Mieszkania na wynajem niekoniecznie od samorządu

Luka między potrzebującymi a liczbą mieszkań się powiększa. Prawo stanowi, że tworzenie mieszkaniowego zasobu gminy ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe wspólnoty samorządowej na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.).

Liczba lokali komunalnych we wszystkich gminach się zmienia. Budują się nowe mieszkania, ale część starych jest sprzedawana najemcom i z zasobu znika. Jedno jest pewne - mieszkań jest za mało. Lista osób oczekujących na zawarcie umowy najmu systematycznie wzrasta (czeka się nawet 10 lat). W szczególności dotyczy to gmin miejskich, w których liczba osób oczekujących na mieszkanie komunalne, związana często z napływem ludności, jest większa niż przyrost nowych lokali. Luka się powiększa.

Zarządzający gminami stają więc wobec decyzji:

wograniczamy finansowanie innych dziedzin i przeznaczamy pieniądze na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,

wdbamy o zrównoważony rozwój wszystkich dziedzin podlegających gminie,

wnie realizujemy polityki mieszkaniowej w ramach działalności gminy, pozostawiając zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych samym mieszkańcom poprzez zakup lokali na wolnym rynku lub poprzez najem od indywidualnych właścicieli.

Wybór opcji drugiej i trzeciej będzie powodował zmniejszanie się zasobu mieszkaniowego. Będzie również prowadził do niezadowolenia mieszkańców gminy.

Nadmiar opieki

Warto jednak postawić sobie pytanie, czy w czasach wolnego rynku gmina faktycznie powinna zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Wprawdzie posiadanie mieszkania jest dla człowieka jedną z podstawowych wartości, ale bez zrozumienia, że dobrem tym należy racjonalnie i ekonomicznie gospodarować nie uda się szybko zmniejszyć kolejek osób oczekujących, nawet po 10 lat, na wynajęcie mieszkania komunalnego.

Społeczność lokalna musi sobie uświadomić, że: gmina ma stwarzać warunki do najmu lokali tylko dla najuboższych mieszkańców, a nie dla wszystkich chętnych, nie wszyscy muszą też mieszkać w centrum gminy czy nawet w tej, w której pracują. Raz wynajęte mieszkanie może zostać przez gminę zamienione na inne, nawet bez podania przyczyny (ale tylko w sytuacji wygaśnięcia terminu, na jaki umowa została zawarta). Warto przy zmianie liczby osób w gospodarstwie domowym czy zmianie dochodów zamienić lokal.

Gdzie jest kamienicznik

Jestem zwolennikiem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez samych mieszkańców. Takie rozwiązanie wymaga jednak wsparcia rozwoju budownictwa prywatnego pod wynajem programami rządowymi oraz sprawną polityką przyznawania dodatków. To przyczyniłoby się do ożywienia rynku wynajmu i wzrostu popytu na najem lokali, które nie pochodzą z gminnego zasobu.

Wówczas zamiast budować mieszkania komunalne, samorządy mogłyby inwestować środki w inne dziedziny.

Ale finanse to niejedyny problem gmin z lokalami komunalnymi. Są inne, np.:

wbrak elastyczności przy zawieraniu umów najmu - nie można ich zawierać na czas określony, np. rok, dwa czy trzy lata. Dzięki takiej możliwości gminy mogłyby skuteczniej egzekwować przestrzeganie warunków najmu oraz weryfikować spełnianie kryteriów do najmu lokalu samorządowego,

wograniczony katalog czynników wpływających na wysokość czynszu - warto do katalogu wprowadzić np. koszt obowiązkowego ubezpieczenia,

wbrak wsparcia rządowego i władz gmin dla rozwoju inwestowania prywatnych inwestorów w budownictwo pod najem,

wograniczenia w stosowaniu PPP do realizacji wspólnych mieszkaniowych inwestycji komercyjno-komunalnych polegających na wykorzystaniu nieruchomości gruntowych gminy i kapitału prywatnego,

wbrak urzędowych uregulowań zasad ustalania maksymalnego czynszu przy najmie pozagminnym.

Nie tylko zmiana prawa

Rozwiązanie powyższych problemów wymaga zmian legislacyjnych. Jednak nawet przy dziś obowiązujących ustawach można poprawić sytuację. Oto kilka przykładów:

wskuteczniej i częściej stosować mechanizmy kontroli spełniania kryteriów dochodowych najemców oraz norm powierzchniowych,

wprzyjąć jako standard weryfikację składanych deklaracji o dochodach najemców w każdym roku trwania stosunku najmu,

wzróżnicować wysokości czynszów dla każdego budynku z osobna i urealnić koszty wynajmu,

wwycofać się ze stosowania obniżek czynszu dla osób o niskich dochodach i w ten sposób oddzielić politykę mieszkaniową od polityki socjalnej,

wusprawnić procesy przygotowania przez gminy infrastruktury oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na potrzeby realizacji gminnych inwestycji mieszkaniowych, TBS-ów i prywatnych lokali pod wynajem,

wrozwijać infrastrukturę komunikacyjną i transportową, tak by mieszkańcy gminy mogli osiedlać się poza jej centrum i na obszarach przyległych,

wzatrzymać sprzedaż najemcom mieszkań komunalnych z bonifikatami (np. w Warszawie maksymalna bonifikata wynosi 90 proc. wartości mieszkania, a w Szczecinie 95 proc. przy 20-letnim okresie najmu). Wyprzedaż mieszkań z bonifikatą nie tylko uszczupla zasób gminnych lokali, ale jest również niesprawiedliwa społecznie.

W mentalności wielu Polaków mieszkanie trzeba mieć na własność. Warto więc zwrócić uwagę, że w wielu krajach europejskich, np. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Szwecji, we Francji, w Słowenii czy na Litwie, bardzo rozwinięta jest forma najmu lokali mieszkalnych pochodzących również od indywidualnych właścicieli, kamieniczników lub profesjonalnych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w tej sferze (w Polsce 1 najemca przypada na 27 mieszkań zajmowanych przez właścicieli, a np. w Niemczech, Danii czy Holandii stosunek ten wynosi 1:1,5).

Taka statystyka to m.in. efekt niedostosowania do potrzeb ludności rządowych projektów wspierania budowy mieszkań. Brakuje np. preferencji podatkowych pozwalających na rozwój sektora budowy lokali mieszkalnych pod wynajem przez inwestorów prywatnych lub podmioty gospodarcze.

Jakie rozwiązania poprawią sytuację w gminach

Skrócenie kolejek możliwe byłoby przy:

● rewidowaniu i ograniczaniu praw najemców,

● uelastycznianiu warunków najmu

● kontrolowaniu przebiegu najmu,

● urealnianiu i różnicowaniu stawek czynszowych,

● zaplanowaniu logicznego i elastycznego systemu dodatków mieszkaniowych.

Dariusz Kacprzak

ekspert ds. samorządu terytorialnego

dgp@infor.pl