Zasady dobrych praktyk nie mogą być przykrywką dla łamania prawa

Kodeksy postępowania stanowią swoistego rodzaju normy postępowania oparte na samoregulacji i samokontroli przedsiębiorstw. Nie mogą jednak pozostawać w sprzeczności z ogólnie obowiązującymi przepisami.

Związek prowadzi działalność polegającą m.in. na polepszaniu warunków realizacji budownictwa mieszkaniowego w ramach branży deweloperskiej, umacnianiu właściwego wizerunku firm deweloperskich, ochronie praw zrzeszonych członków związku.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uznał jego działanie, polegające na stosowaniu suplementu kodeksu dobrych praktyk pod nazwą Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej zawierającego postanowienia sprzeczne z prawem, stanowiące nieuczciwą praktykę rynkową, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Ukarany podmiot zaskarżył decyzję do sądu.

W kodeksie dobrych praktyk, którego autorem jest ukarany związek, znalazł się m.in. następujący zapis: "Zobowiązanie dewelopera, że powierzchnia wykonanego lokalu wyliczona metodą zapisaną w umowie nie będzie różnić się od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc. W takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem ww. okoliczności. Różnice powierzchni przekraczające 2 proc. uprawniają kupującego do odstąpienia od umowy z powołaniem się na te okoliczności".

Tymczasem, jak wskazał sąd okręgowy, zasadą jest wykonanie świadczenia zgodnie z umową, zatem wszelkie odstępstwo musi być wyraźnie sprecyzowane w umowie i być wskazane na etapie jej zawierania. Konsument musi wiedzieć, na co wyraża zgodę, skoro konsekwencją jest brak odstąpienia od umowy. Przyjęcie przez związek w katalogu dopuszczalnej różnicy na poziomie 2 proc. już na początku inwestycji umożliwia profesjonaliście niedochowanie w trakcie procesu budowlanego należytej staranności. Jeżeli jednak należyta staranność mogła być dochowana i różnica nie wystąpiłaby bądź byłaby mniejsza, wówczas strona nie może być pozbawiona prawa odstąpienia od umowy.

Ustawodawca uznał, że nieuczciwą praktyką rynkową jest stosowanie kodeksu dobrych praktyk, którego postanowienia są sprzeczne z prawem. Kodeksy postępowania stanowią swoistego rodzaju normy postępowania oparte na samoregulacji i samokontroli przedsiębiorstw. Są regułami deontologii, które jednak nie mogą pozostawać w sprzeczności z ogólnie obowiązującymi przepisami. To zasady postępowania, które określają zachowania przedsiębiorców zobowiązanych do ich przestrzegania w odniesieniu do jednej lub większej liczby praktyk.

Z istoty kodeksu dobrych praktyk wynika jego przestrzeganie. Jego postanowienia nie podlegają więc negocjacjom przy zawieraniu umowy konsumenta z deweloperem. Ułożenie stosunku prawnego nie podlega swobodzie kontraktowej i konsument o słabszej pozycji ekonomicznej decyduje się na zawarcie umowy na warunkach strony mającej silniejszą pozycję ekonomiczną. Deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie według zasad określonych w kodeksie cywilnym. Konsument powinien mieć prawo odstąpienia od umowy, gdy nastąpiła zmiana przedmiotu umowy, a nie jego nienależyte wykonanie. Takie prawo wynika z art. 394 k.c., 395 k.c., 492 k.c., art. 493 k.c. przy założeniu, że konsument był aktywną stroną procesu negocjacyjnego.

z 11 lutego 2013r., sygn. akt XVII AmA 44/11

DGP przypomina

Regulacja unijna

Zgodnie z dyrektywą 2005/29/WE PE i Rady z 11 maja 2005 r. dotyczącą nieuczciwych praktyk handlowych stosowanych przez przedsiębiorstwa wobec konsumentów na rynku wewnętrznym "kodeks postępowania" oznacza zbiór zasad, które nie są wymagane na mocy ustaw. Definiują jednak postępowanie przedsiębiorców, którzy zobowiązali się do przestrzegania kodeksu w odniesieniu do jednej lub większej liczby określonych praktyk handlowych lub sektorów działalności gospodarczej. W preambule pkt 20 wskazano, że należy nadać odpowiednie znaczenie kodeksom postępowania, które umożliwiają przedsiębiorcom skuteczne stosowanie zasad tej dyrektywy w poszczególnych dziedzinach gospodarki.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

KOMENTARZ EKSPERTA

Dobre praktyki potwierdzają wiarygodność przedsiębiorcy

@RY1@i02/2013/099/i02.2013.099.02300060h.803.jpg@RY2@

Jacek Giziński, radca prawny, partner DLA Piper

Często przez sam fakt stosowania kodeksu dobrych praktyk lub powoływania się na niego przedsiębiorca postrzegany jest przez konsumenta jako bardziej wiarygodny. Powszechnie bowiem przyjmuje się, że kodeks ten stanowi pewnego rodzaju certyfikat wysokiej jakości i bezpieczeństwa świadczonych usług. Tym samym kodeksy dobrych praktyk, które zawierają postanowienia sprzeczne z prawem, nie spełniają przypisywanego im zadania, a prowadzą nawet do obniżania standardów stosowanych w relacjach pomiędzy przedsiębiorcami a konsumentami. Nieuczciwej praktyki rynkowej polegającej na stosowaniu kodeksu zawierającego postanowienia sprzeczne z prawem dopuszcza się jego twórca.

Sprzeczność z prawem kodeksu, którego dotyczy wyrok, związana była z faktem, że niektóre jego postanowienia wypełniają cechy klauzul wpisanych już do prowadzonego przez prezesa UOKiK rejestru klauzul niedozwolonych. Wprawdzie do rejestru wpisywane są klauzule, których stosowanie zostało stwierdzone w odniesieniu do konkretnego przypadku, jednakże wyrok SOKiK stanowiący podstawę wpisu do rejestru ma rozszerzoną skuteczność, czyli dotyczy nie tylko przedsiębiorcy, przeciwko któremu został wydany, ale również wszelkich innych przedsiębiorców.