Zasoby komunalne

Pod koniec kwietnia gminy czeka rewolucja w najmie lokali komunalnych. Upływa bowiem roczne vacatio legis dla niektórych przepisów wynikających z ustawy z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 756). Celem tych przepisów jest wykluczenie z ubiegania się o komunalne mieszkanie osób, które stać na komercyjny zakup czy najem lokali. I tak zgodnie z nowo dodanym art. 21b ust. 1 co do zasady każda osoba ubiegająca się o jakikolwiek lokal (nie tylko socjalny) wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy będzie musiała złożyć deklarację o wysokości dochodów poszczególnych członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenie o stanie majątkowym. Wszystkie te dokumenty przedstawia się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składania fałszywych zeznań. Przyszły najemca musi także złożyć oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu (także niewchodzącego do zasobu komunalnego) położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. W przypadku niezłożenia któregokolwiek z dokumentów dotyczącego stanu majątkowo gmina odmówi zawarcia umowy najmu.

Nowe przepisy nie określają, jaki poziom dochodów uniemożliwi zamieszkanie w lokalu komunalnym – pozostawia to w gestii jednostek samorządu terytorialnego. Pomocniczo mogą one posiłkować się orzecznictwem sądów dotyczącym stosowania przepisów o „rażącej dysproporcji” w ustawie o dodatkach mieszkaniowych (deklarację o wysokości dochodów składa się bowiem zgodnie z wzorem określonym w przepisach wykonawczych wydanych do ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych; t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 756). Przy czym, jak zaznacza wiceprezydent Szczecina Anna Szotkowska, gminy znakomicie sobie radzą w ustalaniu poziomu dochodów mieszkańców, korzystają np. z danych statystycznych dotyczących dochodów gospodarstw domowych i wysokości wynagrodzenia w danej gminie. – Jeżeli wysokość dochodów członków rodziny będzie znacząco niższa od jej stanu majątkowego, to będzie występowała sytuacja rażącej dysproporcji – mówi Anna Szotkowska.

Nowe przepisy dają też JST prawo do okresowej weryfikacji dochodów najemców lokali komunalnych. Powinna być ona robiona nie częściej niż raz na 2,5 roku. I tak najemcę, który przekroczy maksymalny poziom dochodów określony w uchwale, czeka wyższe komorne. Przy czym niezależnie od dochodu lokatora stawka czynszowa po podwyżce nie będzie mogła przekroczyć 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Taka sama podwyżka czeka najemców, którzy na żądanie gminy nie przedstawią nowej deklaracji.

• Wykwaterowanie ze zbyt dużych mieszkań i najem lokali powyżej 80 mkw.

W przypadku przekroczenia przez najemców normy powierzchni użytkowej lokalu (50 mkw. – dla jednej osoby, 25 mkw. – dla każdej kolejnej osoby w gospodarstwie domowym) gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Przy czym warunkiem będzie przedstawienie lokatorowi innej oferty najmu, już na mieszkanie o mniejszej powierzchni, ale o podobnym standardzie. W takiej sytuacji samorząd będzie zobowiązany pokryć koszty przeprowadzki.

Spod obowiązywania nowego art. 21a wyłączone będą lokatorzy powyżej 75. roku życia. Otóż w ich przypadku możliwość wypowiedzenia umowy najmu za dużego lokalu, a następnie przeprowadzenie do mniejszego, spełniającego normy, będzie możliwe tylko wtedy, o ile wyrażą one na to zgodę.

Ponadto nowe przepisy umożliwiają radzie gminy wprowadzenie – w drodze uchwały – odmiennych kryteriów najmowania największych mieszkań ze swojego zasobu. Stosuje się je jednak tylko wtedy, gdy lokalu nie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy został przyjęty do realizacji.

Według Komitetu Obrony Praw Lokatorów oznacza to, że poziom czynszów w mieszkalnictwie komunalnym może przekroczyć poziom czynszów w TBS-ach (obecnie w Warszawie to ok. 20 zł za metr) i Mieszkania Plus (w Warszawie ma to być ok. 30 zł za metr).

• Odszkodowanie za niezapewnienie w terminie lokalu socjalnego

Chodzi o osoby, które mocą wyroku sądowego powinny być eksmitowane z zajmowanego bezprawnie mieszkania i mają prawo do najmu lokalu socjalnego. Jeśli gmina z tym zwleka (bo np. nie ma akurat wolnego takiego lokalu), to będzie musiała zapłacić odszkodowanie właścicielowi mieszkania, w którym przebywa osoba uprawniona do mieszkania socjalnego na mocy wyroku sądowego. W uzasadnieniu do tej zmiany podano, że po orzeczeniu przez sąd eksmisji z prawem do najmu socjalnego termin opróżnienia mieszkania jest uzależniony wyłącznie od wskazania przez gminę takiego lokalu. Przedłużający się okres zajmowania przez osoby eksmitowane dotychczasowego lokalu jest spowodowany przez gminę, zatem nie ma podstaw, aby obciążać te osoby opłatami wyższymi niż ponoszone, gdyby gmina na bieżąco wykonywała swoje obowiązki. ©℗

154,2 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na koniec 2017 r. na najem mieszkań z zasobu gminnego, to o 3 proc. mniej niż rok wcześniej (wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego)