Więcej ochrony dla umów najmu zawartych przez upadłego

Ustawa z 23 stycznia 2009 r. o zmianie ustaw: Prawo upadłościowe i naprawcze, o Krajowym Rejestrze Sądowym oraz o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wprowadza do obowiązujących przepisów aż 150 poprawek. Znalazły się wśród nich zmiany zabezpieczające interesy upadłych przedsiębiorców podczas toczącego się postępowania upadłościowego. W pewnych przypadkach będą mogli oni wnosić zażalenia na decyzje sędziego komisarza w sprawie wypowiedzenia umów najmu i dzierżawy lokali, które podnajmują, albo takich, które upadły wynajmuje innej osobie. Sędzia komisarz wyda zarządzenie o możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Będzie mógł to zrobić, także gdy wypowiedzenie umowy najmu przez upadłego nie było dopuszczalne, bo np. umowa została zawarta na czas określony i nie można jej było wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia, lecz tylko w przypadkach określonych w umowie. Postanowienie takie sędzia komisarz może wydać wówczas, gdy dalsze trwanie umowy utrudniałoby likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów tego rodzaju. Na podstawie zarządzenia komisarza syndyk wypowiada umowy. Znowelizowane przepisy prawa upadłościowego wprowadziły możliwość złożenia zażalenia na to postanowienie sędziego komisarza.

Druga strona może dochodzić odszkodowania w postępowaniu upadłościowym. Zaspokojenie tej wierzytelności następuje w kategorii trzeciej. Może domagać się pokrycia rzeczywistej szkody i utraconych korzyści, a także zwrotu nakładów dokonanych na lokal. Rozlicza się je według zasad przewidzianych dla posiadacza w dobrej wierze. Gdy upadły jest najemcą lub dzierżawcą, to syndyk może w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia upadłości odstąpić od tych umów, nawet gdy to nie było dopuszczalne. Nie pociąga to za sobą obowiązku odszkodowawczego. Z tych samych względów wprowadzono możliwość rozwiązania umowy najmu, którą zawarł upadły wynajmujący lokal z innym przedsiębiorcą. Nie może to jednak nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz został już zapłacony z góry. Jedynie na podstawie postanowienia sędziego komisarza syndyk będzie miał prawo wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy przed terminem, jeśli dalsze jej trwanie utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, na przykład doprowadziłoby do zwiększenia kosztów upadłości. Na postanowienie sędziego komisarza będzie przysługiwało zażalenie.

Zwiększeniu bezpieczeństwa obrotu gospodarczego ma też służyć nałożenie dodatkowego obowiązku na upadłego przedsiębiorcę, który po ogłoszeniu upadłości powinien w obrocie występować pod dotychczasową firmą z dodaniem oznaczenia w upadłości likwidacyjnej albo w upadłości układowej. Będzie więc musiał upublicznić fakt, że znajduje się w upadłości oraz określić jej rodzaj. Pozwoli to jego kontrahentom ocenić ryzyko związane z zawieraniem z nim umów. Większe szanse na rynku będą mieli więc przedsiębiorcy znajdujący się w upadłości układowej.