Trzeba zwiększyć gwarancję dla środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych

Rozumiem, że w obecnej sytuacji deweloper mający rachunek powierniczy w banku objętym postępowaniem upadłościowym może uczestniczyć w tym postępowaniu jako wierzyciel i być zaspokojony z masy upadłościowej, jeśli chodzi o środki ponad limity gwarancyjne BFG?

Tak. Oczywiście deweloper jak każdy wierzyciel może uczestniczyć w postępowaniu upadłościowym i zgłosić swoją wierzytelność na listę wierzytelności. Kwestia zaspokojenia z masy upadłości oczywiście jest zależna od sytuacji majątkowej banku, ale co do zasady są niewielkie szanse na uzyskanie zaspokojenia.

Czy to, że chodzi o odzyskanie środków z rachunku powierniczego, prowadzi do jakiegoś uprzywilejowania dewelopera jako wierzyciela?

Okoliczność, że dany rachunek jest rachunkiem powierniczym, nic nie zmienia w przypadku upadłości banku, a więc nie oznacza zmiany grupy wierzycieli, w której znajduje się deweloper. Ma to zaś znaczenie w przypadku upadłości dewelopera lub powierzającego, czyli klienta, choć te konsekwencje są mniejszej wagi.

Czy w obecnym stanie prawnym deweloper ma możliwość zminimalizowania ryzyka związanego z upadłością banku?

Zarówno klienci, jak i deweloperzy w przypadku upadłości banku są w dużo lepszej sytuacji, jeżeli rachunek powierniczy jest rachunkiem typu otwartego. Otóż wtedy pieniądze pod kontrolą banku są wypłacane w transzach, wraz z kolejnymi etapami budowy. Innymi słowy: w ramach realizacji kolejnych etapów bank stopniowo wypłaca deweloperowi część środków z rachunku. Tym samym w przypadku upadłości banku na rachunku powierniczym jest jedynie jakaś część wartości inwestycji. W przypadku rachunku zamkniętego niestety jest to cała wartość inwestycji.

Może rozwiązaniem byłoby założenie kilku rachunków powierniczych dla jednej nieruchomości w różnych bankach, by przyjmować część wpłat na jedno konto, a resztę na inny?

Co do zasady nie można prowadzić wielu rachunków dla jednej inwestycji, chyba że jest ona dzielona na przedsięwzięcia inwestycyjne, czyli np. zamiast budowy kilku budynków jako całości, dzieli się inwestycje w sensie prawnym na poszczególne budynki. W takiej sytuacji rzeczywiście rozdzielenie rachunków powierniczych i ewentualnego kredytowania pomiędzy różne banki poprawiłoby sytuację, niemniej jednak nie wyobrażam sobie tego w praktyce.

Dlaczego?

Założenie rachunku powierniczego i ewentualne uzyskanie kredytu oraz obowiązki wynikające z jego prowadzenia to skomplikowany proces i gdyby deweloper budujący osiedle miał wprowadzać do inwestycji różne banki, a co za tym idzie różne procesy obsługi, prowadziłoby to do bardzo dużego wzrostu prac administracyjnych. To zaś powodowałoby znaczny wzrost kosztów.

O problemach SK Banku zrobiło się głośno co najmniej kilka miesięcy przed najbardziej drastycznym krokiem, a więc zawieszeniem działalności i skierowaniem przez KNF wniosku do sądu o ogłoszenie upadłości. Czy jeśli podobna sytuacja wyniknie w przyszłości, to deweloperzy nie powinni zdecydować o przeniesieniu rachunków powierniczych do bezpieczniejszego banku?

Niestety obecne przepisy uniemożliwiają deweloperowi wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego i przeniesienie go do innej instytucji. Nawet gdyby deweloper miał informacje o złej kondycji banku, to dziś nie może nic z tym zrobić, nie jest mu dane podejmować aktywnych prób ratowania środków klientów. Wskazywaliśmy ten aspekt Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niestety, ku naszemu zdziwieniu, nie podjęto tego tematu, a nawet w pewnym momencie poinformowano nas, że jest koncepcja likwidacji otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i przyznania bankom większej kontroli kosztem uprawnień dewelopera.

Wydaje się, że przy SK Banku po raz kolejny sprawdzi się powiedzenie "Mądry Polak po szkodzie". Widać bowiem potrzebę zmian w przepisach. Czy sądzi pan, że zamieszanie z SK Bankiem stanie się przyczynkiem do zmiany prawa?

Dostrzegam taką szansę. Pilnie potrzebna jest nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym w tym kierunku, aby każdy klient, w sensie prawnym powierzający, był objęty gwarancją do 100 tys. euro. Dziś ten jeden limit dotyczy całego rachunku, na który często wpłaca kilkaset osób. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich już w 2011 roku przy pracach nad ustawą występowaliśmy o takie uregulowanie przepisów i później powtarzaliśmy ten apel wielokrotnie. Wskazywaliśmy, że w odniesieniu do rachunków powierniczych ustawodawca zupełnie pomija ryzyko upadłości banku, a śrubę dokręca tylko deweloperom.

To niejedna konieczna zmiana. W dalszej kolejności można by pomyśleć o zniesieniu ograniczenia w przenoszeniu przez dewelopera rachunków powierniczych między instytucjami finansowymi.

Mamy nadzieję, że długofalowa polityka ustawodawcy oraz administracji, w tym UOKiK, uwzględni okoliczność wspomnianych nierówności i deweloperzy będą sprawiedliwiej traktowani.

Nawet gdyby deweloper miał informacje o złej kondycji banku, to dziś nie może nic z tym zrobić, nie jest mu dane podejmować aktywnych prób ratowania środków klientów. Wskazywaliśmy ten aspekt Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

@RY1@i02/2015/241/i02.2015.241.18300350c.802.jpg@RY2@

Konrad Płochocki dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Rozmawiał Piotr Pieńkosz