln zł. – Nie prowadzimy podziału opłaty na wpływ z hoteli, sanatoriów czy też kwater prywatnych. Ale aby zachęcić podmiot do poboru opłaty uzdrowiskowej, otrzymuje on wynagrodzenie w wysokości 20 proc. wpłaty, którą wniósł do urzędu miasta – mówi Joanna Pawlak.

Nie wylewać dziecka z kąpielą

– Najem okazyjny nie jest niczym nowym ani strasznym i samorządy zdają sobie sprawę z tego, że może przynieść korzyści dla turystyki. To nie jest działalność zabroniona – przypomina jednak Katarzyna Gądek. – Czasem pozwala na podreperowanie rodzinnego budżetu. Pod warunkiem że wszystko odbywa się zgodnie z prawem.

Władze Poznania także widzą miejsce na rynku dla mniejszych graczy. – Nie ma problemu, jeśli ktoś wynajmuje jedno mieszkanie na czas jakiegoś wydarzenia. Mamy tradycję wynajmowania prywatnych kwater na okres targów, głównej imprezy czerwcowej. Choć dziś to zjawisko ma mniejszą skalę, bo w Poznaniu jest bardzo rozwinięty rynek hotelowy. Pytanie więc, czy mamy do czynienia z wynajmowaniem sporadycznym mieszkania czy z prowadzeniem quasi-hotelu i być może omijaniem przepisów i standardów – mówi wiceprezydent Poznania Mariusz Wiśniewski. Według niego zjawisko najmu krótkotrwałego wymaga dogłębnej analizy, by nie podjąć pochopnych i zbyt daleko idących zmian. Na potrzebę i tego rodzaju najmu zwraca też uwagę Marlena Kosiura, która przestrzega, przed zbyt daleko idącymi regulacjami (patrz opinia eksperta). Zwłaszcza że hotele nie są na kieszeń każdego turysty.
Warto przy tym zwrócić uwagę na wyniki Lubelskiego Barometru Turystycznego. Z danych za ubiegły rok wynika, że tylko 37 proc. turystów, którzy zatrzymali się w Lublinie na noc, skorzystało z noclegu w hotelu. Statystycznie częściej byli to mężczyźni i obcokrajowcy. Na wybór lokum miały też wpływ wiek i zarobki. Hotele cieszyły się większą popularnością wśród badanych z wykształceniem wyższym, u osób z dziećmi i z najwyższymi zarobkami (powyżej 4 tys. zł netto). Respondenci w wieku 18–29 lat, zarabiający średnio 1,5 tys. zł netto miesięcznie częściej natomiast korzystali z prywatnych kwater.

W budżecie 30 razy mniej

Właściwe opodatkowanie nieruchomości w przypadku, gdy właściciel wynajmuje pokój, mieszkanie, apartament czy dom, sprowadza się do tego, według jakiej stawki musi zapłacić podatek gminie: bardzo niskiej, właściwej dla mieszkań czy nawet 30 razy wyższej, właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności

W praktyce w 2018 r. stawka mieszkaniowa może maksymalnie wynieść 0,77 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej, a ta właściwa dla działalności – 23,10 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. To duża różnica.

