Gdzie zaczynać i gdzie kończyć powinno się miasto?

Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk (Trójmiasto) - te największe polskie miasta na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat zmieniły się nie do poznania. I proces ten wciąż trwa. Rosnąca liczba nowych inwestycji, dynamicznie rozwijająca się infrastruktura, wiele inwestycji zagranicznych, dzięki którym wciąż powstają nowe miejsca pracy. Polskie miasta rosną i nic nie wskazuje na to, aby miało się to w bliższej, a nawet dalszej perspektywie zmienić.

Ale rozwój to także konsekwencje dla krajobrazu oraz nieunikniony rozwój miejskiej tkanki, co rozumie się przez większe nakładane na miasto obowiązki oraz wywieraną na nie presję. I nie zawsze ma ona niestety pozytywny wydźwięk.

Miasta są jak żywe organizmy. Dają miejsce do życia, pracy, ale i czerpać przy tym muszą energię. Jeśli w ich obrębie zwiększa się liczba obiektów, budynków, a co za tym idzie i ludzi, naturalnym jest, że zmianie ulega także plan zagospodarowania przestrzennego, na stałe zmieniając krajobraz. I właśnie w tym kontekście - niekontrolowanej suburbanizacji - coraz częściej w przestrzeni publicznej pojawiają się głosy, że proces ten powoli wymyka się w wielu przypadkach spod kontroli.

Rozlewanie się miasta, bo to o tym zjawisku mowa, to w praktyce proces powstawania nowych inwestycji (głównie deweloperskich, ale nie tylko) coraz bardziej oddalonych od ścisłego centrum. Dzieje się tak przeważnie z czysto finansowych względów i wynika ze stosunku kosztu zakupu działki do późniejszej ceny metra kwadratowego oferowanego mieszkania. Niestety w ten trend wpisały się także rządowe programy wspierające mieszkalnictwo. Program MDM (Mieszkanie dla Młodych) promował limitami inwestycje w gorszych lokalizacjach, ale tańsze. I istnieje realna obawa, że podobnie będzie w przypadku programu "Mieszkanie plus".

Dlaczego jednak miasta nie miałyby się rozlewać? Przecież największe światowe metropolie sięgają po horyzont, nie dając się często objąć wzrokiem z dużych wysokości. No właśnie, sedno problemu leży jednak nie tyle w samej powierzchni miasta, ile dostępnej infrastrukturze, jej funkcjonalności i nowoczesności oraz liczbie mieszkańców żyjących na 1 km kw. danej metropolii.

Bliski naszej spółce Wrocław w coraz większym stopniu zaczyna ten problem odczuwać. Rosnąca co prawda liczba mieszkańców nie do końca przekłada się na aktywność życia w samym jego centrum. Młodzi przeważnie mieszkańcy zaczynają uciekać na obrzeża, co niestety z jednej strony ułatwiają im deweloperzy oraz samo miasto, a z drugiej rządowe programy wspierające mieszkalnictwo. Jest to jednak ułatwienie pozorne, na samym początku wyrażone jedynie w cenie 1 mkw. mieszkania.

Poważniejsze koszty eksploatacji pojawiają się dopiero później. Wiele spośród nowo powstających we Wrocławiu, ale i innych miastach inwestycji oddalonych jest o kilka, a nawet kilkanaście kilometrów od ścisłego centrum. Podstawowym kosztem, który pojawia się jako pierwszy, jest komunikacja. I to niezależnie od tego, czy korzystamy z samochodu, czy komunikacji miejskiej. Dojazd do pracy, szkoły, sklepu, przychodni pomnożony musi być o dzienną czy tygodniową częstotliwość.

Kolejnym kosztem jest czas. Położone w dalszych lokalizacjach inwestycje przeważnie pozbawione są dwupasmowych i mogących pochwalić się odpowiednią przepustowością ulic. Wrocław jest jednym z najbardziej zakorkowanych miast w Polsce. I problem nie dotyczy wyłącznie ścisłego centrum, ale wielu wrocławskich dzielnic od centrum oddalonych. Krzyki, Stabłowice, Oporów to tylko niektóre z nich. Wszędzie tam mieszkańcy spędzają długie chwile w drogowych korkach, wszędzie tam kolejne inwestycje budują deweloperzy. Miasto, choć coraz bardziej świadome wyzwania, wszystkich problemów na raz rozwiązać nie jest w stanie. Nowe inwestycje infrastrukturalne kosztują, wiele jest już prowadzonych. Ale miejski, i tak już mocno nadszarpnięty budżet, ma swoją wytrzymałość. I niestety nie idzie ona w parze z wymaganiami, jakie niesie ze sobą rzeczywistość.

Jednym z pomysłów częściowego rozwiązania tego niezwykle palącego problemu jest zmiana w myśleniu o mieście przez samych jego włodarzy, jak i podmioty, które mają realny wpływ na to, jakie i gdzie miasto powstaje. Skupienie się na działkach położonych w atrakcyjnych lokalizacjach oznacza oczywiście wyższe koszty ich zakupu. Co ma potem przełożenie na wartość kierowanej do klientów oferty. Ale idzie za tym wiele innych korzyści zarówno dla przyszłych mieszkańców, dewelopera, jak i oczywiście samego miasta.

Dobra lokalizacja inwestycji to ich tańsza eksploatacja dla mieszkańców. Szczególnie jeśli położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie głównych arterii komunikacyjnych miasta. Jeśli do tego w okolicy znajduje się park (o co np. we Wrocławiu nie jest specjalnie trudno), rośnie coraz częściej poszukiwana przez klientów wartość dodana.

Deweloper budujący w ścisłym centrum lub jego bezpośrednim sąsiedztwie realnie wpływa na wygląd, funkcjonalność i użyteczność miejskiej tkanki, odciskając piętno swej działalności na lata. Bardzo często partycypuje także w kosztach i procesie rozwoju czy modernizacji elementów miejskiej infrastruktury (ulice, chodniki, parki, skwery). Na tym korzysta oczywiście miasto, skupiając aktywność mieszkańców w samym swoim sercu oraz ograniczając koszty, które w innym razie musiałoby ponieść samo.

Miasto zaczyna się i kończy tam, gdzie mieszkają jego mieszkańcy. Ale istotą miasta nowoczesnego jest taka koncentracja miejskiej tkanki, która pozwala na spełnianie większości potrzeb mieszkańców bez poświęcania dużej ilości cennego czasu. Każdy z nas ma go przecież niestety coraz mniej. A jak wiadomo, czas to pieniądz.

SzM