Sprzedaż lokali na nowych zasadach pełna wątpliwości, czyli na co powinni zwracać uwagę deweloperzy
Do niedawna umowy rezerwacyjne stosowane w procesie sprzedaży lokali mieszkalnych, choć szeroko stosowane w praktyce, nie były uregulowane żadnymi przepisami. W związku z tym strony mogły dowolnie kształtować sposób i warunki rezerwacji. Zmieniła to ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej, która choć obowiązuje od lipca 2022 r., dopiero teraz zaczyna być stosowana do nowych przedsięwzięć deweloperskich, a to za sprawą jej przepisów przejściowych, które umożliwiły stosowanie „starej” ustawy deweloperskiej z 2011 r. do inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r.
I tak zgodnie z obowiązującymi przepisami przedmiotem umów rezerwacyjnych jest czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedażowej na określony czas. Problem w tym, że ustawodawca nie wyjaśnił, co oznacza owo czasowe „wyłączenie ze sprzedaży”. Czy obejmuje tylko zobowiązanie do niezawierania w określonym czasie umów rezerwacyjnych, deweloperskich lub innych dotyczących danej nieruchomości, czy jednak dotyczy powstrzymania się przez dewelopera od dokonywania wszelkich czynności faktycznych związanych ze sprzedażą danego lokalu, a więc również ofertowania i prezentowania? Dziś wyjaśniamy te wątpliwości.
Choć czas tzw. wyłączenia ze sprzedaży powinien zostać określony, w praktyce wyznaczenie go „na sztywno” możliwe będzie wyłącznie w przypadku nabywców, którzy nie planują ubiegać się o kredyt na daną nieruchomość. W przypadku umów rezerwacyjnych z nabywcami planującymi kredytowanie przedmiotu rezerwacji okres rezerwacji musi być odpowiedni do uzyskania decyzji kredytowej. Oznacza to, że powinien uwzględniać czas na złożenie wniosku o kredyt oraz na wydanie przez bank decyzji lub promesy. Zgodnie z ustawą 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2245; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2339) bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Termin ten jednak ma charakter instrukcyjny i jest często przekraczany. W praktyce więc wydaje się, że czas trwania rezerwacji dla osoby ubiegającej się o kredyt powinien wynosić co najmniej 30 dni.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.