Jak skutecznie nabyć nieruchomość od spółki jawnej

prawnik w kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Spółka jawna nie jest osobą prawną, jednak działa ona w obrocie we własnym imieniu. Może nabywać prawa (w tym prawo własności i inne prawa do nieruchomości) i zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Ponieważ spółka jawna jest spółką osobową, na pierwszy plan - jeśli chodzi o jej sposób funkcjonowania w obrocie - wysuwają się wspólnicy. To oni zawiązują spółkę, mają prawo ją reprezentować, mają prawo i obowiązek prowadzenia spraw spółki i pozostają osobiście odpowiedzialni za jej zobowiązania. Co do zasady, to w gestii wspólników zawsze pozostaje decyzja co do nabycia nieruchomości dla spółki lub zbycia nieruchomości przez spółkę.

Każdy ze wspólników ma prawo reprezentowania spółki jawnej wobec osób trzecich (wspólnik może dokonywać wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki, a więc między innymi zawierać umowy). Przy zawieraniu umowy ze spółką jawną należy jednak pamiętać o tym, że nawet jeśli każdy ze wspólników ma co do zasady prawo reprezentowania spółki (uprawnienia do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich), to mogli oni inaczej określić w umowie spółki sposób reprezentacji, ustanawiając np. reprezentację łączną: dwóch wspólników łącznie lub wspólnik łącznie z prokurentem. Gdy sposób reprezentacji spółki jest ujawniony w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, domniemuje się, że co do zasady osoby trzecie wiedzą kto i w jaki sposób jest uprawniony do działania w imieniu spółki. Należy pamiętać, że wspólnicy mogą także udzielić prokury lub pełnomocnictwa do reprezentowania spółki. W takim wypadku to prokurent lub pełnomocnik będą uprawnieni do reprezentowania spółki jawnej np. przy zawarciu umowy (z zastrzeżeniem, że prokurent musi uzyskać szczególne pełnomocnictwo, aby zbyć lub obciążyć nieruchomość spółki).

Biorąc pod uwagę, że transakcje dotyczące nieruchomości opiewają zazwyczaj na znaczne kwoty, kwestia uprawnienia osoby lub osób występujących w jej imieniu w ramach umowy sprzedaży nieruchomości powinna zostać wnikliwe zbadana przez kontrahenta spółki.

Odrębnym zagadnieniem jest, czy zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości przez spółkę jawną (skutkującą zbyciem lub nabyciem nieruchomości) wymaga dla ważności transakcji zgody wspólników wyrażonej uchwałą.

Otóż kodeks spółek handlowych wymaga, aby sprawy przekraczające zakres zwykłych czynności spółki były prowadzone wyłącznie po uzyskaniu uchwały wspólników wyrażającej zgodę na takie czynności. Zbycie lub nabycie nieruchomości jest tradycyjnie wskazywane w doktrynie jako czynność przekraczająca zakres zwykłych czynności spółki, a więc wymagająca uchwały wspólników. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, w której czynność nabycia lub zbycia nieruchomości należałaby, ze względu na przedmiot działalności spółki, do czynności zwykłego zarządu, a więc niewymagała dodatkowej uchwały wspólników. Wspólnicy mogą w umowie spółki ustalić sprawy, których prowadzenie będzie wymagało zgody wspólników.

W każdym razie zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości z prawidłowo reprezentowaną spółką jawną nie będzie mogło zostać uznane za nieważne czy nieskuteczne z tego tylko powodu, że wspólnicy nie wyrazili uprzednio uchwałą swojej zgody na taką czynność. Brak takiej uchwały będzie skutkował odpowiedzialnością wspólnika w stosunkach wewnętrznych spółki, ale nie wpłynie na skuteczność czynności w stosunkach z osobami trzecimi.

Ustawa z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.)