Zasady opodatkowania nieruchomości wynikają z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1785 ze zm.). Jak tłumaczy dr hab. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, sprawą zasadniczą w kontekście podatku od nieruchomości jest rodzaj budynku czy lokalu, z którym mamy do czynienia. – W przypadku gdy ma on charakter mieszkalny, zasadą jest, że podlega opodatkowaniu według dość niskiej stawki, chyba że jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej – mówi ekspert.
Jak podkreśla Piotr Kalemba, doradca podatkowy i menedżer współpracujący z Thedy & Partners, w przypadku budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej obowiązuje najwyższa stawka podatku, właściwa dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Tu pojawia się pierwszy problem – co to znaczy, że budynek lub lokal mieszkalny jest „zajęty” na działalność. – Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych tego nie definiuje – przyznaje Piotr Kalemba. Przepisy określają jedynie, co należy rozumieć pod pojęciem „związania budynku z działalnością gospodarczą”. W praktyce jednak jest istotna różnica pomiędzy „zajęciem” budynku/lokalu na działalność a „związaniem” go z prowadzoną działalnością gospodarczą. – Przez zajęcie należy rozumieć faktyczne, fizyczne zajęcie powierzchni budynku na prowadzenie biznesu, w sposób wyłączający możliwość wykorzystania go w celu zamieszkiwania w nim ludzi – tłumaczy Piotr Kalemba.
Rafał Dowgier również stwierdza, że przez zajęcie należy rozumieć faktyczne prowadzenie w działalności gospodarczej w budynku czy lokalu i to z wyłączeniem innych funkcji.
Tak rozumieją to również sądy. Piotr Kalemba zwraca uwagę, że w orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli budynek mieszkalny (lub jego część) został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie te służą jednocześnie celom mieszkalnym, to wówczas i tak znajduje zastosowanie najniższa stawka, właściwa dla budynków mieszkalnych (tak orzekł np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 11 czerwca 2012 r., sygn. akt III SA/Wa 2798/11, prawomocny).
Rafał Dowgier zwraca też uwagę, że zgodnie z art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie jest działalnością gospodarczą wynajem turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza pięciu. W konsekwencji takie budynki powinny być opodatkowane podatkiem od nieruchomości według najniższej stawki – mieszkalnej.

Wynajem problemem również w podatku dochodowym

Sądy administracyjne orzekają, że właściciel mieszkania, który sam wynajmuje je na krótkie terminy, prowadzi działalność gospodarczą. W związku z tym może ją opodatkować albo ryczałtem według stawki 17 proc., albo na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.). Jeśli jednak właściciel umówi się z profesjonalnym pośrednikiem lub udostępni lokal na dłużej, to może płacić ryczałt według preferencyjnej 8,5-proc. stawki.
Od 1 stycznia br. obowiązują też dwie stawki ryczałtu od najmu prywatnego. Stawkę 8,5 proc. można stosować jedynie od przychodu do wysokości 100 tys. zł rocznie. Jeśli przychód jest wyższy, to nadwyżkę ponad limit trzeba opodatkować według stawki 12,5 proc. ©℗

Jak rozróżniać

Kiedy więc gminy mogą zażądać zapłaty podatku według stawki dla działalności gospodarczej w przypadku wynajmowanych mieszkań? Jak tłumaczy Piotr Kalemba, zależy to m.in. od skali oraz okresów, na które mieszkania są udostępniane. Jego zdaniem, jeżeli na wynajem przeznaczana jest większa liczba pokoi niż pięć, całe mieszkanie, części budynków czy nawet całe budynki mieszkalne, niezależnie, czy w gminach wiejskich czy w miastach, i powierzchnie te będą wynajmowane krótkoterminowo – nie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, np. turystom – to organy podatkowe mogą zakwestionować możliwość stosowania najniższej stawki podatku od nieruchomości. Gminy mogą argumentować, że powierzchnie te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej albo wskazywać na potencjalną zmianę charakteru budynku z mieszkalnego na niemieszkalny (np. jako hotel, hostel, aparthotel, dom wczasowy, pensjonat).

Co na to gminy

Z naszej minisondy wśród gmin wynika, że faktycznie zwracają one uwagę na „zajęcie” wynajmowanego lokalu czy mieszkania na działalność. Ale podchodzą do tego w różny sposób.

