Firma zbudowała za mały lokal? Można zrezygnować

Dopuszczalna zmiana powierzchni mieszkania powinna wynikać z przyczyn technologicznych. Tym samym Polski Związek Firm Deweloperskich nie mógł umieścić w kodeksie dobrych praktyk klauzuli, która (bez podania powodów zaistniałych różnic) uniemożliwiała klientom odstąpienie od umowy w przypadku, gdy przedsiębiorca wzniósł lokal o powierzchni o 2 proc. mniejszej bądź większej niż ta określona w kontrakcie.

To konkluzja orzeczenia wydanego na skutek apelacji wniesionej przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na orzeczenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z lutego 2013 r. Sprawa dotyczyła zapisów z katalogu zasad umowy deweloperskiej (KZUD) będącego częścią kodeksu dobrych praktyk wydanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Jasne zasady

Zgodnie z zakwestionowanymi zapisami KZUD deweloperzy, określając w swoich umowach jej przedmiot, powinni się zobowiązać, że "powierzchnia wykonanego lokalu (...) nie będzie się różnić od powierzchni zapisanej w umowie o więcej niż 2 proc.". W takich przypadkach należy bowiem uznawać, że lokal wykonano zgodnie z zawartą umową i stronom nie przysługuje prawo do odstąpienia od niej. Różnice powierzchni przekraczające 2 proc. miały już zaś uprawniać kupującego do odstąpienia.

- W ustnym uzasadnieniu sąd apelacyjny wskazał, iż określona w katalogu zasad tolerancja 2 proc. abstrahuje od przyczyn powstania różnicy pomiędzy projektem a wybudowanym lokalem - wskazuje radca prawny Andrzej Springer, pełnomocnik PZFD przed sądem apelacyjnym.

- Nie odniósł się przy tym w ogóle do zagadnienia rozmiaru dopuszczalnej zmiany powierzchni nieruchomości - dodaje mec. Springer.

To, że PZFD nie powinien się posługiwać opisywanym zapisem, uznał już w zeszłym roku sąd okręgowy.

- W opinii SOKiK każda umowa powinna być wykonana zgodnie z jej założeniami, dlatego też nie można uznać, iż 2-proc. odstępstwo w zakresie powierzchni mieszkania określonej w umowie jest jej należytym wykonaniem. W jego ocenie niedopuszczalne jest też przyjęcie, iż w takiej sytuacji konsument nie ma prawa do odstąpienia od umowy - przypomina Małgorzata Cieloch, rzecznik prasowy UOKiK.

Gdzie racjonalność

Taka argumentacja nadal jednak nie przekonuje deweloperów.

- Odrzucenie apelacji złożonej przez PZFD przyjęliśmy z dużym zdziwieniem. Trudno jest nam się wypowiedzieć szczegółowo co do podstaw rozstrzygnięcia przez sąd, dopóki nie dysponujemy pisemnym uzasadnieniem wyroku, na które oczekujemy - mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

I ubolewa, że niezależnie od szczegółowego uzasadnienia sąd nie uwzględnił ponad 70-stronicowej opinii biegłego będącej w materiale dowodowym, która stwierdzała wprost, że dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań mogą wynosić od 2,1 do nawet 4,3 proc.

- To, że nie jest możliwe idealne wybudowanie budynku, nie budzi niczyjej wątpliwości, co potwierdzają wszyscy eksperci, instytucje naukowe i normy branżowe. Każdy egzemplarz tego samego modelu samochodu ma w rzeczywistości moc silnika różniącą się o kilka, kilkanaście procent od deklarowanej - przekonuje Płochocki.

- PZFD zaproponował, aby jego członkowie zachowywali wyższą staranność w wykonywaniu umów, niż dopuszczają to normy branżowe. Tym samym jako organizacja chcieliśmy zaoferować wyższy standard obsługi klientów, który byłby korzystny dla nabywców - dodaje.

To nie zmienia jednak faktu, że związek będzie musiał usunąć zakwestionowane zapisy z katalogu zasad bądź też zmienić jego redakcję, tak by uwzględniała postulaty sądu.

- Z pewnością będę rekomendował PZFD, aby składał kasację do Sądu Najwyższego - mówi mec. Springer. Zaznacza, że gdyby opierać się na stanowisku SA, być może należałoby dopuścić klauzulę pozwalającą na tolerancję 2-proc. z wyraźnym wskazaniem, iż różnica może wynikać ze względów technologicznych.

- Powstaje jednak wówczas pytanie o praktyczny walor takiej klauzuli, która w istocie w dalszym ciągu pozostawia otwarte pole do dyskusji, czy występująca w danym przypadku różnica jest faktycznie uzasadniona względami technologicznymi - mówi.

@RY1@i02/2014/018/i02.2014.018.18300010a.802.jpg@RY2@

Metraż a rzeczywistość

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl