Jak zabezpieczyć się przed skutkami upadłości dewelopera

Zgodnie z art. 7 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na podstawie umowy - w tym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, której treść oraz formę, w jakiej powinna ona zostać zawarta, określają przepisy tej ustawy. Ustanowienie odrębnej własności może nastąpić także w wykonaniu umowy, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali, która zaliczana jest to tzw. umów deweloperskich. Na podstawie takiej umowy właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu i po zakończeniu budowy ustanowienia odrębnej własności lokali, a następnie przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy - nabywcę. Umowa deweloperska może również przybrać formę umowy przedwstępnej przewidzianej w art. 389 kodeksu cywilnego. Na podstawie takiej umowy jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, w omawianym przypadku umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności wyodrębnionego lokalu.

Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r. (S 3/10) stwierdził, że nabywca lokalu mieszkalnego ponosi ryzyko związane z tym, iż zgodnie z umową zawartą z deweloperem zobowiązuje się on do zapłacenia całej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego przed ukończeniem procesu inwestycyjnego, czyli zanim stanie się właścicielem lokalu będącego przedmiotem umowy. W razie bowiem, gdy nastąpi ogłoszenie upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego dewelopera przed wyodrębnieniem własności lokali i przeniesieniem na nabywcę na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego własności tego lokalu, nabywcy nie będzie przysługiwało roszczenie w stosunku do syndyka o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu (z uwagi na to, iż nie zajdzie przypadek wyłączenia z masy upadłości). Natomiast szanse na odzyskanie przez nabywcę zapłaconej wcześniej deweloperowi kwoty będą niewielkie. Wskutek sprzedaży nieruchomości przez syndyka w ramach upadłości w opcji likwidacyjnej, zgodnie z przepisami ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze, wszelkie prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ujawnione przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone sędziemu komisarzowi w odpowiednim terminie (w tym roszczenie nabywcy z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej), ulegają wygaśnięciu. Wskutek wygaśnięcia roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej prawo własności lokalu nabywca uzyskuje w zamian prawo do zaspokojenia się z masy upadłości w kolejności odpowiadającej czwartej kategorii, tj. na równi z innymi wierzycielami upadłego dewelopera, tak więc szanse na zaspokojenie wierzytelności nabywcy są niewielkie.

Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (w przypadku umowy, o której mowa w art. 9 u.w.l.i dodatkowo ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu) pozwoli nabywcy lokalu na wykonanie uprawnień wynikających z art. 390 par. 2 kodeksu cywilnego, tj. na wystąpienie do sądu o wydanie orzeczenia w sprawie przeniesienia prawa własności lokalu. Jest to szczególnie istotne, w przypadku gdy po wyodrębnieniu lokalu deweloper nie zechce zawrzeć z klientem umowy dotyczącej przeniesienia prawa własności lokalu, gdyż orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie dewelopera. Brak zachowania natomiast formy aktu notarialnego powoduje, że umowa deweloperska staje się umową przedwstępną o słabszym skutku, na podstawie której nabywcy lokalu przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze wobec dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nie będzie jednak wystarczające, by uzyskać skuteczne roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokalu, jeśli przed wystąpieniem z takim roszczeniem zostanie ogłoszona upadłość dewelopera.

Z punktu widzenia aktualnie obowiązujących przepisów prawa najlepszym sposobem ochrony nabywcy lokalu przed utratą wpłacanych na rzecz dewelopera kwot pieniężnych na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku upadłości dewelopera jest skorzystanie z instytucji rachunku powierniczego przewidzianej w

art. 59 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, przy czym o charakterze zamkniętym, tj. takim, z którego środki zostaną przelane deweloperowi dopiero po przeniesieniu na nabywcę odrębnej własności lokalu. W razie bowiem ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego, którym będzie deweloper, środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości, pod warunkiem że umowa deweloperska zostanie opatrzona datą pewną (zachowanie formy aktu notarialnego spełnia ten wymóg).

Na rachunku powierniczym prowadzonym na podstawie umowy zawartej pomiędzy bankiem i deweloperem gromadzone byłyby środki pieniężne wpłacane przez nabywcę lokalu na podstawie zawartej uprzednio umowy deweloperskiej. Umowa rachunku powierniczego powinna wskazywać warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne wpłacone przez nabywcę lokalu na rachunek powierniczy mogły być wypłacone deweloperowi lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

Z uwagi na to, iż nabywca lokalu nie jest stroną umowy rachunku powierniczego, a w związku z powyższym nie ma wpływu na treść takiej umowy, powinien sobie zapewnić, co najmniej, aby warunki dotyczące dyspozycji środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym były zgodne z tym wskazanymi w treści umowy deweloperskiej oraz, aby po podpisaniu umowy rachunku powierniczego nie mogły zostać wprowadzone w tym zakresie zmiany bez jego zgody. Odnośnie do tej pierwszej sytuacji wystarczające będzie, aby nabywca zastrzegł w treści umowy deweloperskiej, że przed dokonaniem przez niego wpłaty na rachunek powierniczy deweloper okaże mu umowę dotyczącą prowadzenia rachunku powierniczego. Odnośnie do tej drugiej sytuacji w treści umowy zawartej pomiędzy bankiem a deweloperem powinno znaleźć się zastrzeżenie, że strony umowy dotyczącej prowadzenia rachunku powierniczego nie mogą zmienić zapisów określających sposób korzystania ze środków gromadzonych na takim rachunku bez zgody nabywcy lokalu.

@RY1@i02/2011/182/i02.2011.182.210.006a.001.jpg@RY2@

Marcin Jasiński, radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Marcin Jasiński

radca prawny w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Ustawa z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 175, poz. 1361 z późn. zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 z późn. zm.).