Urząd Miasta Gdańska stoi na stanowisku, że wynajem krótkoterminowy, czyli działalność polegająca na wynajmie budynku/lokalu mieszkalnego turystom na doby, spełnia przesłankę zajęcia budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji budynek taki lub jego część (lokal) podlega opodatkowaniu według stawki przewidzianej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast wynajem długoterminowy budynku na cele mieszkalne nie wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego, tj. właściwa jest niska stawka, dla budynków mieszkalnych.
Podobne stanowisko prezentuje Giżycko. Jak mówi Danuta Wasilewska, kierownik referatu podatkowego w Urzędzie Miejskim w Giżycku, wynajem „krótkoterminowy” uznaje się za działalność gospodarczą. A zatem w przypadku wykorzystywania mieszkania do świadczenia usług dla turystów podatnik zobowiązany jest opłacać podatek od nieruchomości według stawki najwyższej.
Urząd Miejski w Mielnie zwraca z kolei uwagę, że zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego i przekazanie go przez właściciela w posiadanie przedsiębiorcy, którego działalność gospodarcza polega na udostępnianiu lokali turystom (krótkotrwałe zakwaterowanie, wynajem wielu mieszkań), powoduje, że lokal ten zostaje zajęty przez tego przedsiębiorcę i podlega opodatkowaniu najwyższą stawką podatku. Chodzi więc o dość popularny sposób zarabiania na najmie. Inwestor kupuje mieszkanie, podpisuje z zewnętrzną firmą umowę i to ona zajmuje się szukaniem najemców. Dostaje za to część zysku. Inwestor z kolei nie musi poszukiwać najemców.
Jak wynika ze stanowiska Urzędu Miasta w Międzyzdrojach, w przypadku najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą), gdy wynajmowana nieruchomość służy celom mieszkalnym, a nie prowadzeniu przez najemcę działalności gospodarczej, stawka podatku od nieruchomości liczona jest jak dla budynków lub ich części mieszkalnych.
Również Urząd Miejski w Szczecinie przyznaje, że ustalenie, iż w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, to dopiero połowa drogi do zastosowania stawki maksymalnej w podatku od nieruchomości. Organ musi bowiem wykazać, że mieszkanie jest „zajęte” na prowadzenie działalności gospodarczej [a nie tylko „związane” z nią – red.]. To oznacza, że gmina musi ustalić, iż wynajem wiąże się z wyłączeniem funkcji mieszkalnej na rzecz prowadzenia w mieszkaniu działalności gospodarczej.

Gdy zarabia przedsiębiorca

Zdaniem Rafała Dowgiera okazjonalne wynajmowanie mieszkania np. studentom nie zmieni zasad opodatkowania mieszkania niską stawką. Inaczej będzie natomiast w przypadku, gdy właściciel lokalu ma zarejestrowaną działalność gospodarczą i w ramach tej działalności wynajmuje lokal mieszkalny, co wiąże się m.in. z tym, że dochody z takiego najmu opodatkowuje na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej. Wtedy można mówić o zajęciu takiego lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. Oczywiście w tym kontekście należy też uwzględnić wskazane wyłączenie z definicji działalności gospodarczej, dotyczące wynajmu do pięciu lokali.

– Na taką wykładnię wskazują też sądy administracyjne – podkreśla Piotr Kalemba. Przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z 19 września 2017 r. (sygn. akt I SA/Kr 614/17, nieprawomocny) wskazał, że działalność w zakresie zapewnienia obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania spełnia cechy działalności gospodarczej. Chodziło o podatników, którzy byli przedsiębiorcami, prowadzili biznes w innym zakresie niż wynajem, a dodatkowo wynajmowali lokale turystom. Zdaniem sądu taka działalność, nawet jeżeli nie jest działalnością główną, a jedynie dodatkową podatnika, a polega na wynajmie lokali na cele noclegowe dla turystów, jest nakierowana na osiągnięcie zysku. Nie może budzić wątpliwości to, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom za odpłatnością, jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku. Zdaniem sądu te okoliczności dowodzą, że taki lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie na cele mieszkaniowe. Lokal ten nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji niegospodarczych, osobistych celów, nie służy także zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych czy też potrzeb rodziny. Wszystko to sprawia, że tego typu lokal został zajęty w celu realizacji działalności gospodarczej, jaką jest m.in. zapewnienie obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Tak udostępniany lokal mieszkalny powinien więc zostać opodatkowany według stawki odpowiedniej dla działalności gospodarczej.
– Tak samo orzekł również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 559/16) – mówi Piotr Kalemba. Dotyczył on spółki, która wynajmuje lokale. NSA w uzasadnieniu podkreślił, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom za odpłatnością jest działalnością nastawioną na przysporzenie zysku. Oferowanie turystom w ramach krótkotrwałego wynajmu lokali przez spółkę prawa handlowego stanowi istotę przedmiotu działalności gospodarczej wskazanej spółki, generującą przychody poprzez wykorzystywanie mieszkań w ramach usługi ich wynajmu. Jest więc oczywiste, że zasadniczą rolą wynajmu lokalu jest zapewnienie klientom (w tym przypadku na krótki czas) zakwaterowania. Prowadzenie przez spółkę działalności gospodarczej dzięki wspomnianym lokalom mieszkalnym przesądza, że lokale te pozostają zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W tym przypadku podatek również trzeba zapłacić według najwyższej stawki.
Rafał Dowgier zwraca też uwagę na to, jak przedsiębiorca opodatkowuje przychody z najmu. – Jeżeli koszty związane z jego utrzymaniem uwzględnia w kosztach działalności gospodarczej, wystawia faktury dokumentujące najem i dodatkowo rozlicza dochody z tego tytułu jako dochody z działalności gospodarczej, to jest to podstawa do opodatkowania takiego lokalu stawką właściwą dla budynków mieszkalnych zajmowanych na prowadzenie działalności gospodarczej – mówi ekspert. Natomiast najem prywatny, zwykle rozliczany w zakresie podatku dochodowego ryczałtem, zasadniczo trudno będzie kwalifikować jako działalność gospodarczą, co nie będzie powodowało zmian w zasadach opodatkowania lokalu mieszkalnego.

