Czy syndyk może rozwiązać umowę najmu lub dzierżawy

Zasady rządzące stosunkiem najmu i dzierżawy w związku z ogłoszeniem upadłości określa ustawa Prawo upadłościowe i naprawcze (dalej ustawa). Ustawa ta wyklucza możliwość zapisywania klauzul umownych, mocą których strony uzgodniłyby na wypadek ogłoszenia upadłości jednej z nich zmianę lub rozwiązanie umowy. Nie ma więc możliwości przewidzenia w umowie, że kontrahent upadłego może rozwiązać umowę lub zostanie ona rozwiązana automatycznie wskutek ogłoszenia upadłości jednej ze stron.

Ustawa przewiduje jednak okoliczności, w których kontrahenci upadłego lub syndyk będą uprawnieni do rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy na szczególnych zasadach oraz sytuacje, gdy umowy te nie będą obowiązywały z mocy prawa. Różnicuje ona zasady odnoszące się do omawianych umów w zależności od tego, czy mamy do czynienia z upadłością najemcy lub dzierżawcy, czy wynajmującego lub wydzierżawiającego, oraz zależnie od tego, czy wydanie przedmiotu najmu lub dzierżawy nastąpiło przed czy po ogłoszeniu upadłości jednej ze stron umowy.

Po ogłoszeniu upadłości, gdy upadłym jest wynajmujący lub wydzierżawiający nieruchomość, a przedmiot najmu lub dzierżawy został już wydany najemcy lub dzierżawcy, umowy najmu lub dzierżawy pozostaną w mocy. Umowy te powinny być wykonywane zgodnie z ich treścią i zasadami ogólnymi z zastrzeżeniem uwag i ryzyk, o których mowa niżej.

Po pierwsze, jeżeli nieruchomość została wynajęta w ramach umowy, która nie może być rozwiązana w ogóle bądź w ustawowym terminie (umowa zawarta na czas określony bądź nieokreślony z dłuższymi niż ustawowe terminami wypowiedzenia), syndyk na podstawie zarządzenia sędziego - komisarza będzie mógł wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Przy tym sędzia wyrazi zgodę na rozwiązanie umowy przez syndyka tylko w dwóch sytuacjach:

● gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo

● gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju.

W przypadku rozwiązania umowy przez syndyka w powyższy sposób najemca lub dzierżawca będzie mógł domagać się odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie poprzez zgłoszenie tego roszczenia do masy upadłości.

Po drugie, istotnym ryzykiem dla najemcy lub dzierżawcy nieruchomości upadłego wynajmującego lub wydzierżawiającego jest okoliczność, że pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości, oraz rozporządzanie tym czynszem, nie zwolni ich od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Oznacza to, że najemca lub dzierżawca stanie potencjalnie przed obowiązkiem dwukrotnego zapłacenia tego samego czynszu. Wobec powyższego warto pamiętać o negocjowaniu w umowach okresów, za które należny jest czynsz, krótszych niż wyżej wspomniane, lub uzgodnienia opłacania czynszu z dołu.

Skutek upadłości wynajmującego lub wydzierżawiającego w sytuacji, w której przedmiot umowy nie zostałby jeszcze wydany najemcy lub dzierżawcy, nie jest w doktrynie rozumiany jednolicie. Wnioskując a contrario przepisy ustawy, w takiej sytuacji umowa powinna wygasnąć z mocy prawa. Nie brak jednak w doktrynie głosów, że w takiej sytuacji umowa pozostanie w mocy, a to do syndyka będzie należała decyzja, czy żądać wykonania umowy, czy też od niej odstąpić.

Jeżeli przed ogłoszeniem upadłości najemcy lub dzierżawcy przedmiot najmu lub dzierżawy został mu już wydany, umowa powinna być wykonywana zgodnie z jej treścią i zasadami ogólnymi z zastrzeżeniem, że syndyk będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy także wtedy, gdy wypowiedzenie jej przez upadłego nie było dopuszczalne (umowa zawarta na czas określony). Jeśli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie umowy przez syndyka będzie w takiej sytuacji możliwe z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, w innych przypadkach z zachowaniem terminów ustawowych.

Jednocześnie ustawa stanowi, że w umowa nie będzie mogła być rozwiązana przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry, z zastrzeżeniem sytuacji, gdy sędzia komisarz wyrazi zgodę na wypowiedzenie umowy przez syndyka z tego powodu, iż jej dalsze trwanie utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadziłoby do zwiększenia kosztów upadłości. Wynajmujący lub wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Gdy upadłym jest najemca lub dzierżawca, a nieruchomość nie została mu jeszcze wydana, każda ze stron może odstąpić od umowy w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. W przypadku takiego odstąpienia żadne odszkodowanie nie jest należne. Gdyby żadna ze stron nie zdecydowała się na odstąpienie od umowy, umowa pozostałaby w mocy i powinna być wykonywana przez strony zgodnie z jej treścią. Wynajmujący byłby więc zobowiązany do wydania nieruchomości syndykowi, który z kolei powinien uiszczać czynsz.

@RY1@i02/2010/159/i02.2010.159.087.003a.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Błażej Czwarnok, prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Błażej Czwarnok

prawnik w Kancelarii Gide Loyrette Nouel, specjalista prawa nieruchomości

Ustawa z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 175, poz. 1361).