Jakie procedury obowiązują przy wykupie mieszkań komunalnych

dyrektor wydziału skarbu miasta Urzędu Miasta Krakowa

Gmina nie ma obowiązku zbywać stanowiących jej własność lokali na rzecz najemców, ale jeżeli taki zamiar poweźmie i zawiadomi o tym najemcę, to wówczas po jego stronie powstaje uprawnienie, a nie roszczenie do nabycia najmowanego przez niego lokalu. To powoduje, że sposób ustalenia ceny jest inny niż w sytuacji realizacji roszczeń, stosuje się bowiem w tym przypadku art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż cena nie może być niższa niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Cytowany powyżej artykuł dopuszcza więc taką sytuację, w której w przypadku pierwszeństwa w nabyciu lokalu mieszkalnego cena zostanie ustalona w wysokości wyższej niż wartość nieruchomości. W ustawie występują dwa pojęcia (traktowane błędnie przez niektórych jako tożsame): wartość nieruchomości oraz cena. Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, natomiast cenę ustala właściwy organ.

Rada gminy może również określać zasady udzielania i wysokości upustów przy zbywaniu lokali. Należy w tym miejscu powołać się na przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, z którego wprost wynika, że do kompetencji rady należy określanie między innymi zasad zbywania nieruchomości, czyli również lokali mieszkalnych. Zasady te to zbiór reguł postępowania, które obowiązują organ wykonawczy gminy w tym zakresie. Zatem to rada gminy, a nie organ wykonawczy jest umocowana do podjęcia stosownej uchwały obejmującej zasady udzielania bonifikaty od ceny nieruchomości lokalowych (przesłanki udzielenia bonifikaty i jej wysokość). Uchwała ta stanowi właściwe wyrażenie zgody, o której mowa w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe stanowisko dodatkowo potwierdza art. 68 ust. 1 b ustawy o gospodarce nieruchomościami, który jednoznacznie upoważnia radę gminy do określenia w uchwale warunków udzielenia bonifikaty oraz wysokość jej stawek procentowych. Zwrot zawarty w tymże przepisie - w "szczególności" - oznacza, że ustawodawca tylko przykładowo wskazał, jakie kwestie może zawierać powyższy akt prawa miejscowego, tym samym pozostawiając w gestii organu stanowiącego swobodę w zakresie regulowania omawianej materii. Natomiast organ wykonawczy gminy udziela w sensie przedmiotowym bonifikaty, czyniąc to na zasadach i w wysokości określonej w uchwale rady w drodze aktu prawnego (zarządzenia), który dotyczy konkretnych lokali, tym samym zindywidualizowanych najemców (zob. postanowienie SN z 14 października 2010 r. III CZP 60/10). Zatem akt organu wykonawczego gminy ma charakter indywidualny, odnoszący się do konkretnej czynności prawnej (umowy). Wszelkie wątpliwości interpretacyjne w zakresie charakteru uchwały rady zostały rozwiązane przez ustawodawcę poprzez dodanie do art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami ust. 1 b, który zapewnia organowi stanowiącemu możliwość podejmowania uchwał o charakterze generalnym. Zmiana ta umożliwia zatem właściwym organom uwzględnianie w działaniach z zakresu gospodarki nieruchomościami lokalnych uwarunkowań i potrzeb.

HW