Dola klienta zależna od tego, kto bankrutuje

Ostatnie dni przyniosły niekorzystne informacje dla klientów dwóch wrocławskich deweloperów. Sąd ogłosił upadłość likwidacyjną firmy As-Bau, a wniosek o upadłość układową złożył Gant Development. Ich upadłości będą odbywały się pod reżimem obowiązującej od kwietnia 2012 r. ustawy deweloperskiej (ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377), która wprowadziła do prawa upadłościowego i naprawczego nowy rozdział poświęcony bankructwom deweloperów.

W najgorszej sytuacji są nabywcy lokali w inwestycjach, które weszły do sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. Nie musiały być one objęte rachunkami powierniczymi, na które trafiałyby pieniądze klientów. Środki, które wpłacali, trafiały prosto do spółki, która wydawała je na bieżącą działalność.

- Te osoby są w nieco lepszej sytuacji, niż były przed wejściem w życie nowych przepisów. Co prawda, nie mogą zaspokoić swoich roszczeń z rachunków powierniczych, ale nowe przepisy dają przynajmniej możliwość kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka i przeniesienia na nabywców własności lokali po zakończeniu budowy - wskazuje dr Jan Wszołek, adwokat z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Nieco większa jest ochrona osób, które kupiły mieszkania w inwestycjach, dla których prowadzono już otwarte rachunki powiernicze. Pieniądze z nich wypłacane są deweloperowi w miarę postępów budowy. Jeśli na rachunku pozostały jakieś środki, nabywcy mogą zdecydować, że zaspokoją swoje roszczenia poprzez zwrot kwot, które zostały po ogłoszeniu upadłości.

Alternatywą jest podjęcie przez zgromadzenie nabywców decyzji o kontynuacji inwestycji, co jednak często wiąże się z wyższymi kosztami, często z koniecznością dopłat. Im mniej zaawansowana budowa, tym mogą być większe.

- W tym wariancie przepisy nie są też precyzyjne co do tego, czy hipoteka ustanowiona na rzecz banku finansującego taką inwestycję dewelopera będzie obciążać mieszkania, które syndyk przeniesie na nabywców. To istotny mankament ustawy - wskazuje dr Jan Wszołek.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zapewnia jednak, że banki finansujące konkretną inwestycję w umowach z deweloperami często stosują klauzulę, że jeśli mieszkania zostaną w całości opłacone, wyodrębnią lokale na rzecz nowych właścicieli bez żadnych obciążeń.

Prawnicy dodają, że niejasne będą również zapisy ustawy w przypadku, gdy deweloper finansował inwestycje, emitując obligacje, co miało miejsce w przypadku Ganta. Prawo upadłościowe przewiduje bowiem szczególne przepisy dotyczące zaspokojenia obligatariuszy.

- Sąd będzie musiał rozstrzygnąć, które przepisy - czy dotyczące upadłości dewelopera, czy dotyczące upadłości emitenta obligacji - mają pierwszeństwo zastosowania - mówi adwokat z WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

W przypadku kiedy sąd orzekł upadłość układową firmy i widać szanse na zakończenie budowy, jedną z opcji jest też przystąpienie do układu spółki z wierzycielami. Prace nad układem mogą trwać jednak długo i nie ma gwarancji, że do niego dojdzie.

- Warto pomyśleć o zatrudnieniu prawnika, który reprezentowałby wszystkich nabywców mieszkań i był w stanie na chłodno ocenić sytuację - wskazuje Konrad Płochocki.

Bezsprzecznie w najlepszej sytuacji są te osoby, które kupowały mieszkania w inwestycjach objętych po 29 kwietnia 2012 r. zamkniętymi rachunkami powierniczymi. Ich pieniądze mają trafić do dewelopera dopiero po zakończeniu budowy. Takie osoby nie tracą nic. Na zwrot wszystkich środków mogą liczyć też ci, którzy wpłacali pieniądze na rachunek powierniczy otwarty uzupełniony gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi. Gwarancje są jednak dla deweloperów dobrowolne. Według branży brak tych gwarancji nie wpływa dziś na zwiększenie ryzyka inwestycji.

- Założenie przez dewelopera rachunku otwartego jest tak trudne, a banki tak ostrożne, że mogą sobie na nie pozwolić tylko spółki w najlepszej kondycji finansowej, gdzie ryzyko upadłości jest minimalne - mówi dyrektor generalny PZFD.

150 tys. zł rachunków powierniczych funkcjonuje dziś dla inwestycji deweloperskich (szacunki PZFD)

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl