Kiedy na spółkę przechodzi własność nieruchomości wspólnika

Zgodnie z artykułem 262 par. 1 kodeksu spółek handlowych (k.s.h.) podwyższenie kapitału zakładowego zarząd zgłasza do sądu rejestrowego. Do zgłoszenia należy dołączyć: uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego, oświadczenia o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym oraz oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady na podwyższony kapitał zakładowy zostały w całości wniesione. Dodatkowo oświadczenie nowego wspólnika powinno zawierać przystąpienie do spółki oraz objęcie udziału lub udziałów o oznaczonej wartości nominalnej. Oświadczenie takie wymaga formy aktu notarialnego (art. 259 k.s.h.). Natomiast na podstawie art. 155 par. 1 kodeksu cywilnego (k.c.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przepis ten mówi, że umowa zobowiązująca do rozporządzenia określonym prawem przenosi to prawo na nabywcę.

@RY1@i02/2012/002/i02.2012.002.21500030b.804.jpg@RY2@

Mariusz Mosiołek, aplikant adwokacki

Prawidłowe wniesienie wkładu do spółki kapitałowej, w szczególności do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wiąże się w praktyce z pewnymi trudnościami, które dotyczą skutecznego przejścia prawa własności rzeczy wnoszonej do spółki w celu pokrycia udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. Problem ten odnosi się w szczególności do sytuacji, w których udziały pokrywane są wkładem niepieniężnym. W doktrynie pojawiał się pogląd, według którego uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego w spółce z o.o. rozumieć należy jako ofertę składaną nowemu wspólnikowi, który zamierza przystąpić do spółki, obejmując udziały w podwyższonym kapitale zakładowym. Natomiast oświadczenie nowego wspólnika o przystąpieniu do spółki oraz objęciu udziałów traktowane było wówczas jako przyjęcie tej oferty. Powyższy pogląd prowadził do wniosku, że objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym nosi skutki czynności zobowiązująco-rozporządzającej, niewymagającej dodatkowej umowy przenoszącej własność wnoszonej do spółki rzeczy. Dodatkowo w przypadku gdy udziały w podwyższonym kapitale zakładowym pokrywane były aportem w postaci nieruchomości czy użytkowania wieczystego, wydawało się, że warunek formy aktu notarialnego zostaje spełniony poprzez formę, w jakiej występowała oferta spółki, i formę oświadczenia przyjmującego ofertę.

Jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 19 października 2006 r. (V CSK 215/06) wskazał, że uchwała o podwyższeniu kapitału zakładowego zawierająca dane wymienione w art. 158 par. 1 k.s.h. nie stanowi oświadczenia woli stanowiącego element umowy o podwójnym skutku zobowiązującym i rozporządzającym. Natomiast objęcie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym następuje na podstawie oświadczenia wspólnika przystępującego, a zapewnienie sądu o pokryciu ich wkładem jest obowiązkiem zarządu spółki przyjmującej wspólników. Z orzeczenia tego wynika zobowiązanie zarządu do dopilnowania, aby własność np. nieruchomości czy użytkowania wieczystego w rzeczywistości przeszła na spółkę. W tym celu zarząd spółki powinien zawrzeć dodatkową umowę pomiędzy spółką a przystępującym do spółki nowym wspólnikiem w odpowiedniej formie, w przypadku nieruchomości w formie aktu notarialnego. Dodatkowo mając na uwadze treść art. 158 par. 1 k.s.h., zarząd powinien pamiętać, że jeżeli wkładem do spółki w celu pokrycia udziału ma być w całości albo w części wkład niepieniężny (aport), umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu oraz osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów. Sąd Najwyższy wskazał, że kodeks spółek handlowych nie normuje kwestii przeniesienia własności nieruchomości. W sprawach zaś w nim nieuregulowanych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Artykuł 155 par. 1 k.c. stanowi natomiast, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Spółka z o.o. może nabyć nieruchomość, ale na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego przez organ uprawniony do jej reprezentowania, tzn. zarząd. Nie wystarcza do tego uchwała o podwyższeniu kapitału spółki ani też oświadczenie wspólników o objęciu tego kapitału i pokryciu go aportem w postaci nieruchomości. Zobowiązanie wspólnika do wniesienia wkładu na pokrycie podwyższonego kapitału zakładowego w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością nie ma swego źródła w umowie, a jedynie w uchwale zgromadzenia wspólników o podwyższeniu kapitału zakładowego oraz w oświadczeniu wspólnika o objęciu udziałów.

Oświadczenie nowego wspólnika zawiera deklarację przystąpienia do spółki na warunkach umowy spółki oraz objęcie udziału w oznaczonej wysokości. Jest to jednostronna czynność prawna której nie można przypisywać cech przyjęcia oferty. Oświadczenie nowego wspólnika o przystąpieniu do spółki staje się w pełni skuteczne z chwilą zarejestrowania podwyższenia kapitału zakładowego, zarówno w stosunkach zewnętrznych, jak i wewnętrznych. Dopiero od tego momentu nowy udziałowiec staje się podmiotem praw i obowiązków w stosunku spółki. Część doktryny uznaje, że oświadczenie to w stosunkach wewnętrznych spółki staje się skuteczne z chwilą jego złożenia. Oba poglądy nie stoją na przeszkodzie żądaniu wniesienia przez nowego wspólnika zadeklarowanych wkładów na pokrycie objętych udziałów. Z art. 262 par. 2 pkt 3 k.s.h. wynika, że powinny one być wniesione do spółki przed rejestracją. Brak odrębnej umowy rozporządzającej może skutkować nieskutecznym nabyciem majątku będącego przedmiotem wkładu. W celu uniknięcia takiego ryzyka, nie tylko w przypadku, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość, warto zadbać o prawidłowe zawarcie dodatkowej umowy, pamiętając, że przy jej zawieraniu spółka powinna być reprezentowana na zasadach ogólnych, a więc przez zarząd lub pełnomocników. W wyroku z 19 października 2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że spółka z o.o. może nabyć własność nieruchomości tylko na podstawie umowy zawartej przez zarząd lub inną osobę umocowaną przez zarząd do tej czynności. Uchwała zgromadzenia wspólników, chociażby miała formę aktu notarialnego, nie wywiera skutku w postaci nabycia nieruchomości.

Pamiętać należy, że strony mają prawo ustalić inną datę przejścia prawa własności niż data sporządzenia umowy. Zgodnie z art. 158 par. 3 k.s.h. przedmiot wkładu pozostaje do wyłącznej dyspozycji zarządu spółki. Spółka nabywa prawo do swobodnego dysponowania składnikiem majątku, a więc prawo do jego wykorzystywania, dopiero w momencie przejścia na nią własności tego składnika.

Zgodnie z art. 158 par. 1 k.s.h. jeżeli wkładem do spółki w celu pokrycia udziału ma być w całości albo w części wkład niepieniężny (aport), umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu oraz osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów

Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie powinno być wymienione w akcie

Ustawa z 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 z późn. zm.).

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).