Miesięczne rozliczenia

Podatnicy powinni również wiedzieć, że podatek od nieruchomości jest rozliczany miesięcznie. Jak mówi Piotr Kalemba, incydentalne (sezonowe) krótkoterminowe wynajmowanie mieszkań nie powinno więc powodować konieczności ich opodatkowania według najwyższej stawki przez cały rok. Również Urząd Miasta Międzyzdroje przyznaje, że jeżeli właściciel lokalu mieszkalnego jest zarejestrowanym przedsiębiorcą i prowadzi wynajem kwater turystom, to część nieruchomości zajęta na taką działalność w określonych miesiącach jest wtedy opodatkowana stawką najwyższą. – W pozostałym okresie, gdy lokal nie jest zajęty na taką działalność, opodatkowany jest stawką przewidzianą dla budynków lub ich części mieszkalnych – wskazał nam UM Międzyzdroje.

pytania do eksperta

Tracimy na apartamentowcach

dr Jan Golbaburmistrz Muszyny, prezes Stowarzyszenia Gmin Uzdrowiskowych RP

Czy rosnąca popularność prywatnych kwater i apartamentów wynajmowanych za pośrednictwem zagranicznych portali internetowych to dla miejscowości turystycznych rzeczywisty problem? Czy może więcej w tym nieuzasadnionej paniki?

O zagrożeniach spowodowanych wysypem apartamentowców mówiliśmy jako Stowarzyszenie Gmin Uzdrowiskowych już przeszło 10 lat temu. Ostrzegaliśmy przed ich niekontrolowanym powstawaniem w miejscowościach turystycznych na przykładzie państw zachodnich, a szczególnie Włoch, Hiszpanii i Francji. Pierwszym skutkiem było ograniczenie liczby hoteli i pensjonatów. Drugim stopniowy spadek liczby ludności kurortów na skutek zamiany mieszkań na apartamentowce i zmiany miejsca zamieszkania. Wywindowało to stawki najmu mieszkań. Dlaczego? Bo właściciele przestawili swój biznes na krótkoterminowy najem, licząc na wyższe stopy zwrotu. W efekcie liczba mieszkań oferowanych do najmu na długi termin spadła, w przeciwieństwie do cen. Reasumując, ten rachunek jest dla wielu gmin bardzo niekorzystny. Zwłaszcza gdy uwzględnimy jeszcze koszty, które gminy ponoszą, by zapewnić dostęp do odpowiedniej infrastruktury (tj. parkingi, wywóz odpadów, komunikacja zbiorowa itp.) dla apartamentowców, które powstają.

Trudno byłoby jednak już teraz obwieścić, że koniec hoteli i zarejestrowanej działalności jest bliski, bo tani wynajem krótkoterminowy wyruguje je z rynku.

