Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

W znowelizowanym prawie upadłościowym i naprawczym uregulowano zasady wypowiadania przez syndyka umowy najmu w przypadku, gdy przeciwko przedsiębiorcy, który wynajął nieruchomość, toczy się postępowanie upadłościowe. Możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy była wprawdzie unormowana w ustawie z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. z 2003 r. nr 60, poz. 535 z późn. zm.), lecz została uznana w 2006 roku przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodną z konstytucją. TK uznał za niekonstytucyjny art. 109 ustawy w takim zakresie, w jakim nie przewiduje on sądowej kontroli zgodności z prawem postanowienia sędziego komisarza, który zarządza wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego.

Znowelizowany art. 109, który zacznie obowiązywać po 30 dniach od ogłoszenia nowelizacji, uwzględnia wprawdzie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ale nadal utrzymuje zasadę, że na podstawie postanowienia sędziego komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego. Powinien przy tym zachować trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Syndyk może wypowiedzieć taką umowę nawet wówczas, gdy wypowiedzenie jej przez upadłego nie było dopuszczalne. Taka sytuacja występuje na przykład przy umowach najmu zawartych na czas określony.

Umowy te wygasają po upływie okresu, na jaki zostały zawarte. Natomiast wcześniej mogą zostać rozwiązane tylko w przypadkach wskazanych w umowie, albo gdy najemca zalega z zapłatą czynszu. Przy takim uregulowaniu możliwości wcześniejszego wypowiedzenia syndyk nie będzie musiał czekać, aż upłynie termin, na jaki została zawarta umowa najmu na czas określony. Wystarczy bowiem, że uzyska postanowienie sędziego komisarza w tej sprawie. Takie postanowienie sędzia komisarz będzie mógł wydać w przypadku, gdyby trwanie umowy utrudniało likwidację masy upadłości, albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy nieruchomości jest tak niski, że odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju.

Przypomnijmy, że uchylony przepis przewidywał wydanie zarządzenia, a nie postanowienia w tej sprawie przez sędziego komisarza. Natomiast znowelizowany przepis wprowadził też możliwość wniesienia zażalenia na postanowienie sędziego komisarza. W ten sposób postanowienie sędziego komisarza zostało poddane kontroli sądu co do tego, czy jest zgodne z prawem, natomiast w dalszym ciągu została utrzymana możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Jest to rozwiązanie korzystne dla wierzycieli upadłego, bo w ten sposób wydzierżawiona albo wynajmowana nieruchomość wejdzie w skład masy upadłości i może zostać sprzedana na pokrycie długów upadłego. Za pustą nieruchomość zostanie uzyskana wyższa cena niż wówczas, gdy będzie wynajęta albo wydzierżawiona.

Znowelizowane przepisy uregulowały też sprawę rozwiązania umowy przed terminem, do którego czynsz został zapłacony z góry przez najemcę. Syndyk będzie mógł taką umowę wypowiedzieć na podstawie postanowienia sędziego komisarza, a nie jak do tej pory zarządzenia. Przed terminem będzie mógł zrobić to wówczas, gdy dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, a przede wszystkim prowadziłoby do zwiększenia kosztów upadłości. Na takie postanowienie sędziego komisarza będzie również przysługiwało zażalenie.

Nie ulegną natomiast zmianie zasady dotyczące możliwości dochodzenia w postępowaniu upadłościowym odszkodowania przez wynajmującego lub wydzierżawiającego z tytułu rozwiązania umowy przed terminem. Jednak odszkodowanie nie może im zostać przyznane za czas dłuższy niż dwa lata.