Zadajmy sobie jednak pytanie, dlaczego następuje ograniczenie liczby hoteli i pensjonatów w miejscowości, gdzie powstają apartamenty czy apartamentowce. Z prostej przyczyny. Oczywiście rozbija się to o koszty. Właściciel apartamentu udostępnia go na jakiś czas i jedyną czynnością, którą wykonuje, jest wymiana pościeli i ewentualnie sprzątanie przy zmianie gości. Ponosi minimalne koszty opłaty podatku od nieruchomości jak za mieszkanie oraz płaci za zużycie wody, gazu, prądu. Oczywiście jeżeli jest właścicielem całego apartament owca, to ponosi jeszcze koszty sprzątania klatek, korytarzy, części wspólnych. Ale zatrudnienie jest śladowe, bo w apartamencie nie ma restauracji i nie ma też utrzymania pomieszczeń wspólnych. Nie zabezpiecza się też funkcjonowania całego obiektu, jego ochrony, recepcji itd. W tej sytuacji hotel, który musi zapewnić utrzymanie całego obiektu, zatrudnić i utrzymać pracowników, nie jest w stanie wytrzymać konkurencji z apartamentowcami czy apartamentami. To nierówna walka.

Z tego opisu wynika, że najbardziej na takim systemie korzystają właściciele tych nieruchomości. Czy to musi jednak od razu oznaczać, że samorządy na tym tracą?

Zwróćmy uwagę, dlaczego apartamentowce są tanie. Ano dlatego, że społeczność miejscowa ponosi koszty ich utrzymania poprzez uszczuplenie dochodów z ich podatków dla zapewnienia gościom apartamentowca nieodpłatnych świadczeń, lub też ponoszą te koszty w sposób ukryty właściciele hoteli, którzy muszą zapłacić rzeczywiste koszty swojego funkcjonowania. Sytuacja ta bardzo rzutuje na finanse samorządów, bo nie uzyskują one właściwych przychodów. Niestety właściciele apartamentów płacą za nie podatki w takiej wysokości, jak za mieszkanie, z tym że zazwyczaj jeszcze nie ponoszą kosztów wywozu odpadów komunalnych. Te lądują zazwyczaj w koszach ulicznych i to samorząd jest później za nie odpowiedzialny. Nie płacą podatku jak od działalności gospodarczej, nie odprowadzają opłaty uzdrowiskowej lub miejscowej, nie zatrudniają pracowników, a więc tym samym Skarb Państwa i gmina nie ma dochodów z PIT czy też CIT. Z moich obserwacji wynika, że klienci apartamentowców zazwyczaj przyrządzają posiłki w apartamencie, a bardzo rzadko korzystają z restauracji czy barów. W produkty zaopatrują się w sklepach sieciowych. Tym samym zyski są transferowane poza miejsce, gdzie lokal się znajduje.

Czy samorządy mogą jakoś tej sytuacji przeciwdziałać?

Szarą strefę trudno jest opanować. Oczywiście można nie przeznaczać terenów pod budownictwo apartamentowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ale inwestorzy łatwo to omijają, budując np. apartamentowce mieszkalne. Na apartamenty zostają też zamieniane mieszkania w blokach, a nawet całe budynki mieszkalne czy hotele. Nacisk na ich tworzenie jest olbrzymi. W chwili obecnej w wielu uzdrowiskach i miejscowościach turystycznych już powstały liczne apartamentowce. Przykładem mogą być Kołobrzeg, Świnoujście, Sopot, Krynica-Zdrój, Zakopane, Kraków. Coraz częściej obserwujemy też, że powstają całe osiedla czy dzielnice pod wynajem turystyczny, gdzie turysta płaci za swój pobyt właścicielowi. Moglibyśmy się wzorować na niektórych rozwiązaniach, które stosują np. nasi zachodni sąsiedzi. W odniesieniu do obiektów w kurortach Niemcy zastosowali dwa mechanizmy, tzw. podatek od drugiego mieszkania i zakaz zmiany funkcji mieszkania. Ponadto działalność tę traktują jak działalność gospodarczą. W Polsce powinno być podobnie. ©℗

Rozmawiał Jakub Pawłowski